Найти в Дзене

Может ли покупатель квартиры оспорить сделку: одинаковы ли риски для продавца и покупателя?

Иногда в обсуждениях возникает логичный на первый взгляд вопрос: «Если продавец может оспорить сделку, ссылаясь на болезнь или временное помутнение, то что мешает покупателю сделать то же самое? Почему риски не одинаковые?» Вопрос интересный, и именно поэтому отвечу на него сразу развернуто. С юридической точки зрения всё выглядит симметрично:
любая сторона сделки может обратиться в суд, если считает, что есть основания признать договор недействительным. Но право подать иск и фактические последствия — это разные вещи. Если суд признаёт сделку недействительной по основаниям, связанным с продавцом (например, недееспособность, заблуждение, давление и т.п.), то в первую очередь происходит возврат объекта. То есть квартира возвращается продавцу. А вот с деньгами начинается уже второй этап.
Формально продавец обязан вернуть полученную сумму. Но на практике часто: · денег может уже не быть · они могут быть потрачены · переданы третьим лицам · утрачены · у продавца могут появиться другие долги
Оглавление

Иногда в обсуждениях возникает логичный на первый взгляд вопрос:

«Если продавец может оспорить сделку, ссылаясь на болезнь или временное помутнение, то что мешает покупателю сделать то же самое? Почему риски не одинаковые?»

Вопрос интересный, и именно поэтому отвечу на него сразу развернуто.

Формальное право есть у всех

С юридической точки зрения всё выглядит симметрично:
любая сторона сделки может обратиться в суд, если считает, что есть основания признать договор недействительным.

Но право подать иск и фактические последствия — это разные вещи.

Что происходит, если сделку оспаривает продавец

Если суд признаёт сделку недействительной по основаниям, связанным с продавцом (например, недееспособность, заблуждение, давление и т.п.), то в первую очередь происходит возврат объекта.

То есть квартира возвращается продавцу.

А вот с деньгами начинается уже второй этап.
Формально продавец обязан вернуть полученную сумму. Но на практике часто:

· денег может уже не быть

· они могут быть потрачены

· переданы третьим лицам

· утрачены

· у продавца могут появиться другие долги и взыскания

· с самим продавцом может что-то случиться

В итоге покупатель скорее окажется в ситуации, когда право на квартиру он уже потерял, а возврат денег превращается в отдельный, длительный и непростой процесс.

А если сделку оспаривает покупатель?

Теперь смотрим в обратную сторону.

Если сделку недействительной признают по инициативе покупателя, он в первую очередь утрачивает право на квартиру.
И снова возникает тот же самый вопрос: реальный возврат денег.

То есть механизм здесь похож:
сначала судьба объекта, потом деньги.

Но важная разница в том, что покупатель добровольно заходит в этот процесс, уже имея на себе расходы, время, нервы и неопределённость. Это не «безопасный выход», а вход в судебную историю с непредсказуемым результатом по срокам и исполнению.

Третьи лица — ещё один слой риска

Сделки оспаривают не только стороны договора.
Это могут делать:

· наследники

· супруги

· дети

· кредиторы

· лица, чьи права могли быть затронуты

Их требования в первую очередь затрагивают право на квартиру, а расчёты между сторонами потом снова решаются отдельно.

❗ Почему логика «если что — потом оспорю» слабая

Суд — это стадия последствий, а не способ управлять рисками.

Оспаривание сделки — это:

· потеря времени

· процессуальные расходы

· неопределённость

· и отдельный вопрос реального возврата денег

Поэтому в недвижимости безопасность покупателя строится не на стратегии «потом разберёмся», а на том, чтобы оснований для оспаривания изначально не возникало.

И важный нюанс для продавцов

На практике покупатели гораздо чаще не оспаривают сделку целиком, а подают иски о компенсациях: если после покупки выявляются недостатки квартиры или существенные обстоятельства, о которых продавец не сообщил.

И вот это уже реальный риск для продавца, если сделка оформлена неграмотно, а информация об объекте раскрыта формально или неполно.

Вывод простой:
формально стороны равны, но по фактическим последствиям оспаривание сделки — это тяжёлая и рискованная история для всех участников.

Поэтому главная задача — не рассчитывать на суд, а выстраивать сделку так, чтобы к ней не было оснований возвращаться через судебную систему.

Читайте в чате МАКС, как покупателю отстаивать интересы при скрытых недостатках квартиры и как защищаться продавцу.

Актуальные материалы так же публикуются:
📱 в Telegram-канале: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE

Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.