Сегодня речь пойдёт о возможность заключения договора простого товарищества с крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) и риски для общества при попытке включить в совместную деятельность арендованные земельные участки.
Нейтральная формулировка вопроса
Может ли КФХ, арендующее земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный для деятельности КФХ, передать арендные права в качестве вклада в простое товарищество с юридическим лицом (обществом)? Какие правовые последствия для общества возникают при попытке такой схемы?
Действующая норма
Пункт 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действующей с 2022 года после Федерального закона от 14.07.2022 № 316-ФЗ) прямо устанавливает запрет: «Передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.» Этот запрет введён с целью предотвращения фактической передачи контроля над земельным участком третьим лицам, включая использование через совместную деятельность, без соблюдения публичных процедур предоставления участков.
Отличие от общего правила по ст. 22 ЗК РФ
Для большинства арендаторов публичных земель (срок аренды более 5 лет) передача прав по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателя возможна (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Однако для КФХ, получивших землю для своей деятельности, законодатель установил специальное ужесточение через 101-ФЗ — исключение из общего правила.
Последствия для договора простого товарищества
- Договор в части, касающейся внесения арендных прав КФХ, будет ничтожным как противоречащий прямому запрету закона (ст. 168 ГК РФ).
- Это не обязательно делает недействительным весь договор простого товарищества, но делает невозможным достижение цели товарищества в части использования именно этого участка.
- Арендодатель (муниципалитет или субъект РФ) вправе расторгнуть договор аренды с КФХ в судебном порядке за нарушение условий использования и запрета на передачу прав (ст. 46 ЗК РФ, ст. 450 ГК РФ).
- Возможны требования о взыскании убытков или неосновательного обогащения за фактическое использование земли обществом.
Налоговые риски ФНС
В праве переквалифицировать выплаты общества КФХ в скрытую арендную плату, что ведёт к:
- доначислению НДС, налога на прибыль;
- начислению штрафов и пеней по ст. 54.1 НК РФ.
Судебная практика подтверждает высокую вероятность таких последствий: ранее (2011–2018 гг.) суды переквалифицировали аналогичные схемы в аренду или признавали их недействительными. После 2022 года — норма стала жёстче, массовых судебных споров по п. 9 ст. 9 101-ФЗ пока не выявлено, так как участники рынка в основном соблюдают запрет.
Вывод: заключение договора простого товарищества с КФХ, в котором арендные права на земельный участок из государственной или муниципальной собственности включаются в общее дело, прямо запрещено п. 9 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ. Для общества это влечёт: высокие риски ничтожности соответствующей части сделки, возможность расторжения аренды КФХ, налоговые доначисления и штрафы, экономические потери и репутационные риски. На 2026 год этот запрет остаётся действующим и не имеет исключений для простого товарищества. Источник: текст ст. 9 п. 9 101-ФЗ в актуальной редакции (КонсультантПлюс / pravo.gov.ru).
Источник: https://www.xn----7sbrkkdieeibji5b1g.xn--p1ai/novosti-zakonodatelstva/3461-sovmestnaya-deyatelnost-s-kfkh-yuridicheskie-riski-dlya-obshchestva
© Журнал «Помощник сельскому бухгалтеру»