Инвестиции в недвижимость считаются самыми надёжными в нашей стране. Цена стабильно растёт на любых промежутках времени длиннее трёх лет. Купленную квартиру не могут выкрасть или отобрать, как золотые слитки. Акции - циферки на экране смартфона, а квадратные метры - вот они. Такие монументальные и дорогие.
Особенно рьяно о недоступности квартир переживает современная молодёжь. Та, которая буквально только что закончила обучение в университетах и колледжах. Об этом, кстати, тоже писал совсем недавно:
Однако, не стоит им так переживать о "недоступности жилья". В реальном мире не существует ни одного инвестиционного инструмента, который давал бы безрисковую прибыль при любых обстоятельствах. И даже сейчас есть примеры недвижимости, генерирующей собственникам убытки. О них стоит помнить при возникновении желания купить не нужные тебе лично бетонные площади. Ниже несколько примеров неудачных инвестиций в квадратные метры.
А перед началом статьи я хочу подсветить одну важную вещь: по статистике 95% читателей не подписаны на канал и это негативно влияет на его развитие. Если ты ещё не подписался, не потрудись нажать на кнопку «подписаться», это займёт пять секунд. Для меня это будет сигналом твоей заинтересованности, а тебе поможет не пропустить новый материал.
Китайские города-призраки
Такие масштабные и такие пустынные... В новом тысячелетии в Китае активно строились не просто новые кварталы, а новые города. Правительство ставило цель урбанизации 250 миллионов сельских жителей, застройщики в целях экономии бюджетов предпочитали строить свои коробки в пустынных локациях, вдали от промышленных центров и уже существующих деревень.
По оценкам нескольких источников в Китае насчитывается порядка 50 городов-призраков, в которых пустует 65 миллионов квартир и частных домов. В них могло бы проживать 200 миллионов человек.
Китай - одна из тех стран, в которых население тоже очень любит вложения в недвижимость. Понимая это застройщики ежегодно строили более 10 миллионов квартир.
Девелоперы десятилетиями продавали квартиры ещё на этапе котлована, финансируя новое строительство за счёт будущих покупателей. Компании брали кредиты у банков и выпускали облигации. Evergrande, например, накопила более $300 млрд долгов. В крупных городах цены на жильё выросли в десятки раз за 20 лет. Недвижимость стала главным способом сбережений для китайских семей: более 70% капитала домохозяйств сосредоточено в квартирах.
В 2020 году власти запустили политику «трёх красных линий»: девелоперам запретили наращивать долги, если они превышают лимиты по долговой нагрузке и ликвидности. Это обрушило систему: компании лишились финансирования, но им нужно было достраивать миллионы проданных, но ещё не готовых квартир. С 2021 года начались первые дефолты Evergrande и других застройщиков.
Миллионы семей оказались в ловушке: они уже платят ипотеку за жильё, которое стоит недостроенным. В 2022 году по стране прокатилась волна ипотечных забастовок: сотни тысяч китайцев перестали вносить платежи по кредитам, требуя достройки своих домов.
Продажи жилья упали на 30–40% от уровня пика. Китайцы всё меньше хотят покупать новые квартиры, предпочитая ждать падения цен. Evergrande проходит через процедуру банкротства, Country Garden балансирует на грани дефолта. Банки и местные власти по-прежнему ищут способы завершить строительство миллионов квартир.
Испания: захват площадей самосёлами
Испания давно славится не только солнцем и морем, но и необычной правовой проблемой — оккупацией жилья самосёлами (okupas). Это явление стало настолько распространённым, что сформировало целый пласт правовых и социальных споров: где заканчиваются права собственника и начинаются права «самосёлов»?
В испанском праве ключевую роль играет статья 18 Конституции, гарантирующая неприкосновенность жилища. Проблема в том, что неприкосновенность гарантируется жильцам до тех пор, пока собственник не докажет, что занято оно было незаконно, а значит и гарантий быть не может. Владелец обязан обратиться в суд, а процесс рассмотрения дела может занять от нескольких месяцев до трёх лет. Чаще всего с проблемой сталкиваются инвесторы, банки и семьи, уехавшие за границу.
Против собственников жилья играет три фактора:
- Социальные гарантии: государство защищает право на жильё, особенно у уязвимых групп — безработных, мигрантов, семей с детьми. Суд может приостановить выселение, пока муниципалитет не предоставит альтернативное жильё.
- Бюрократия: для запуска процесса требуется доказать право собственности, инициировать иск, дождаться решения суда.
- Законодательные лазейки: okupas часто используют формальные уловки — фальшивые договоры аренды или регистрацию по месту жительства.
По данным Министерства внутренних дел Испании, в 2022–2023 годах ежегодно фиксировалось около 15–17 тыс. случаев незаконного заселения. Особенно остро проблема стоит в Мадриде, Барселоне и Валенсии. Многие квартиры принадлежат банкам и инвестиционным фондам, что делает процесс политически чувствительным: власти не спешат «выбрасывать» уязвимые семьи в пользу крупных корпораций.
