Еще несколько лет назад формула была простой и почти магической: есть эскроу — значит, рисков нет.
Покупателю обещали главное: деньги защищены, застройщик не получит их до ввода дома, а значит — повторения старых кризисов не будет.
В 2026 году эта логика начала трещать.
Не потому, что эскроу отменили.
А потому, что рынок изменился сильнее, чем сам механизм.
Почему эскроу больше не равно «спокойствие»
Юридически эскроу-счета по-прежнему работают. Деньги дольщиков действительно не уходят застройщику напрямую.
Но важно другое: эскроу защищает деньги, а не темпы, не стратегию и не устойчивость проекта.
В 2026 году стало очевидно:
- проект может быть формально безопасным,
- но при этом испытывать серьезные операционные сложности.
И это не противоречие — это новая реальность.
Что изменилось в самой системе
Эскроу-модель завязана на банковское проектное финансирование. А значит — на стоимость денег и условия кредитования.
Сейчас:
- деньги у банков есть,
- но они стали дороже и требовательнее,
- финансовые модели застройщиков пересматриваются уже в процессе строительства.
В итоге эскроу больше не гарантирует, что проект будет развиваться ровно так, как заявлено на старте.
Новый риск, о котором редко говорят
Появился риск, который раньше почти не обсуждали: проект не проблемный, но и не комфортный.
Это выглядит так:
- сроки формально не сорваны, но сдвигаются;
- стройка идет, но с паузами;
- проект не замораживается, но и не ускоряется.
Эскроу здесь бессилен — он не вмешивается в динамику.
Почему застройщики стали осторожнее
В 2026 году девелоперы больше не играют в рост любой ценой.
Причины:
- высокая нагрузка на оборотные средства;
- жесткие банковские ковенанты;
- необходимость держать баланс устойчивым, а не агрессивным.
Результат — меньше рисков для системы в целом, но больше нюансов для конкретного покупателя.
Иллюзия защиты и реальная экспертиза
Самая распространенная ошибка сейчас — выбирать проект по принципу: «там эскроу, значит, все одинаково надежно».
На практике важнее:
- структура финансирования проекта;
- стадия готовности;
- стратегия застройщика по очередям;
- поведение банка-партнера.
Эти вещи не лежат на поверхности и не прописаны в рекламных буклетах.
Почему рынок больше не черно-белый
Раньше было просто:
- либо «серые схемы»,
- либо «безопасная новостройка».
Теперь рынок стал многослойным. Эскроу — это база. Но база больше не равна гарантии комфорта, сроков и прогнозируемости.
Что это значит для покупателя в 2026 году
Покупатель впервые оказался в ситуации, где:
- формально все защищено,
- а фактически требуется глубокий анализ.
Риски стали не громкими, а тихими. Не катастрофическими, а растянутыми во времени. И именно такие риски сложнее всего заметить без экспертизы.
Итог
Эскроу-счета не перестали работать. Но они перестали быть универсальным ответом на все вопросы.
В 2026 году безопасность сделки — это не один механизм, а совокупность факторов, которые нужно уметь читать.
Какие проекты действительно устойчивы, где эскроу — формальность, а где — часть сильной финансовой конструкции, и как отличить стабильность от внешнего спокойствия — это уже выходит за рамки одной статьи.
Разбор конкретных проектов, стратегий застройщиков и банковских моделей — на сайте Новострой-М.
Только без паники: как восстановить документы на квартиру
Точки роста: топ-10 районов Москвы, в которых новостройки подорожали более чем вдвое за пять лет