Приобретение недвижимости у родных людей – распространенная практика на рынке жилья. Однако определенные операции способны вызвать пристальное внимание финансовых организаций, фискальных служб и органов попечительства.
Настороженность возникает при операциях, где стоимость объекта недвижимости существенно отличается от рыночной (снижение более 20-30 процентов) или когда финансовые операции осуществляются наличными средствами без документального оформления. Подобные операции могут быть признаны недействительными через судебные инстанции. Налоговые органы проявляют повышенное внимание к ситуациям, когда после реализации жилья близкому человеку новый владелец обращается за налоговым вычетом. Органы опеки включаются в процесс, если участниками операции являются лица, не достигшие совершеннолетия, или применяется материнский капитал. Аналогичный контроль осуществляется при использовании жилищных сертификатов – необходима тщательная проверка документации и одобрение органов опеки. Таким образом, при приобретении жилья у родственников существует множество нюансов, которые требуют детального изучения.
Нюансы операций между близкими людьми
Согласно действующему законодательству к близким родственникам относятся следующие категории:
- родители и их дети, включая усыновленных
- бабушки, дедушки и внуки
- полнородные и неполнородные братья и сестры
- состоящие в браке супруги
Законодательство не содержит запретов на реализацию квартир близким родственникам, однако существуют определенные ограничения для программ государственной поддержки. К примеру, невозможно применить программу «Семейная ипотека» при покупке жилья у взаимозависимых физических лиц: родителей, детей, супругов, братьев или сестер. При задействовании материнского капитала запрещено приобретать недвижимость у супруга или супруги, поскольку несовершеннолетний (обязательный участник собственности) становится стороной сделки со своим родителем – это противоречит законодательным нормам. Данные ограничения введены для предотвращения фиктивных операций и обналичивания государственных средств. Может показаться, что в случаях государственной финансовой помощи приобретение квартиры у родственников полностью исключено. Однако это не соответствует действительности.
Кейс первый. Сирота получил жилищный сертификат. Возможна ли покупка квартиры у бабушки?
Подобная операция допускается законом. Тем не менее, органы опеки и социальные службы могут провести проверку для подтверждения законности сделки и пригодности жилья для проживания. Также критически важно, чтобы стоимость недвижимости соответствовала рыночным показателям (Социальный фонд России обязательно проверяет оценку объекта).
Для приобретения квартиры у родной бабушки с применением жилищного сертификата необходимо выполнить следующие действия:
- направить заявление о включении в списки на получение жилищного сертификата через портал «Госуслуги» или многофункциональный центр
- подготовить комплект документов (паспорт гражданина, справка о составе семьи, документация, подтверждающая статус сироты, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров)
- ожидать рассмотрения заявления с документами и получить сертификат
- проверить соответствие квартиры требованиям, указанным в сертификате (площадь помещения, состояние объекта, регион расположения)
- заключить договор купли-продажи с бабушкой и зарегистрировать операцию в Росреестре
- средства по сертификату банк переведет напрямую на счет продавца
В данной ситуации после регистрации права собственности на протяжении трех лет квартиру запрещено продавать, дарить или сдавать в аренду без согласования с уполномоченным органом.
Кейс второй. Семья обладает правом на материнский капитал. Могут ли они приобрести квартиру у бабушки?
В отличие от приобретения у супруга или супруги, покупка у бабушки или дедушки разрешена законодательством при соблюдении определенных условий. Необходимо помнить, что операции с участием близких родственников подлежат обязательной проверке, поэтому важно соблюсти все требования:
- Квартира должна располагаться на территории Российской Федерации и быть пригодной для постоянного проживания. Стоимость должна соответствовать рыночным показателям (и определенно не быть ниже кадастровой). В противном случае СФР может оспорить операцию.
- Денежные средства материнского капитала и остаток суммы перечисляются исключительно через банк (безналичным способом) напрямую бабушке/дедушке или на счет эскроу. Обналичивание, расписки и любые «серые» схемы строго запрещены.
- Обязательно необходимо выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Это следует выполнить в течение полугода после регистрации права собственности.
