Территория по адресу улица Талалихина, 41 в Москве — это один из самых показательных примеров того, как программа комплексного развития территорий (КРТ) перезапускает бывшие промзоны, превращая их в современные городские кварталы с жильем, рабочими местами и социальной инфраструктурой.
От мясокомбината к новому кварталу
На участке по адресу Талалихина, 41 долгие годы работал Микояновский мясокомбинат — крупное промышленное предприятие, формировавшее индустриальный облик этой части Юго‑Восточного округа. Сегодня территорию рассматривают как неэффективно используемую: производственные корпуса частично законсервированы, земельный ресурс недоиспользован, а окружение активно меняется за счет жилищного строительства и обновления инфраструктуры в прилегающих районах.
В рамках КРТ город инициировал подготовку проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки по адресу: Москва, ул. Талалихина, владение 41 (ЮВАО). Это означает, что вся площадка перестает рассматриваться как отдельные разрозненные объекты недвижимости и начинает прорабатываться как единый городской квартал с новым функциональным зонированием, транспортной схемой и балансом площадей.
Параметры КРТ и масштаб будущей застройки
Согласно опубликованным материалам, под КРТ выводится участок порядка 22–23 гектаров, охватывающий территорию бывшего мясокомбината и прилегающие объекты. На этой площади планируется сформировать крупный жилой квартал с сопутствующей инфраструктурой, полностью меняющий характер использования земли с промышленного на общественно‑деловой и жилой.
Объем будущей застройки оценивается в несколько сотен тысяч квадратных метров недвижимости. В различных источниках фигурируют показатели порядка 400–540 тыс. кв. м, которые включают жилье, коммерческие площади, офисы и социальные объекты. Такой масштаб сопоставим с крупными московскими проектами редевелопмента промзон, где на месте производств формируются многофункциональные городские районы.
Ожидается, что значительная часть метража будет отведена под многоквартирное жилье разного формата: от стандартных городских квартир массового сегмента до более комфортных и бизнес‑класса корпусов, ориентированных на близость к центру и хорошую транспортную доступность (Волгоградский проспект, станции метро «Волгоградский проспект», «Пролетарская», «Крестьянская Застава»).
Инвестор и девелоперская команда
Инвестором разработки проекта планировки территории площадью около 23 гектаров на улице Талалихина, владение 41, выступает компания «Комфортный Метр». По данным ЕГРЮЛ, под этим наименованием зарегистрированы две компании, обе юридически связаны с жилым комплексом «Николин Парк», реализованным девелопером Sezar Group. Это позволяет говорить о высокой вероятности участия экосистемы Sezar Group в развитии участка, хотя публично проект могут вести через отдельного инвестора и специализированное юрлицо.
В сообщениях отраслевых медиа отмечается, что компания‑инвестор предположительно аффилирована с Sezar Group, одним из заметных игроков московского рынка, имеющим опыт реализации крупных жилых комплексов и проектов редевелопмента. Для города это важно: КРТ на таких площадках требует устойчивого финансового контура, компетенций в проектировании сложных кварталов и способности выдерживать длительный инвестцикл.
С учетом формата КРТ можно ожидать, что непосредственно застройка будет реализовываться несколькими юридическими лицами в рамках одной девелоперской группы: отдельные корпуса и очереди могут выводиться под разными СПВ‑компаниями, но стратегическое управление концепцией останется за инвестором и аффилированным девелопером.
Будущая городская среда на месте мясокомбината
В результате реализации КРТ на месте Микояновского мясокомбината должен появиться новый городской район смешанной застройки. Его ключевые характеристики можно описать следующим образом:
• Жилой квартал с квартальной или смешанной квартально‑точечной застройкой, рассчитанный на несколько тысяч жителей, с домами переменной этажности и современными дворовыми пространствами без транзитного автотрафика.
• Общественно‑деловые и коммерческие площади на первых этажах: магазины у дома, кафе, сервисные службы, детские центры, небольшие офисы и коворкинги, поддерживающие жизнь района в течение всего дня.
• Социальная инфраструктура, запланированная в составе КРТ: школы, детские сады, возможно, поликлиника или амбулатория, а также физкультурно‑оздоровительные объекты и общественные пространства.
• Благоустроенные улицы и скверы, интегрированные в общегородскую структуру, с выходом на ключевые магистрали и удобными пешеходными связями в сторону метро и остановок наземного транспорта.
На уровне архитектурных решений можно ожидать сочетание типовых элементов московского дизайн‑кода с более сложной пластикой фасадов, вариативной высотностью и активными первыми этажами — это общая тенденция проектов редевелопмента промышленных территорий в Москве в середине 2020‑х годов. Для девелопера подобный проект — возможность продемонстрировать высокий уровень проработки концепции, а для города — шанс получить новый «адрес притяжения» в ранее индустриальном по характеру квартале.
"строительство 540 тысяч квадратных метров недвижимости – в результате в районе появится привлекательный жилой квартал. Рядом с домами возведут и объекты востребованной инфраструктуры. В результате в Нижегородском районе появится более 2,8 тысячи рабочих мест. Инвестиции в проект оцениваются ориентировочно в 184,26 миллиарда рублей, а ежегодный бюджетный эффект может составить более 1,6 миллиарда рублей»", – рассказал Владимир Ефимов.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/news/vladimir-iefimov-sovriemiennyi-zhiloi-kvartal-postroiat-po-proiektu-krt-v-nizhieghorodskom-raionie?from=cl
Значение проекта для района и города
Реорганизация территории Микояновского мясокомбината по КРТ решает сразу несколько стратегических задач развития Москвы. Во‑первых, ликвидируется крупный промышленный анклав в городской ткани, который больше не соответствует ни экологическим, ни градостроительным задачам округа.
Во‑вторых, формируется современный жилой и общественно‑деловой кластер в зоне с высокой транспортной доступностью, что повышает эффективность использования земли и налоговую базу.
Для жителей соседних кварталов проект означает появление дополнительных рабочих мест, новых городских сервисов и социалки в шаговой доступности, а также постепенное снижение индустриальной нагрузки и улучшение качества среды. Для девелопера это шанс закрепиться в сегменте крупных КРТ‑площадок, которые становятся одним из ключевых драйверов московского рынка недвижимости в 2020‑х годах.
В итоге КРТ на Талалихина, 41 можно рассматривать как важный кейс перехода Москвы от точечных проектов к глубокому преобразованию целых промышленных массивов, когда на месте старого производства возникает полноценный многофункциональный городской район, встроенный в современную стратегию развития столицы.