Российский рынок коммерческой недвижимости переживает фундаментальную трансформацию. Санкции, изменение потребительского поведения и макроэкономические факторы радикально переформатировали спрос на различные категории арендаторов.
Если раньше ключевыми арендаторами торговых центров были международные fashion-бренды, а в офисном рынке доминировали крупные многонациональные корпорации, то сегодня картина совершенно иная. Понимание этих трансформаций критически важно как для инвесторов в коммерческую недвижимость, так и для собственников объектов, которые переживают переход на новую модель управления портфелем арендаторов.
Типы арендаторов, которые исчезают с российского рынка
Fashion-ретейл и иностранные бренды премиум-сегмента
Первая волна ухода западных брендов произошла в 2022 году после введения санкций. По состоянию на конец 2022 года более 95 крупнейших иностранных ритейлеров заявили о приостановке деятельности, и 33% из них окончательно ушли с рынка. Лидирующую позицию занимал fashion-сегмент, на который приходилось 47% всех ушедших брендов. На втором месте была косметика и парфюмерия (25%), на третьем - часы и ювелирные украшения (10%).
Важно отметить, что уход был неполным и растянулся во времени. Однако в 2025 году процесс окончательно завершился. За январь-сентябрь 2025 года рынок покинули такие бренды, как Inspire Girls, Etam, Yollo, Face Code, Y-Self, Totti, LeoFisherBags и другие. Статистика драматична: закрытие компаний среди fashion-ретейлеров выросло на 33% по сравнению с предыдущим годом, а среди продуктового ретейла - на 23%.
Такие знаковые бренды как H&M (Швеция), Uniqlo (Япония) и испанская группа Inditex (Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius) окончательно завершили работу. Это означает, что главные трафикогенерирующие арендаторы, которые долгие годы определяли привлекательность торговых центров, больше не возвращаются.
E-commerce операторы и логистические компании 2020-х годов
Второй исчезающий сегмент - это крупные e-commerce операторы, которые доминировали на рынке складской недвижимости в 2019-2021 годах. По данным экспертов, доля e-commerce в структуре спроса на складские помещения упала с рекордных показателей до минимума с 2019 года - всего 11%. На смену им пришли производственные компании и традиционная розница, которые теперь формируют около 80% спроса на складскую недвижимость.
Это отражает более глубокую тенденцию: в условиях санкций импортозамещение стало приоритетом, а электронная коммерция частично перестала быть локомотивом экономики.
Традиционные крупные офисные арендаторы (класс A, 5000+ кв. м)
Третий исчезающий тип - это крупные многонациональные корпорации, арендующие целые этажи премиум-офисов или готовые бизнес-центры. Хотя номинально спрос на офисы остается высоким, структура этого спроса кардинально изменилась. Вместо того чтобы арендовать крупные площади под традиционный офис с open-space планировкой, компании переходят на:
- Гибридные форматы с небольшими офисами и увеличенной долей коворкингов;
- Коворкинги, которые позволяют масштабироваться без долгосрочных обязательств;
- BTS-проекты (built-to-suit), где компания арендует помещение еще на этапе строительства под свою специфичную конфигурацию.
Факт в том, что хотя в Москве были введены рекордные 704 тыс. кв. м офисных помещений в 2025 году (максимум с 2015 года), 67% этого объема уже были забронированы до выхода на рынок. На открытый рынок вышло лишь 33% новых площадей, остальное было реализовано через BTS-контракты и прямые договоры с якорными арендаторами.
Перспективные и растущие типы арендаторов
1. Light Industrial - лидер по темпам роста
Light Industrial (легкие промышленно-складские помещения) стал самым динамичным сегментом коммерческой недвижимости России. Объемы ввода растут на 36% год к году. К концу 2025 года в Москве и Подмосковье было введено около 500 тыс. кв. м, что в 2,2 раза превышает результаты предыдущего года. По некоторым оценкам, объем ввода по итогам 2025 года превысил 1 млн кв. м по всей России. При этом 61% построенных площадей уже зарезервирированы еще на этапе строительства.
