Покупка квартиры всегда волнительный и ответственный процесс. Большинство покупателей знает о необходимости проверки юридической чистоты самой квартиры: обременения, аресты, права несовершеннолетних. Однако современные реалии добавляют новые, неочевидные риски, которые связаны не с объектом недвижимости, а напрямую со статусом и личностью продавца. Игнорирование этих факторов может привести к катастрофическим последствиям: срыву сделки уже на этапе регистрации, оспариванию договора купли-продажи и даже полной потере приобретенного жилья. Чтобы обезопасить свои инвестиции, недостаточно изучать только историю квартиры. Вот пять ключевых аспектов, которые необходимо выяснить о продавце до подписания договора.
1️⃣ Реестр военных повесток: невидимое препятствие для сделки
Что это?
С 2022 года в России действует официальный электронный реестр военных повесток. Теперь факт вручения повестки военнообязанному гражданину фиксируется не только бумажным уведомлением, но и публикацией в этом реестре.
В чем риск?
Согласно законодательству, если человек не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации записи о повестке, для него наступают серьезные правовые последствия. Одно из них - запрет на регистрацию любых сделок с недвижимостью. Это означает, что Росреестр, обнаружив такую запись в отношении продавца, обязан отказать в государственной регистрации перехода права собственности к вам. Сделка, на которую были брошены силы и средства, сорвется в самый последний момент.
Что делать?
На этапе предварительных переговоров необходимо вежливо, но настойчиво попросить каждого собственника (если их несколько), если они молодые, предоставить вам актуальную скриншот-выписку из личного кабинета на сайте данного реестра или попросить показать военный билет. Это простой, но критически важный шаг, подтверждающий, что продавец свободен от этого административного ограничения.
2️⃣ Реестр злостных алиментщиков: возможность будущего банкротства
Что это?
На сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП), помимо общего банка исполнительных производств, существует отдельный реестр лиц, признанных судом злостными неплательщиками алиментов. Причем наличие судимости по этой статье не является обязательным условием для попадания в список.
В чем риск?
Стандартная проверка по фамилии на сайте ФССП может не выявить проблемы, если исполнительное производство было прекращено (например, за невозможностью взыскания средств). Однако сам долг, часто исчисляемый сотнями тысяч рублей, никуда не исчезает. Такой должник - идеальный кандидат для процедуры банкротства физического лица, которое может быть инициировано как самим должником, так и его кредиторами (включая ФССП). Финансовый управляющий, назначенный в деле о банкротстве, получит право оспаривать все сделки, совершенные должником за 3 года до банкротства, как совершенные в ущерб кредиторам. Ваша покупка квартиры может быть отменена, а деньги вам придется возвращать через долгие суды, вставая в очередь кредиторов, но как показывает жизнь шансов получить деньги обратно практически нет.
Что делать?
Обязательно дополняйте обычную проверку на сайте ФССП точечным поиском в специализированном реестре злостных неплательщиков алиментов.
3️⃣ Статус чиновника: могут быть сюрпризы в будущем
Что это?
Уточнение, не является ли продавец (или его супруг/супруга) лицом, занимающим государственную или муниципальную должность.
В чем риск?
Если в отношении такого чиновника будет возбуждено уголовное дело по коррупционной статье или иному тяжкому преступлению, государство в лице следственных органов получает право оспаривать все сделки с его имуществом (и имуществом семьи) за прошедшие годы. Их могут признать притворными, совершенными с целью вывода активов от возможной конфискации. В этом случае купленная вами квартира может быть изъята в доход государства как имущество, приобретенное на незаконные доходы. Вы станете добросовестным приобретателем в крайне сложном и затяжном процессе доказывания своей неосведомленности.
Что делать?
Задайте прямой вопрос о статусе продавца. При малейших сомнениях (например, продавец явно обладает имуществом, не соответствующим декларируемому уровню доходов) проведите самостоятельную проверку через открытые источники или с помощью платных юридических сервисов. Проверьте реестр судебных дел, может уже где-то засветился.
4️⃣ Реестр иностранных агентов: репутационные и правовые последствия
Что это?
Официальный список физических и юридических лиц, признанных Министерством юстиции РФ «иностранными агентами».
В чем риск?
Любая финансовая операция, в том числе сделка с недвижимостью, с лицом из этого реестра автоматически привлекает повышенное внимание контролирующих и надзорных органов. Хотя прямо сейчас это может не блокировать сделку, существует значительный риск, что в будущем такие операции могут попасть под особый правовой режим, быть подвергнуты дополнительному аудиту или оспорены. Для покупателя это грозит не только длительными проверками, но юридической неопределенностью.
Что делать?
Перед сделкой проверьте продавца-физическое лицо, а также его законного представителя (если он действует по доверенности) на сайте Минюста РФ в соответствующем реестре.
5️⃣ Резидентство «недружественной» страны: запрещенная сделка
Что это?
Установление, является ли продавец (как физическое, так и юридическое лицо) налоговым резидентом страны, включенной в правительственный перечень «недружественных государств».
В чем риск?
Сделки с такими резидентами строго регулируются специальными указами Президента. Для их проведения в большинстве случаев требуется предварительное разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Если такое разрешение не получено, сделка является ничтожной с самого начала, то есть не порождает никаких правовых последствий. Росреестр откажет в регистрации, а если регистрация по ошибке пройдет, ее легко отменят в суде. Покупатель, совершивший сделку в обход санкционного режима, также может быть привлечен к ответственности.
Что делать?
Запросите у продавца документ, подтверждающий его налоговый статус (например, справку по форме 3-НДФЛ с отметкой ИФНС). Если продавец действует через компанию, проверьте ее бенефициаров. При любых «красных флагах» - отказ от сделки или обращение к юристам, специализирующимся на санкционном праве, для сложной процедуры получения разрешения.
Вместо эпилога
Покупка квартиры сегодня - это не только оценка метража и будущего ремонта. Это комплексная юридическая экспертиза, которая должна быть сосредоточена не только на проверке объекта недвижимости, но и на личности продавца. Это новые реалии в наше время, с которыми надо смириться.
Предложенные проверки не требуют огромных затрат, но их проведение — признак осмотрительности и профессионализма. Они уберегут вас от будущих сюрпризов, превращающих долгожданное приобретение жилья в многолетний судебный кошмар и финансовую катастрофу. Доверяйте, но всегда тщательно проверяйте того, кто стоит по ту сторону сделки.
А вы как думаете, надо проверять такие риски или фигня всё это? 🙂
Если нужна помощь с покупкой квартиры или с оформлением ипотеки - обращайтесь к нам
Читайте также наши разделы:
#покупка_квартиры #юридическая_проверка #титульное_страхование #вторичный_рынок_недвижимости #проверка_продавца