Оккупация жилья самосёлами в Испании стала системной проблемой: сочетание жёсткой защиты права на жилище, медленной судебной системы и социального напряжения превратило частную собственность в условную категорию. Владелец может быть юридически прав, но практически бессилен.
И пока законодатели спорят, кто важнее — инвестор или семья без крыши над головой, рынок аренды страдает от недоверия, а владельцы квартир всё чаще инвестируют не в Испанию, а в более «предсказуемые» юрисдикции. А Испания в мою статью попала лишь как пример самой распространённой истории с самосёлами. С аналогичными проблемами сталкиваются британцы (там буквально захватывают замки и прикрываясь документов 800-летней давности присваивают жильё с целью дальнейшей перепродажи. Чем не рейдерство?), есть проблемы в Америке (арендатели разрывают договор аренды, но не съезжают с недвижимости. В ожидании судебного выселения живут бесплатно более года) и в других странах.
Пузырь на рынке недвижимости в Японии
В 1980-е годы Япония переживала настоящий строительный и финансовый бум. Экономика росла двузначными темпами, а цены на недвижимость — особенно в Токио и Осаке — взлетели до небес. В пиковые годы конца десятилетия за скромную квартиру в центре столицы можно было выручить сумму, сопоставимую с ценой небоскрёба в Нью-Йорке. Земля в токийском районе Гинза считалась самой дорогой в мире, а банки охотно выдавали ипотеку… на 70–99 лет. Оформляешь ипотеку ты, а закрывают её твои внуки.
К началу 1990-х пузырь лопнул. Финансовая система оказалась перегружена невозвратными кредитами, рынок недвижимости рухнул на десятки процентов, а банки и строительные компании — в долговых ямах. В Японии наступила эпоха, вошедшая в историю как «потерянное десятилетие», хотя фактически стагнация растянулась почти на 20 лет. Квартиры и дома стремительно теряли в цене. Парадоксально, но японская недвижимость, в отличие от западной, не воспринималась как «вечный актив»: жильё морально и физически устаревает быстро, и через 20–30 лет дом проще снести и построить новый, что обесценивало рынок вторичного жилья ещё быстрее. Решительно непонятно, как в таких условиях банки готовы были выдавать ипотеку на 70-90 лет. Это всё равно, что продавать современные китайские автомобили в кредит на 20 лет. Он проржавеет уже лет через 5, а тело кредита не погашено и на 25%.
Лишь к середине 2010-х, на фоне политики «Абэномики» и ультрамягкой денежной политики Банка Японии, цены в Токио начали постепенно расти. И всё же даже сейчас, в 2020-х, средняя стоимость квартир в Японии далека от тех «космических» уровней 1989 года.
История японской недвижимости — урок о том, что даже в передовой экономике рынок может перегреться до абсурда и рухнуть, оставив целые поколения с долгами. Сегодня Япония уже не верит в «вечный рост цен»: квартиры здесь — не сакральная инвестиция, а скорее практичный инструмент жизни, со сроком годности.
Вместо выводов
Все представленные выше случаи наглядно показывают, что недвижимость как инвестиция вовсе не гарантирует вечной стабильности. И это ведь не все возможные сценарии. Можно вспомнить про Детройт (банкротство крупных производителей вызвало отток население и снижение цен на жилую недвижимость почти до нуля) или наши российские истории по типу Воркуты.
Эти три примера иллюстрируют одну простую истину: недвижимость не универсальная «тихая гавань», а такой же рискованный актив, подверженный пузырям, правовым ловушкам и социальным сдвигам.
Значит ли это, что от квартир и домов как класса активов стоит отказаться? Нет. Но строить стратегию только на одном активе — всё равно что держать яйца в одной корзине и надеяться, что корзина вечная. Диверсификация — ключ к выживанию капитала.
Инвестор XXI века должен смотреть шире: включать в портфель акции, облигации, золото, возможно, криптовалюты, а недвижимость рассматривать как часть, а не основу. Оптимальное соотношение зависит от горизонта инвестиций, уровня риска и личных целей.
Именно баланс, а не вера в «вечную надёжность квадратных метров», отличает зрелого инвестора от наивного мечтателя. Ведь даже бетон может треснуть — а вот диверсифицированный портфель держится куда крепче.
Понравилась статья? Подпишись, поставь лайк, задай свой вопрос в комментариях. Алгоритмы устроены так, что только такие действия приводят к показу материала читателям без подписки.
Хочется коротких статьей, но с глубоким смыслом? Подписывайся на мой телеграм-канал. Там всегда есть интересная аналитика на происходящие вокруг экономические события.
#личныефинансы #недвижимость #финансоваяграмотность #кризис #диверсификация