Основные арендаторы Light Industrial - это компании, занимающиеся производством (доля не менее 50%), и традиционная розница. Импортозамещение является главным драйвером спроса: российские производства активно развиваются и нуждаются в современных, компактных помещениях размером от 500 до 20 000 кв. м, которые можно быстро адаптировать под различные нужды.
Московская область лидирует по объемам: к концу 2025 года объем рынка должен преодолеть отметку в 1 млн кв. м. Эксперты прогнозируют, что Light Industrial сохранит статус одного из самых устойчивых и предсказуемых сегментов в 2026 году, поскольку этот формат уже окончательно закрепился как базовая инфраструктура для малого и среднего производства.
2. Центры обработки данных (ЦОД)
Цифровизация экономики и развитие искусственного интеллекта открывают новую нишу - это центры обработки данных. Они становятся одним из самых привлекательных сегментов для инвестиций. Спрос на цифровые решения и серверные мощности растет со скоростью 20%+ в год. Этот тренд будет усиливаться по мере того, как российские компании переходят на цифровые платформы и увеличивают объемы обработки данных локально.
3. Гастрономические кластеры (Food Hall и Food Court)
Если раньше торговые центры строились как чисто торговые объекты, то сегодня гастрономия становится ключевым элементом переформатирования ТЦ. Food Hall - это концепция, объединяющая несколько (8-10) заведений общественного питания и кофеен в едином пространстве с общей зоной посадки на 300+ мест.
Преимущества этого формата для девелоперов и инвесторов:
- Высокая проходимость: Food Hall создает постоянный поток посетителей, что привлекает и других арендаторов.
- Снижение расходов арендаторов: За счет общей инфраструктуры (кухонные системы, системы вентиляции, утилизация) отдельному предпринимателю выходит гораздо дешевле открыть кафе в Food Hall, чем снимать отдельное помещение.
- Гибкость: Формат позволяет стартапам запускать концепции с минимальными инвестициями.
- Демографический охват: Гастро-форматы привлекают более широкую аудиторию, чем традиционные магазины.
Профессиональные девелоперы уже создали экосистему поддержки для гастро-арендаторов: маркетинг, трафик-генерация, профессиональная планировка, единый визуальный стиль и чистая премиальная среда. Это направление станет ключевым для реконцепции устаревших торговых центров.
4. Street Retail (стрит-ритейл) - чемпион роста в торговой недвижимости
Стрит-ритейл (помещения на первых этажах жилых домов, бизнес-центров и ТЦ малого размера) демонстрирует впечатляющий рост. За последние два года сегмент вырос на 40-50%. Спрос на объекты площадью всего 100-200 кв. м в спальных районах значительно возрос, потому что малый бизнес стремится быть максимально близко к потенциальным клиентам.
В конце 2025 года на ключевых московских торговых улицах вакансия снизилась до 7,2% (на 1,1 процентного пункта ниже чем год назад). На Тверской и Никитской улицах арендные ставки растут на 12-18% в год. Средние ставки стрит-ритейла в Москве выросли на 10%. Основной драйвер роста - это постоянно растущий туристический поток в центре столицы.
Региональный охват также широкий: лидирует Санкт-Петербург (415 объектов в жилых комплексах), Подмосковье (349 объектов), Москва (250), Новосибирская область (144), Воронежская область (116) и Свердловская область (103). Спрос на съем таких объектов остается стабильным и высоким.
5. Офисная недвижимость класса A нового поколения (децентрализованная, гибридная)
Хотя традиционный офис в центре города теряет привлекательность, офисная недвижимость не исчезает - она трансформируется. В 2025 году в Москве было введено рекордное количество офисных площадей, но структура спроса кардинально отличается от прошлого.
Что работает:
- Децентрализация: Ленинградский деловой коридор занимает 61% от всего планового строительства новых офисов. На Ходынке планируется ввести 616 тыс. кв. м офисных помещений до 2030 года. Это создает новые деловые узлы на периферии Москвы.
- Класс A с улучшенной планировкой: Компании готовы платить больше за высокое качество, но предпочитают меньшие площади. Вакансия в офисах класса A в 2025 году находилась на уровне 0,5-2,6% в ключевых районах - рекордно низкие показатели при высокой стоимости аренды.
