В последние годы апартаменты прочно вошли в обиход и перестали восприниматься как нечто экзотическое. Сегодня это значимый сегмент рынка недвижимости: по экспертным оценкам, в Москве на апартаменты приходится до 20 % всего жилищного рынка, а в первом квартале 2025 года они составили 9,4 % среди столичных новостроек. Если смотреть на ситуацию в масштабах всей страны, то за последние 15 лет апартаменты заняли 3–4 % от общего объёма построенного жилого фонда. Несмотря на определённые нюансы правового статуса, спрос на такие помещения остаётся высоким — их продолжают активно возводить и приобретать.
Однако у этого формата недвижимости есть существенный изъян, о котором единодушно говорят застройщики, риелторы и владельцы апартаментов: собственники не могут зарегистрироваться в принадлежащем им помещении. Именно этот правовой пробел привлёк внимание Конституционного суда РФ, который счёл существующую норму несправедливой и потребовал её корректировки.
Инициатором резонансного разбирательства стала жительница Санкт‑Петербурга Виктория Пиунова. В то время как многие лишь сокрушались из‑за невозможности временно зарегистрироваться в апартаментах, она решила действовать и обратилась в высший судебный орган страны. Её доводы оказались настолько весомыми, что суд признал их законными.
История началась с того, что Пиунова подала заявление в орган внутренних дел через паспортный отдел управляющей компании. Она хотела зарегистрировать по месту пребывания себя, мужа и двоих несовершеннолетних детей в апартаментах гостиничного типа. Помещение находилось в собственности матери её супруга и имело статус «нежилое». К заявлению женщина приложила полный пакет документов: нотариально заверенное согласие собственника, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (где указывалось, что здание предназначено для гостиницы), а также копию плана этажа с расположением помещения. Тем не менее в регистрации ей отказали.
Попытки отстоять свои права в суде не принесли результата. Все инстанции — от районного суда до Верховного — подтвердили законность отказа. Судьи аргументировали свою позицию тем, что законодательство не предусматривает регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях на основании заявления граждан. Кроме того, они отметили: хотя здание в целом было спроектировано как гостиница, конкретное помещение не входило в гостиничный фонд, а значит, администрация не могла осуществить регистрацию.
Конституционный суд РФ взглянул на ситуацию иначе. В своём решении он процитировал ключевой принцип: «Свободно реализуя конституционное право на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации, гражданин обязан уведомлять орган регистрационного учёта о месте своего пребывания и жительства. Отсутствие регистрации не служит непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но может породить неудобства в процессе их осуществления».
Суд разъяснил, что в России действуют два порядка регистрации:
- в жилых помещениях (не являющихся местом жительства) — на основании заявления гражданина, с выдачей свидетельства о временной регистрации;
- в нежилых помещениях, относящихся к определённым учреждениям, — через администрацию, без выдачи свидетельства.
Такое различие обусловлено разным правовым режимом жилых и нежилых помещений. Однако КС обратил внимание на распространённую практику: люди подолгу живут в нежилых помещениях, которые по своей планировке и функционалу близки к квартирам, но не входят в гостиничный фонд.
Суд подчеркнул: хотя такие помещения фактически используются для личных и семейных нужд, невозможность зарегистрироваться в них ограничивает конституционное право граждан на свободный выбор места пребывания. Более того, ситуация нарушает и право частной собственности: владельцы не могут полноценно использовать недвижимость и предоставлять её в пользование близким, поскольку ни они, ни их родственники не имеют возможности там временно зарегистрироваться.
КС также указал на экономический аспект проблемы. Застройщики нередко возводят апартаменты в зонах, где действуют менее строгие градостроительные нормы, чем при жилой застройке. Это позволяет им сократить издержки и снизить стоимость квадратного метра. При этом жильцы апартаментов пользуются городской инфраструктурой, увеличивая нагрузку на неё, — независимо от наличия регистрации.
Баланс интересов между владельцами жилых квартир (стоимость которых выше) и собственниками апартаментов поддерживается за счёт дополнительных расходов последних:
- повышенных ставок налога на имущество;
- более высокой стоимости коммунальных услуг;
- отсутствия льгот при оплате ЖКУ.
Ещё один важный аргумент суда звучал так: «Нельзя не учесть, что если появление такого рода нежилых помещений на рынке и не было обусловлено активными действиями публичной власти, то она и не принимала мер к предотвращению распространения этого явления».
Итоговый вывод КС был однозначен: нормы, запрещающие временную регистрацию в апартаментах, противоречат Конституции РФ. Теперь законодателям предстоит внести изменения в правовое регулирование. При этом у них есть возможность установить дифференцированный порядок регистрации — с учётом особенностей конкретного нежилого помещения и иных обстоятельств.
До принятия поправок временная регистрация собственников и их семей в апартаментах будет осуществляться по правилам, действующим для жилых помещений. При этом суд особо отметил: такая регистрация не возлагает на органы власти дополнительных обязанностей по благоустройству территории или развитию инфраструктуры. Также постановление КС не предполагает отмены различий в налогообложении и оплате коммунальных услуг.
Дело Виктории Пиуновой будет пересмотрено с учётом новых правовых позиций.
