Коммерческая недвижимость почти всегда вызывает больше вопросов, чем жилая. Покупатель осматривает объект и задает прямые вопросы:
– Почему это помещение стоит таких денег?
– Почему в соседнем здании метры те же, а помещение дешевле?
– Почему цена не падает, хотя объект долго в продаже?
Риелтору важно анализировать основные факторы, влияющие на цену коммерческой недвижимости. Иначе клиенты, не понимая ценности помещения, будут уходить туда, где дешевле.
Разберем, какие три факторы напрямую влияют на стоимость коммерческого помещения.
52% бизнесов закрываются из-за неправильного помещения
Эта статистика лучше всего говорит о важности выбора помещения для бизнеса. А цена любого коммерческого помещения это отражение того, какой бизнес-результат способен дать этот объект.
Одинаковые по метражу помещения могут стоить по разному, потому что одно из них быстрее запустить в работу или проще сдавать.
Именно поэтому при оценке коммерческого объекта ключевыми становятся три фактора:
- Местоположение.
- Инфраструктура.
- Рыночные условия.
Местоположение: не физический адрес, а точка трафика
В коммерческой недвижимости местоположение – это не просто точка на карте. От адреса помещения зависит кто, как и зачем будут сюда приходить. Поэтому цена аренды может отличаться, даже если два коммерческих объекта одинаковы по метражу. Потому что одно помещение находится в «людном» месте, а другое обходят стороной.
В коммерции платят не за адрес, а за:
- Пешеходный и автомобильный трафик.
- Видимость с основных маршрутов.
- Простоту входа и навигации.
- Близость к точкам притяжения людей.
Инфраструктура: кто живет вокруг бизнеса
В коммерческой недвижимости инфраструктура – это окружение, которое формирует характер приходящего.
Представим, что мы выбираем место для будущей кофейни и у нас есть два варианта: помещение в жилом массиве и помещение в деловой зоне.
- Если кофейня будет располагаться в деловой зоне, то час-пик будет совпадать с офисным обедом, а также будет смысл делать бизнес-ланчи. Главным конкурентоспособным фактором будет скорость подачи.
- Если же кофейня будет в жилом массиве, то час-пик будет вечером. Кроме того можно сделать и утренние акции для тех, кто только едет на работу. Главным конкурентоспособным фактором будет не только скорость подачи, но и атмосфера, так как вечером люди приходят в кофейни отдохнуть.
Поэтому от инфраструктуры вокруг коммерческого помещения зависит будущая концепция бизнеса и прочие нюансы.
Рыночные условия: что сейчас пользуется спросом
Коммерческая недвижимость это не только помещения для бизнеса, но и сам по себе вид бизнеса. Клиентами риелтора могут быть и инвесторы, которых в объекте интересуют следующие факторы:
- Насколько быстро объект арендуют.
- По какой ставке.
- Кто может быть арендатором этого помещения.
- За какой срок вложения инвестора окупятся.
Все это зависит от актуального спроса. Например, сейчас помещения под склады и ПВЗ могут стоить дороже, чем объекты под офисы.
Цена коммерческого объекта = пересечение факторов
Стоимость помещения никогда не складывается только из одного параметра. Необходимо благоприятное пересечение сразу трех факторов:
- Местоположения, которое формирует поток и видимость объекта.
- Инфраструктуры, которая объясняет, кто и зачем сюда приходит.
- Рыночных условий, которые определяют насколько легко объект окупится.
Если один из факторов значительно проседает, то проседать будет и стоимость объекта.
Когда цена становится понятной – у клиента не остается вопросов
Риелтор, отвечающий на вопросы «Почему так дорого», путем логики, факторов и бизнес-выгоды, не только минимизирует количество последующих вопросов, но и повышает ценность коммерческого объекта в глазах клиента. Кроме того, он повышает уровень своей экспертизы для клиента, что гарантирует его повторное обращение к этому специалисту в будущем.
Если хотите быть таким экспертом
На вебинарах мы подробно разбираем коммерческие объекты в том числе с подобной точки зрения.
Показываем:
- Как оценивать коммерцию через потенциал дохода.
- Почему похожие объекты могут стоить по-разному.
- Как объяснить цену клиенту языком бизнес-выгоды.
Вебинар будет отличным продолжением для тех, кто уже работает с коммерческой недвижимостью или только рассматривает эту сферу.
👉 Зарегистрироваться на вебинар