Недавно проверял перед покупкой земельный участок под инвестиционно-строительный проект, сразу вызвало подозрение, что текущий собственник сам купил участок менее года назад, а уже продает. Быстрая продажа – это всегда тревожный сигнал!
При проверке документов выяснил, что текущий собственник купил участок у физлица у которого то же провинциальный город рождения, что и у него самого. При этом земельный участок расположен в Московской области, первый собственник живет в Москве, текущий собственник в городе рождения - совпадение?
При дальнейшей проверке быстро выяснилось, что текущий продавец и предыдущий собственник давно знакомы - вместе были учредителями одной компании и являются аффилированными лицами.
А дальше я раскопал самое интересное. Предыдущий собственник находится в предбанкротном состоянии, так как на нем «висит» не исполненное судебное решение о взыскании долга в рамках субсидиарной ответственности в размере 560 млн рублей за долги компании в которой он ранее был директором!
В договоре купли продажи на основании которого один купил у другого земельный участок указано, что сумма сделки равна кадастровой стоимости участка и самое главное: расчеты произведены наличными до подписания настоящего договора!
И даже расписку не смогли предоставить в подтверждение, дескать, если вам надо – быстро нарисуем )).
То есть, предыдущий собственник участка, понимая что скоро ему грозит личное банкротство из-за субсидиарной ответственности, что бы спасти свою недвижимость от продажи с торгов, не придумал ничего лучше, чем «продать» свою недвижимость своему товарищу. Реальной оплаты при этом, конечно, не происходило.
А в гражданском кодексе такой схематоз называется – Мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия и по закону такая сделка ничтожна.
Чем это грозит новому покупателю? Когда финансовый управляющий будет банкротить предыдущего собственника, он конечно же, увидит эту сделку, определит, что это вывод имущества в ущерб кредиторам, отнесет ее к разряду подозрительных сделок и пойдет оспаривать эту сделку в суде.
Суд, учитывая наличие здесь многих критериев подозрительной сделки, с большой вероятностью, признает эту сделку недействительной, так же как и все последующие сделки и вернет данный участок в конкурсную массу.
Новый покупатель в такой ситуации останется без участка и попадет в третью очередь кредиторов, то есть, скорее всего, денег за участок он не вернет никогда.
Конечно, по результатам проверки, я рекомендовал своему заказчику - потенциальному покупателю участка отказаться от покупки такого опасного актива.
Именно поэтому при проверке любой недвижимости перед покупкой надо проверять не только текущего собственника, но и всех предыдущих собственников за последние минимум 10 лет, равно и как и всех их супруг (ов).
И это только один из нескольких десятков рисков, которые мы проверяем в рамках сопровождения сделки с недвижимостью.
Я разработал чек-лист: "5 ШАГОВ ДЛЯ БЕЗОПАСНОЙ СДЕЛКИ - ЧТО НАДО ПРОВЕРИТЬ ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА".
СКАЧАТЬ ЧЕК-ЛИСТ МОЖНО ПО ССЫЛКЕ >
Если вам нужна помощь в проверке земельного участка перед покупкой и проведении сделки купли-продажи недвижимости, обращайтесь к нам, мы поможем.
Более подробно узнать что входит в услугу сопровождения сделки купли-продажи недвижимости можно в нашей статье про сопровождение сделки на Дзене, перейти по ссылке >
Получить консультацию: +7-995-656-80-89
Компания «Регистратор-Дом» – земельные юристы - юридические услуги в сфере земли, загородной и коммерческой недвижимости.
Решение земельно-правовых вопросов в административном и судебном порядке, сопровождение сделок купли-продажи недвижимости, оформление земельных участков и регистрация построенных объектов, консультационное и юридическое сопровождение строительных проектов.
Более 25 лет опыта работы в сфере земли, недвижимости и строительства, обращайтесь!
+7-995-656-80-89 / Сайт компании / Телеграмм-канал / RuTube / Дзен / МАХ
Подписывайтесь на наш Телеграмм-канал или на наш канал в МАХе.
#земельныйучасток #земельныйюрист #покупкаучастка #проверкаучастка #сопровождениесделки #сделка #проведениесделки
