Договор купли-продажи — это не просто формальный документ: это дорожная карта сделки. В нём записано, кто, что должен сделать, когда передать ключи и кто за что отвечает, если что-то пойдёт не так. Сколько времени займёт его составление — зависит от многих вещей. Объясняю простыми словами.
Главное, что важно знать вначале
· Кого защищает договор?
Для покупателя договор — про безопасность: чтобы не купить «кота в мешке». Для продавца — про то, чтобы получить деньги и выйти из сделки без обязательств. Это определяет, какие пункты будут в документе.
· Кто пишет договор?
Если вы берёте шаблон в интернете — это быстро, но рискованно. Если эксперт — будет медленнее, но надёжнее.
· Насколько сложная сделка?
Есть ли ипотека, семейные споры, доли у детей, наследники, банкроты, материнский капитал, спорные права — всё это усложняет работу.
Что бывает, если договор составлен плохо (простыми примерами)
· Не указали точную дату передачи — продавец может тянуть с выездом или передачей ключей.
· Непонятно описан процесс передачи квартиры — сложно будет принять квартиру, если продавец передумает передавать.
· Пропущены обязательства продавца — продавец будет уклоняться от компенсации долгов, а также от решения вопросов в случае появления наследников или других лиц, претендующих на жильё.
· Скрыли часть цены — это может привести к проблемам с налогами и даже к отмене сделки.
· Неграмотно описали порядок расчетов – могут быть проблемы с подтверждением факта оплаты.
Приведены лишь единичные примеры, на самом деле пунктов много, и их нужно учитывать исходя из конкретной ситуации и документов на квартиру.
Итог: «дешёвый и быстрый шаблон» может стоить дороже в будущем.
Почему нельзя просто скачать шаблон из интернета
Договор купли-продажи — это и есть сама сделка. Подписывая договор, вы сразу совершаете сделку. Сейчас сами договоры не регистрируются (ГК РФ Статья 425), а регистрируется только переход права собственности (ГК РФ Статья 551).
Это значит, что в договоре «упакованы» все условия сделки и вся безопасность покупателя.
Соответственно, нельзя составлять договор купли-продажи, не проведя предварительную экспертизу квартиры и не понимая результаты этой проверки.
Если договор составить без учёта конкретной ситуации с квартирой — её истории, особенностей сделки, точек риска, связанных именно с этим объектом — покупатель сильно рискует.
Шаблон — это общий текст. Каждая квартира и каждая сделка — уникальны. Шаблон не знает вашу историю: была ли ипотека, есть ли нарушение прав детей, кто и когда прописан, проводился ли переустройство, есть ли долги или споры. Именно поэтому шаблон часто создаёт иллюзию защиты, но не обеспечивает реальной безопасности.
Простые ориентиры по времени составления договора купли-продажи
· Обычная сделка (несложная): ~ 1–2 рабочих дня.
· Сложная сделка: 3–5 рабочих дней (или больше).
· Если участвуют нотариусы или нужно много справок: часто 1 неделя и более.
Важно: данные сроки указаны с учётом того, что исполнитель получил результаты проверки и подробное описания ситуации. То есть, чтобы специалист составил безопасный договор, ему нужно дать точное и подробное техзадание.
Хотя, конечно, договор можно составить и за пару часов по шаблонным данным: предоставив паспорта сторон и выписку из ЕГРН. Такие договоры делают быстро и недорого.
Однако в этом случае договор не учитывает всех важных нюансов, является шаблонным. Он может подойти для продавца, хотя и там нужно читать и проверять условия денежных расчётов. А вот для покупателя может быть крайне рискованным.
Что влияет на то, сколько потребуется времени
· Сложность объекта (ипотека, доли, дети, суды и т. д.).
· Опыт юриста: опытный сделает быстрее, но не будет торопиться в сложном деле.
· Количество и состояние документов.
· Как быстро стороны согласовали условия.
· Нужно ли запрашивать справки в банке, Росреестре, у управляющей компании и т. п.
· Важная деталь: вычитка — перечитать договор через день очень полезно. Если перечитывать подряд без перерыва — малоэффективно; нужен «свежий взгляд».
Непредвиденные сложности
Важно учитывать: если покупатель составил максимально грамотный договор, это не означает, что продавец его автоматически примет.
На практике возникают дискуссии, и на согласование договора уходит дополнительное время.
Почему продавец может возражать против договора? Потому что изначально он считает, что продать квартиру — это просто получить деньги.
Когда он видит в договоре множество условий, обязательств и ответственности, он справедливо начинает задумываться: «А не окажусь ли я в ситуации, где понесу убытки?».
В этом случае продавец может возражать, требуя убрать «сомнительные» пункты. Ведь для полного понимания ему нужно привлекать юриста — а это дополнительные расходы.
Поэтому этот момент всегда нужно учитывать.
Покупателю важно не только разбираться в деталях, но и взаимодействовать с продавцом: разъяснять нюансы, грамотно формулировать условия, чтобы договор защищал интересы обеих сторон.
Ключевой принцип — сбалансированность интересов сторон, закреплённый в статьях 1 и 10 ГК РФ.
Как правильно поручить составление договора
1. Либо подготовьте подробное техзадание: опишите все факты, приложите документы, обозначьте важные условия.
2. Либо попросите специалиста самому собрать информацию: пусть он запросит документы, проведет экспертизу, задаст вопросы продавцу/покупателю и подготовит договор с учётом все данных.
Если ничего из этого не сделать — договор, скорее всего, будет поверхностным.
Простая мысль
Можно быстро составить «шаблонный» договор, но он редко защищает в сложных ситуациях. Лучше не торопиться: немного времени на хорошую проверку и вычитку спасёт вас от больших проблем и расходов в будущем.
Читайте так же в моем Телеграм: «ТОП-3 ошибки покупателей в договоре купли-продажи квартиры»
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.