Недвижимость, купленная супругами, становится их совместной собственностью и в случае развода делится. Но иногда возникает вопрос о том, может ли делиться добрачное имущество, например, квартира, которую один из супругов купил до того, как вступил в брак.
Рассказываем, как квартира, купленная до брака, делится при разводе, в каких случаях это возможно, и что делать тем, кто хочет защитить свои права.
Почему судьба добрачной собственности супругов — острый вопрос
При расторжении брака одной из самых острых и часто спорных тем становится имущественный вопрос. Супруги стремятся справедливо, а иногда и нет, разделить то, что нажито за годы совместной жизни.
Нередко возникают конфликты и вокруг недвижимости, которая формально появилась у одного из партнеров еще до заключения брака. На первый взгляд, такая квартира должна оставаться личной собственностью ее владельца. Но закон предусматривает ряд исключений, при которых даже добрачная недвижимость может быть признана объектом совместного владения.
Согласно статье 36 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, остается их личной собственностью и не делится при разводе. Это правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, дарению, наследству или иным основаниям до официальной регистрации брака.
Законодательство допускает возможность другого варианта развития событий в случае, если в период брака были обстоятельства, повлиявшие на стоимость или состояние объекта. В таких ситуациях второй супруг может претендовать либо на долю в праве собственности, либо на денежную компенсацию.
Как проходит раздел добрачного имущества
Вместе улучшали жилищные условия
Одним из наиболее распространенных оснований для пересмотра статуса добрачной квартиры является проведение в ней капитального ремонта, реконструкции или других значительных улучшений, оплаченных из общего семейного бюджета. Если второй супруг сможет документально подтвердить, что он вложил собственные средства в модернизацию жилья, суд может признать, что стоимость объекта увеличилась за счет совместных усилий.
Например, жена купила квартиру до брака, муж проживал в ней и за свой счет провел капитальный ремонт: заменил инженерные коммуникации, выровнял стены, установил новую сантехнику и кухонный гарнитур. Средства на это он получил от продажи автомобиля, приобретенного еще до брака.
При разводе бывший супруг предоставил чеки, договоры с подрядчиками и банковские выписки, подтверждающие расходы. Суд назначил независимую оценку рыночной стоимости квартиры на момент развода, вычел из нее первоначальную стоимость жилья (по договору купли-продажи) и средний рост цен на аналогичные объекты за этот период. Разница, обусловленная ремонтом, была признана совместным вкладом и поделена пополам. В итоге муж получил компенсацию, эквивалентную половине стоимости улучшений.
Если обобщить, то в подобных ситуациях сама квартира формально не делится, но второй супруг может получить денежную компенсацию за вклад в ее улучшение. Это более реалистичный и часто применяемый вариант, чем выделение доли в натуре. Стоит отметить, что в таких делах разбирательство иногда доходит до верховного суда.
Комментирует Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф: «Недвижимость, купленная одним из супругов до регистрации брака, не считается совместной собственностью, и при разводе не делится. Но есть исключения, позволяющие второму супругу претендовать на долю или компенсацию. Например, если в период брака в квартиру были вложены значительные средства из общего бюджета семьи или личных средств второго супруга, что привело к существенному росту ее рыночной цены (например, капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция). В этом случае суд может признать за вторым супругом право на компенсацию.
Условно, если в квартире, принадлежавшей жене до брака, был сделан ремонт на деньги с продажи автомобиля мужа. Но только если будет доказано, что этот ремонт не был просто «вкусовщиной», а действительно увеличил стоимость недвижимости. Причем этот факт должен быть подтвержден документально, например, отчетом оценщика, сравнивающим стоимость до и после улучшений. В этом случае второй супруг может претендовать на компенсацию, соразмерную увеличению стоимости квартиры».
Супруг зарегистрирован в квартире
Наличие прописки (регистрации по месту жительства) второго супруга в добрачной квартире не дает ему права собственности и не влияет на возможность раздела. Регистрация носит уведомительный характер и не меняет юридический статус имущества. После развода бывший супруг обязан сняться с учета — добровольно или по решению суда.
Тем не менее, в исключительных случаях суд может разрешить временно сохранить право пользования добрачным имуществом супруги. Это возможно, если человек:
- не имеет другого жилья;
- не может обеспечить себе иное место проживания (например, из-за тяжелого финансового положения или болезни).
Согласно пункту 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, такое право предоставляется на ограниченный срок, в течение которого бывший супруг обязан найти новое жилье и сняться с регистрации. Но это не означает передачи права собственности или доли — речь идет исключительно о временном праве пользования.
Совместные дети
Наличие общих детей не влияет на раздел добрачной недвижимости. Согласно пункту 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ, дети не имеют права на имущество родителей, а родители — на имущество детей. Даже если ребенок зарегистрирован в квартире, это не дает ему права собственности, если доля в недвижимости ему не выделена.
При этом после развода ребенок сохраняет право проживания в квартире того родителя, с которым остается. Оставить несовершеннолетнего без регистрации невозможно — это противоречит интересам ребенка и нормам жилищного законодательства. Но это право относится только к пользованию, а не к владению или распоряжению.
В таких ситуациях дети не участвуют в разделе добрачной квартиры, но их регистрация сохраняется в интересах обеспечения жилищных прав.
Ипотечное жилье
Если квартира была приобретена в ипотеку до брака, но погашение кредита происходило уже в браке, ситуация меняется. В этом случае суд может признать, что средства на выплату долга поступали из общего семейного бюджета, даже если кредит оформлен на одного супруга.
Для подтверждения этого потребуются документы: справки о доходах обоих супругов, выписки по счету, подтверждающие переводы на погашение ипотеки, свидетельства о рождении детей (если один из супругов находился в декрете и не имел дохода), и другие доказательства совместного участия в выплатах.
В результате суд может:
- выделить второму супругу долю в квартире;
- оставить жилье в собственности заемщика, но обязать его выплатить компенсацию;
- обязать банк пересмотреть условия кредита (в редких случаях).
Если же ипотека была полностью погашена до регистрации брака, квартира остается личной собственностью и разделу не подлежит.
Квартира в новостройке
Аналогичная логика применяется и к квартирам, приобретенным по договору долевого участия (ДДУ). Если договор подписан до брака, но взносы по нему вносились уже в браке, суд рассматривает эти платежи как совместные. Соответственно, второй супруг может претендовать на часть стоимости квартиры или компенсацию.
Особенно сложной становится ситуация, если право собственности было зарегистрировано уже после свадьбы. В этом случае нужен тщательный анализ всех платежей и источников их происхождения.
Есть брачный договор
Брачный договор, предусмотренный статьей 40 Семейного кодекса РФ, позволяет супругам заранее определить порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, включая объекты, приобретенные до брака. Такой договор может быть заключен как до регистрации брака, так и в любой момент во время супружеских отношений.
Если в контракте четко указано, что добрачная квартира остается в собственности того, кто ее приобрел, суд будет руководствоваться этим условием. При этом исключением будет использование материнского капитала на улучшение жилищных условий — в этом случае брачный договор не может отменить обязательного выделения долей детям и супругу.
Кроме того, супруги могут заключить мировое соглашение о разделе имущества при разводе. Но такой документ регулирует только имущество, признанное совместно нажитым, и не распространяется на добрачные объекты, если другое не установлено брачным договором. Обратите внимание на то, что в случае проживания в гражданском браке речи о разделении имущества идти не может.
Раздел квартиры с маткапиталом
Если при улучшении жилищных условий (в том числе ремонте или погашении ипотеки) использовались средства материнского капитала, квартира делится в равных долях между всеми членами семьи — родителями и детьми. Это требование закреплено в Федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Ни брачный договор, ни мировое соглашение не могут отменить это правило. Даже если квартира была куплена до брака, факт использования маткапитала автоматически делает ее семейной собственностью, подлежащей выделению долей.
Продажа имущества, приобретенного до брака
Владелец добрачной квартиры вправе самостоятельно распоряжаться ею — продавать, дарить, сдавать в аренду — без согласия супруга. Доходы от продажи также остаются его личной собственностью и не подлежат разделу при разводе. Это правило распространяется и на недвижимость, полученную по наследству или в дар.
Как делить недвижимость, если квартира приобретена до брака
Если суд все же признает, что добрачная квартира подлежит разделу (например, из-за вложений в ремонт или ипотечных выплат), супруги могут выбрать один из следующих вариантов:
- Выделение долей — каждый получает определенную часть права собственности и продолжает проживать в квартире совместно (редкий и не всегда удобный вариант).
- Продажа квартиры с последующим разделом вырученных средств пропорционально долям.
- Сохранение квартиры за одним супругом с выплатой другому компенсации, равной стоимости его доли.
- Размен, например, двухкомнатная квартира меняется на две однокомнатные.
- Раздел в натуре — технически сложный способ, применимый в основном к частным домам, где можно создать два независимых жилых блока с отдельными входами, санузлами и кухнями.
На практике чаще всего выбирается вариант с компенсацией, так как он минимизирует дальнейшие конфликты и позволяет быстро завершить имущественные отношения.
Что делать тем. кто хочет защитить свои права
Для защиты прав на добрачную квартиру важно заранее позаботиться о документальном подтверждении ее происхождения. В том числе Сохранять все документы о приобретении: договор купли-продажи, платежные документы, выписку из ЕГРН на свое имя до брака. Кроме того, можно заключить брачный договор, в котором четко прописать, что данное имущество является личной собственностью одного из супругов и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. В период брака важно избегать использования общих семейных накоплений или значительных личных средств второго супруга на ремонт или реконструкцию этой квартиры. Если такие вложения неизбежны, четко фиксировать их на случай возникновения спорных ситуаций.
«Защитить личную собственность можно несколькими способами: оставить квартиру в собственности своих родителей, проводить значительные улучшения (например, ремонт) до заключения брака, заключить брачный договор, но последний нередко подвергается судебным разбирательствам, особенно если условия нарушают интересы одной из сторон. Поэтому важно ответственно подходить к подобным решениям и соблюдать осторожность при распоряжении денежными средствами, накопленными до брака», — комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?
«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?
Как делится квартира по военной ипотеке при разводе: правила, исключения и судебная практика
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости