Рынок жилья завершил 2025 год на историческом максимуме и вошел в понедельник, 2 февраля 2026 года, с растущей уверенностью девелоперов. По данным ЕИСЖС, совокупные продажи по ДДУ за прошлый год достигли 5,6 трлн руб., а в начале февраля подтверждены расстановки сил: «Самолет» и ПИК сохраняют лидерство по объемам строящегося жилья; в топ-10 заметны рокировки, а доля десятки составляет около пятой части всего текущего строительства. Примечательно и ослабление позиций ЛСР, опустившейся к границе рейтинга. Эти метрики вместе задают тон ожиданиям отрасли на 2026 год.
Ценовая динамика в столице на старте года подтверждает плавное восстановление первичного рынка: в январе средняя цена квадратного метра в новостройках Старой Москвы прибавила 2% до 839,7 тыс. руб. При этом высокобюджетный сегмент выглядит особенно устойчивым спросом: продажи бизнес‑класса по итогам 2025 года выросли на 13% до 725 млрд руб., что указывает на структурное перераспределение платежеспособного спроса в пользу более «качественных» локаций и проектов.
Финансовая сторона тоже движется в сторону нормализации: к концу января средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на новостройки в 20 крупнейших банках снизилась до 20,49% (на 8,5 п.п. ниже года ранее), на вторичном рынке — до 20,5%; при ключевой ставке 16% это смягчает ежемесячный платеж и улучшает конверсию отложенного спроса. Для девелоперов это означает больший маневр в скидках и субсидиях без критического давления на маржу, а для покупателей — расширение воронки доступности при сохранении осторожности банков к риску.
Разброс региональных трендов сохраняется: по данным «Домклик», в ряде центров в 2025 году фиксировалась дефляция на первичке — лидер падения Абакан (−13,3%), заметно дешевели и Сургут, Тверь. В то же время по стране наращиваются объемы строительства крупнейших групп: «Самолет» лидирует по текущему портфелю в РФ, а в Москве первое место удерживает ПИК — расстановка, отражающая концентрацию предложения в руках системных игроков и их способность пережидать периоды высокой стоимости денег.
Регуляторная повестка февраля усиливает точечное таргетирование господдержки: с 1 февраля семейная ипотека фактически ограничена одной льготной ссудой на семью, индексируются ряд соцвыплат (включая маткапитал), обновляются нормы по охранным зонам и адресному реестру — меры, которые должны сдерживать перегрев и навести больше порядка в регистрационных практиках. В совокупности это создаст более предсказуемую среду для сделок, но и повысит требования к заемщикам и структуре спроса.
Наконец, внешняя конъюнктура подчеркивает ужесточение правил в аренде на ключевых зарубежных рынках. В Германии Федеральный суд запретил прибыль на субаренде, закрепив прецедент против «арбитража» арендаторов. В Испании коалиция Sumar продвигает инициативу о тотальной «детенизации» арендных расчетов — курс на безнал и цифровую прозрачность. Для российских инвесторов в зарубежные активы это означает рост комплаенса и снижение серых практик доходности; для локальных рынков — постепенное выравнивание условий для собственников и нанимателей.
Отдельно стоит отметить ожидания цен в Москве: локальные оценки участников рынка указывают на потенциал роста не менее 15% в 2026 году, особенно в бизнес‑ и премиальном сегментах, где ценовая траектория чувствительна к объему вывода новых проектов и изменению налоговой нагрузки. На фоне осторожного смягчения ставок это поддержит номинальные цены, но сохранит высокий порог входа для покупателей без льготы.
По материалам: РБК Недвижимость, Коммерсантъ, РИА Недвижимость, Prian.ru.
