Давайте разберёмся!
Вы взяли квартиру в ипотеку и хотите сдавать её в аренду? Разберём, что говорит закон, почему банки ставят ограничения, как действовать при отказе и какие тенденции наблюдаются на рынке.
Что говорит закон
1. Федеральный закон «Об ипотеке» (№ 102‑ФЗ от 16.07.1998, ст. 29)
Залогодатель вправе:
использовать заложенную квартиру по назначению
извлекать из неё доходы (сдавать в аренду)
Но! Это действует, если иное не прописано в договоре.
Итого:
по умолчанию — сдавать можно
если в договоре есть условие о согласии банка — нужно его получить
2. Постановление ВС РФ № 309‑АД16‑8799 (2016)
Суд рассматривал вопрос о полном запрете на распоряжение предметом ипотеки без согласия кредитора.
Вывод: такой запрет ущемляет права потребителя. Право использовать имущество по назначению предусмотрено законом и не может быть абсолютно ограничено договором.
Однако банк вправе включить в договор условие о необходимости предварительного согласия на сдачу квартиры в аренду — это законно.
Почему банки ограничивают аренду?
У банков есть обоснованные риски:
Сложности с продажей. При просрочке платежей банку труднее реализовать квартиру, если в ней живут арендаторы.
Рост доли «инвестиционных» покупателей. Льготные программы привели к увеличению числа людей, рассматривающих квартиры как источник дохода.
❗️ Обеление экономики. Если вы согласовали аренду, появляется официальная информация о вашей деятельности. Многие требуют зарегистрированный договор найма — это фиксирует доход.
Что может быть в договоре?
Банк вправе прописать:
Полный запрет на сдачу в аренду до погашения кредита (сейчас встречается редко).
Требование письменного согласия на сдачу (наиболее распространённый вариант).
Обязанность уведомить банк (без согласия).
Эти условия законны, если вы с ними согласились при подписании договора.
Важно❗️❗️❗️ Иногда ключевые условия прячутся в «общих правилах» на сайте банка. При подписании вам могут предоставить только индивидуальные условия, но в тексте будет указано, что вы обязаны соблюдать и общие правила.
А если банк отказал? Что делать?
1. Проверьте договор. Убедитесь, что требование о согласии действительно прописано.
2. Напишите заявление в банк. Объясните необходимость аренды и важные пункты:
ограничить срок аренды;
регулярно отчитываться о состоянии квартиры;
показать, что вы будете платить налоги 🙂
3. Попробуйте договориться. Банки часто идут навстречу, если видят, что аренда поможет вам платить по кредиту.
Можно ли обратиться в суд?
Да, но успех не гарантирован. В суде придётся доказать:
насколько условие договора явно ущемляет права (например, полный запрет без альтернатив);
есть ли реальная угроза для залога (повреждение квартиры, снижение стоимости).
«Суд учтёт, насколько требование банка обосновано и не является ли оно чрезмерным».
Важные нюансы
Материнский капитал. Если вы использовали его при покупке, банк может отказать — это противоречит цели программы.
Проверки квартиры. Банк может приезжать с осмотрами, но не должен мешать вам жить или сдавать жильё (если последнее не запрещено договором).
Санкции за нарушение. При сдаче без согласия банк может:
- потребовать досрочного погашения кредита;
-обратить взыскание на квартиру;
-повысить процент по ставке, (если это предусмотрено договором).
❗️❗️❗️ Избыточные условия. Положения о неограниченных по времени и частоте визитах банка потенциально оспоримы как злоупотребление правом и нарушение принципа неприкосновенности жилища.
Позиции крупных банков
«Сбер». Банк лоялен к клиентам, сдающим жильё. Процедура согласования упрощена, дополнительные документы (например, договоры аренды) не требуются. Использование маткапитала не накладывает автоматического запрета, но в отдельных случаях может потребоваться согласие органов опеки.
«Дом.РФ». Финорганизация по умолчанию не возражает против аренды. Риски износа не считаются критичными, особенно для квартир на первичном рынке, которые часто покупаются без отделки.
Это новый тренд по ужесточению? Или мы не читали раньше договоры?
До 2016 года многие банки включали в договоры прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду до полного погашения кредита.
После постановления ВС РФ № 309‑АД16‑8799 практика прямых запретов стала встречаться реже. Банки перешли к требованию предварительного письменного согласия на сдачу квартиры в аренду.
Сейчас наблюдается тенденция к ужесточению контроля со стороны банков из‑за:
- роста числа просрочек по ипотечным кредитам;
- увеличения количества конфликтов, связанных с эксплуатацией жилья;
- ❗️ требований по противодействию отмыванию денег. (на мой взгляд ключевое) 😐
Моё мнение
Ситуация с ограничениями на сдачу ипотечных квартир в аренду отражает общий тренд на усиление финансового контроля.
Просто вспомнили про ещё один инструмент в целях обеления экономики! Банкам нет смысла запрещать сдачу в аренду,
ведь это источник нашей с вами финансовой стабильности, а для банка важна наша платёжеспособность
Прикладывайте к уведомлению в банк свой статус — ИП или самозанятый! 👍