- Гибридные офисы: Помещения, оснащенные переговорными комнатами, зонами отдыха, коворкингами и компактными офисами для team работы.
- Компактные офисы: Растет интерес к маленьким офисам площадью 100-500 кв. м, которые можно использовать под собственные нужды или сдавать в аренду блоками.
Несмотря на высокие арендные ставки (в среднем 2838 руб./кв. м/месяц для класса A и 1851 руб. для класса B в Санкт-Петербурге), спрос остается высоким и стабильным. Это объясняется острой нехваткой качественных офисов, особенно в децентрализованных районах.
6. Коворкинги и гибридные офисные пространства
Сети коворкингов продолжают расти за счет миграции российского бизнеса в отечественные юрисдикции. Компании, которые раньше арендовали большие офисы, теперь предпочитают гибкий формат, позволяющий быстро масштабироваться или сокращаться без долгосрочных обязательств перед арендодателем.
7. Гостинично-туристические проекты
Гостиничный сектор демонстрирует видимый рост на фоне развития внутреннего туризма и крупных инвестиционных проектов. Этот тренд будет продолжаться, так как число туристов внутри России растет, а средний чек и длина пребывания туристов остаются высокими.
8. Малый и средний бизнес в жилых комплексах
Спрос на коммерческие помещения на первых этажах жилых домов вырос на 15-20%. Жители стремятся к шаговой доступности: кафе, аптеки, пункты получения заказов, фитнес-клубы. Такие объекты становятся центрами притяжения для малого бизнеса и обеспечивают стабильный доход инвесторам.
Ключевые тренды переформатирования рынка
Смещение от шопинга к впечатлениям
Старая концепция торгового центра как места для покупок исчезает. Новые ТЦ позиционируют себя как лайфстайл-центры, объединяющие покупки, питание, развлечение и рабочее пространство. Основной акцент - развитие фуд-зон, термальных и развлекательных пространств, которые повышают среднее время пребывания посетителя.
Редевелопмент вместо новостройки
Вместо строительства новых объектов с нуля, девелоперы все чаще переходят к переформатированию существующего фонда. Это экономит земельные ресурсы и сокращает отходы до 70% при модернизации.
Гибкие условия аренды и BTS-формат
Появляется тренд на индивидуальное строительство под конкретного заказчика (Built-to-Suit). Компания арендует помещение еще на этапе строительства, что снижает риск для девелопера и предоставляет арендатору идеально подходящий формат.
Индексация арендных ставок
С 2024 года собственники недвижимости вернулись к практике индексации арендных ставок, отказавшись от "заморозок", введённых во время пандемии. Причины: инфляция, рост коммунальных тарифов, налога на имущество. Арендные ставки растут на 10-20% в год в зависимости от локации и формата.
Спрос на аренду вместо покупки
Инвесторы, которые раньше покупали коммерческую недвижимость для получения дохода через перепродажу, теперь сдвинули приоритет в сторону банковских депозитов с гарантированным высоким доходом. Однако малый и средний бизнес остается верен рынку съема, поддерживая спрос на аренду на стабильно высоких уровнях.
Вывод: Новая экосистема коммерческой недвижимости
Российский рынок коммерческой недвижимости полностью переформатируется. Исчезают западные fashion-бренды, крупные e-commerce операторы и традиционные крупные офисные арендаторы. На их место приходят производственные компании (Light Industrial), гастро-предприниматели (Food Hall), малый и средний бизнес в street retail, а также компании, ищущие специализированные помещения (коворкинги, ЦОД, компактные офисы).
Инвесторы и собственники недвижимости, которые поймут эту трансформацию и адаптируют свой портфель под новые типы арендаторов, получат конкурентное преимущество. Фокус должен быть на гибкости, качестве, локации и создании экосистемы, привлекательной для нового поколения арендаторов. Объекты, которые застрянут в прошлом с ожиданием возврата западных брендов и крупных офисных компаний, будут испытывать растущие вакансии и давление на арендные ставки.
Будущее коммерческой недвижимости - это децентрализация, гибридизация форматов, поддержка МСБ и создание многофункциональных кластеров, где каждый метр работает на максимальный результат.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
- Сайт: www.neomaker.ru
- Телефон: +7 (922) 110-01-01
- Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи