Если у вас изымают земельный участок вместе со зданием для государственных или муниципальных нужд, важно знать: компенсация должна быть справедливой. Часто владельцы недвижимости думают, что главная ценность — это само здание, а земля под ним — просто «довесок». На самом деле стоимость прав на землю может быть очень значительной, и её нельзя недооценивать. При этом основные сложности возникают именно с оценкой участков занятых зданиями, тогда как свободные оценить значительно проще.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- в Telegram +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что важно понимать о земле и здании?
По закону земельный участок и прочно связанное с ним здание считаются единым объектом оборота. На рынке их обычно продают вместе, не разделяя стоимость. Но при изъятии для государственных нужд приходится искусственно разделять цену здания и земли — и здесь начинаются сложности.
Особенно это касается ситуаций, когда:
- Земля находится в аренде, а не в собственности.
- Права на землю оформлены ненадлежащим образом (например – аренда с истёкшим сроком) или вообще не оформлены.
- Участок значительно больше, чем нужно для эксплуатации здания.
Когда земля стоит дороже, чем кажется?
Бывают случаи, когда часть участка явно «лишняя» — она не используется для обслуживания здания. Например:
1. Участок больше необходимого — если для вашего склада или производства по нормам нужно 1 га, а у вас 2 га, то оставшийся гектар может оцениваться отдельно.
2. Земля используется самостоятельно — вы сдаёте свободную площадь под парковку, склад или размещаете на ней киоски, спортивные площадки и т.д.
3. Есть планы застройки — у вас есть утверждённые документы, разрешения на строительство или градостроительный план, который позволяет построить на этой земле что-то ещё.
В таких случаях «избыточную» часть земли можно оценивать как самостоятельный актив, иногда даже по более высокой ставке, если её разрешённое использование более доходное (например, под офисы, а не под склады).
Как оценивают землю при изъятии?
Оценщики или судебные эксперты при оценке земельного участка отдельно от расположенного на нём здания используют разные методы:
- Сравнительный подход — сравнивают ваш участок с похожими, которые недавно продавались на рынке.
- Метод распределения — определяют, какую долю в стоимости всего объекта (здание + земля) составляет земля, исходя из средних рыночных данных.
- Метод выделения — из общей стоимости объекта вычитают расчётную стоимость строительства здания, остаток — это стоимость земли.
Важно: выбор метода может сильно повлиять на итоговую сумму компенсации. Например, если «лишняя» земля используется для бизнеса, её оценка по методу для свободных участков может быть выше.
Что делать, если землю изымают?
1. Не игнорировать ценность земли — даже если она в аренде или права на неё оформлены не полностью.
2. Проверить, нет ли «избыточной» площади — которую можно оценить отдельно.
3. Собрать документы, подтверждающие реальную возможность застройки участка, которая утрачена в связи с изъятием — градостроительный план, разрешение на строительство, проектную документацию, сведения об участке из проекта планировки и т.д.
4. Занимать активную позицию в процессе досудебной оценки и при назначении судебной экспертизы — предоставить оценщику исчерпывающие и документально подтверждённые сведения о том, как используется земля, какие у вас были планы по её застройке. Равно как обо всех иных обстоятельства в связи с которыми её стоимость должна быть выше.
5. Своевременно обратиться к юристам — желательно квалифицированное юридическое сопровождение с того момента, как станет известно о перспективе изъятия, не дожидаясь перехода спора в судебную плоскость.
Изъятие земли для государственных нужд — процедура, которая должна быть компенсирована в полном объёме. Понимание того, как оценивается земля, поможет вам защитить свои права и получить справедливую выплату.
Правовой центр готов сопровождать процедуры изъятия участков и зданий как при рассмотрении дела у суде, так и на досудебном этапе – при подготовке к изъятию, переговорах с уполномоченным органом.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.