По уверениям москвичей, и там, и там можно жить. А если можно жить, какая разница? К тому же апартаменты дешевле. В одном из каналов Дзен при обсуждении, что апартаменты не жилье и потому их можно строить прямо рядом с железнодорожными путями, на месте овощебаз и прочих, не приспособленных для постройки жилья участках, собеседник указал:
"Это жилые помещения. Отличаются только тем, что застройщик не обязан возводить к ним инфраструктуру в виде школ и поликлиник (или отстегивать городу деньги вместо этого)".
Уж чем плохи школы и поликлиники, не известно. Но давайте разберемся в отличиях квартир и апартаментов. А их много.
Правовой статус
Квартира — это жилое помещение, а апартаменты относятся к коммерческой (нежилой) недвижимости, даже если используются для постоянного проживания. В российском законодательстве понятие «апартаменты» до сих пор не закреплено. Несмотря на неоднократные попытки урегулировать их статус, в 2025 году Госдума отклонила законопроект о приравнивании апартаментов к жилью.
Требования к строительству
Для квартир действуют жёсткие нормативы:
- соблюдение санитарных норм и правил (СНиП);
- соответствие требованиям безопасности инженерных систем (вентиляция, водопровод, отопление).
К апартаментам предъявляются менее строгие требования — достаточно соблюдения норм пожарной безопасности и технических правил для гостиниц или помещений временного проживания.
Местоположение и инфраструктура
Квартиры строят только на участках, предназначенных для жилищного строительства. Такие территории выбирают с учётом:
- удалённости от шумных и опасных производств;
- близости к социальной инфраструктуре (школы, поликлиники, магазины).
Если в районе нет необходимых учреждений, застройщик обязан их построить.
Апартаменты могут располагаться на участках под офисы или гостиницы — обычно в центральных или деловых районах, а зачастую в промышленных зонах, на месте заводов, овощебаз, гаражей, рядом с крупными магистралями (например МКАД) или полосами отчуждения железной дороги. Это выгоднее застройщикам из‑за низкой стоимости земли и упрощённого согласования. При этом наличие социальной инфраструктуры не гарантируется.
Правила использования
- Квартира: предназначена исключительно для проживания. Переоборудование под офис или гостиницу запрещено.
- Апартаменты: допускается коммерческое использование (сдача под офисы, мини‑отели) даже при наличии проживающих соседей. Законодательных ограничений нет.
Правила проживания
В многоквартирных домах жильцы обязаны:
- учитывать интересы соседей;
- соблюдать нормы пользования жилыми помещениями.
На апартаменты эти требования не распространяются. Однако региональные власти устанавливают общие правила соблюдения тишины — например, в Москве ограничения одинаковы для обоих типов жилья (запрет на шум и ремонт ночью и в выходные).
Покупка в ипотеку
Из‑за коммерческого статуса апартаментов не все банки выдают на них ипотеку. Кроме того, возможны:
- более строгие требования к доходу и кредитной истории;
- повышенный первоначальный взнос.
Использование господдержки
- Квартира: можно применить материнский капитал (на взнос или погашение кредита), доступна ипотека с господдержкой.
- Апартаменты: ни материнский капитал, ни льготные программы не действуют, даже так полюбившаяся россиянам "Семейная ипотека".
Регистрация по месту жительства (прописка)
- Квартира: возможна постоянная регистрация по месту жительства для владельца и членов его семьи.
- Апартаменты: постоянная регистрация по месту жительства (прописка) запрещена. В апартаментах в зданиях на участках под гостиницы допускается временная регистрация по месту пребывания.
Коммунальные платежи
- Квартиры: тарифы на ЖКХ регулируются государством, есть льготы (например, для многодетных семей).
- Апартаменты: тарифы не контролируются, выше из‑за коммерческого статуса, льготы не применяются.
Отчисления на капремонт
- Квартиры: ежемесячные взносы в фонд капремонта (ремонт подъездов, крыш, общедомовых коммуникаций и пр.).
- Апартаменты: взносы могут отсутствовать в квитанциях, но при наступлении необходимости капитального ремонта собственник платит всю сумму разом.
Дополнительные платежи
- Квартиры: подобные услуги оплачиваются по решению общего собрания жильцов.
- Апартаменты: возможны обязательные платежи за консьержа/охрану (прописаны в договоре с управляющей компанией, которую выбирает крупный собственник).
Налог на имущество
- Квартиры: ставка — 0,1 %-0,3% от кадастровой стоимости (может корректироваться регионами). Например, в Москве:
0,15 % для квартир стоимостью 10–20 млн рублей;
0,2 % для объектов стоимостью 20–50 млн рублей.
Налог рассчитывается с вычетом 20 м² (например, для квартиры 50 м² налогооблагаемая площадь — 30 м²). - Апартаменты: ставка зависит от назначения участка:
0,5 % (гостиничный комплекс);
2 % (деловой центр).
Налог взимается со всей площади помещения.
Льготы и вычеты
- Квартиры:
федеральные и региональные льготы (например, вычет 5 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка для многодетных семей);
налоговый вычет за покупку (260 000 ₽ при ставке НДФЛ 13 %) и за проценты по ипотеке (390 000 ₽);
возможность подачи заявления обоими супругами (суммирование лимитов: до 520 000 ₽ за покупку и до 780 000 ₽ за проценты). - Апартаменты:
федеральные льготы отсутствуют;
региональные послабления возможны (например, сниженный налог в Москве при личном проживании);
налоговые вычеты не применяются (даже при покупке в ипотеку).