Для приобретения квартиры у дедушки или бабушки с использованием средств материнского капитала следуйте такому алгоритму:
- убедитесь, что квартира соответствует нормам для проживания и не находится в аварийном или ветхом состоянии
- составьте и заключите договор купли-продажи, укажите в документе полную стоимость квартиры, банковские реквизиты продавцов и информацию о том, что часть суммы будет оплачена материнским капиталом
- подготовьте необходимый пакет документов (паспорта всех сторон, свидетельства о рождении детей, которым на момент заключения договора не исполнилось четырнадцать лет, договор купли-продажи, чек об оплате государственной пошлины)
- предоставьте документы в Росреестр через многофункциональный центр или в электронном виде
- после регистрации договора купли-продажи подайте заявление о распоряжении средствами материнского капитала в Социальный фонд России – лично, через МФЦ или портал «Госуслуги»
- к заявлению приложите комплект документов, включая договор купли-продажи с регистрационной отметкой и выписку из Единого государственного реестра недвижимости
- ожидайте перевода средств – в течение пяти рабочих дней после одобрения СФР переведет их на указанный в договоре купли-продажи банковский счет продавцов
Важное примечание: после регистрации договора купли-продажи квартира остается в залоге у продавца до полного погашения стоимости, пока средства от СФР не поступят на его банковский счет.
Когда точно последует отказ в господдержке при покупке квартиры у родственников
Отказать в государственной поддержке при приобретении квартиры у родственников могут в ситуациях, когда применяются программы, в которых подобные операции прямо запрещены законодательством.
Возможность получения налогового вычета при покупке квартиры у бабушки
Да, налоговый вычет при приобретении квартиры у бабушки получить возможно. Бабушка/дедушка и внуки не являются взаимозависимыми лицами согласно пункту 2 статьи 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации. А вот при приобретении квартиры у родителей налоговый вычет уже не предоставляется. В случаях, когда операции проводятся с близкими родственниками, налоговая инспекция может провести проверку для подтверждения реальности продажи квартиры и перевода денежных средств.
Процедура приобретения квартиры у бабушки или другого родственника
Покупка у родственника имеет преимущества в том, что к близкому человеку существует большее доверие, история квартиры прозрачна и понятна, возможно попросить снижение стоимости.
Если приобретение недвижимости происходит без государственной поддержки, процедура максимально упрощена:
- заключите договор купли-продажи
- проведите оплату банковским переводом
- зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
- при необходимости уведомьте управляющую компанию, товарищество собственников жилья и налоговую инспекцию
Если приобретаете квартиру с использованием программ поддержки – например, материнского капитала, жилищного сертификата, льготной или семейной ипотеки – требуется особенно тщательное соблюдение правил оформления. Важные действия:
- проверьте соответствие объекта и собственника условиям программы (все ограничения прописаны в условиях программы)
- заключите договор купли-продажи по рыночной стоимости
- укажите в договоре источник средств (например, материнский капитал или субсидию)
- используйте исключительно безналичный расчет
- подайте заявление и документацию в соответствующий орган: при материнском капитале – в Социальный фонд России; при жилищных сертификатах – в уполномоченный орган региона; при ипотеке – в банк, участвующий в программе господдержки
- дождитесь перечисления средств (обычно в течение пяти рабочих дней)
- сохраните всю документацию и выписки
Ключевые моменты, которые необходимо знать
Приобретение квартиры у бабушки или дедушки законодательно допустимо, однако операции с близкими родственниками вызывают особое внимание банковских учреждений, налоговой инспекции и органов опеки. Проверяется соответствие рыночной стоимости, реальность финансовых расчетов.
При использовании государственной поддержки (материнского капитала, жилищного сертификата, льготной ипотеки) запрещены операции между супругами и родителями с детьми, однако приобретение у бабушки или дедушки допустимо – при условии безналичных расчетов, реальной рыночной цены и выделения долей несовершеннолетним детям.
Налоговый вычет при приобретении у бабушки получить возможно, поскольку она не относится к взаимозависимым лицам по Налоговому кодексу Российской Федерации. А вот при операциях с родителями, детьми, супругами или братьями и сестрами вычет не предоставляется.
На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.