Ко мне регулярно приходят клиенты со словами: «мы нашли хороший участок, всё уже проверили - в ЕГРН чисто. Посмотрите на всякий случай».
И именно в таких ситуациях чаще всего скрываются самые серьёзные риски.
Недавно мы проверяли земельный участок с административным зданием в Горячеключевском районе Краснодарского края. Клиент планировал покупку, сделка на первый взгляд выглядела абсолютно стандартной.
Но в итоге выяснилось: в случае покупки участок можно было потерять полностью, даже действуя добросовестно.
Рассказываю, почему.
Исходная ситуация: всё выглядело «правильно»
Участок находился в собственности компании-продавца.
Право было зарегистрировано, здание стояло на кадастре, ограничений в ЕГРН - никаких.
Важно другое: земля ранее была выкуплена у муниципалитета без торгов и по кадастровой стоимости.
Основание - наличие на участке капитального административного здания.
Формально - законная схема.
Фактически - именно здесь и скрывался ключевой риск.
Почему мы усомнились в безопасности сделки
Я сразу сказал клиенту простую вещь:
Проверка ЕГРН - это только "верхний слой".
Реальные риски почти всегда лежат в основаниях возникновения прав.
Поэтому мы пошли глубже и разобрали три возможных сценария.
Сценарий №1: что будет, если разрешение на ввод признают незаконным
Анализ градостроительной документации и административных актов показал тревожный момент: разрешение на ввод здания в эксплуатацию с высокой вероятностью может быть признано незаконным.
А дальше цепочка последствий:
- у продавца не было законных оснований регистрировать право собственности на здание;
- объект фактически теряет статус введённого в эксплуатацию;
- право собственности на здание становится уязвимым для оспаривания.
А ведь именно наличие этого здания позволило выкупить землю без торгов.
Сценарий №2: можно ли оспорить саму сделку с администрацией
Земельный кодекс разрешает выкуп муниципальной земли без торгов только собственнику законно существующего объекта недвижимости.
Если разрешение на ввод незаконно, значит:
- продавец не имел права на выкуп участка;
- договор купли-продажи земли с муниципалитетом нарушает закон;
- такая сделка затрагивает публичные интересы.
В судебной практике подобные договоры чаще всего признаются ничтожными - то есть юридически не существующими.
Сценарий №3: могут ли изъять участок у нового покупателя
Это был самый важный вопрос для клиента.
Ответ, к сожалению, оказался однозначным.
Муниципалитет или прокуратура вправе:
- потребовать вернуть участок в собственность города;
- если участок уже перепродан — истребовать его у нового собственника через суд.
Причём судебная практика в Краснодарском крае достаточно жёсткая:
- к покупателям муниципальной земли предъявляют повышенные требования;
- даже истечение формального срока исковой давности не всегда спасает;
- добросовестность приобретателя часто не работает как защитный инструмент.
А в Краснодарском крае за последние несколько лет этот сценарий очень реалистичен, поскольку "деприватизационная" активность прокуратуры высока как никогда.
Почему добросовестный покупатель всё равно рискует
Ключевой вывод, который я прямо озвучил клиенту:
Если первоначальная сделка признана ничтожной, участок считается выбывшим из муниципальной собственности незаконно.
А это значит:
- возможна виндикация у любого последующего владельца;
- знали вы о проблемах или нет - значения не имеет (поскольку согласно судебной практике этот момент трактуется как выбытие из собственности помимо воли собственника, как бы парадоксально это не звучало);
- формальная «чистота» ЕГРН не спасает.
Итог проверки
По результатам работы я подготовил подробное правовое заключение, где:
- оценил вероятность каждого сценария;
- показал возможные последствия судебных споров;
- указал на ключевые уязвимости сделки.
Клиент принял взвешенное решение и от покупки отказался, сэкономив себе возможные годы судов и риск потери актива.
Вывод
Этот кейс хорошо показывает одну простую вещь: земля с муниципальной историей требует не поверхностной, а глубокой юридической проверки.
Иногда объект выглядит идеально на бумаге, но на практике оказывается миной замедленного действия.
И лучше узнать об этом до сделки, чем уже в зале суда.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov