Из практики юриста по земельным и градостроительным вопросам
Вопрос смены вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ) регулярно всплывает у собственников земли.
Кто-то хочет построить дом вместо «пустого» участка, кто-то - открыть магазин или склад, а кто-то просто "привести документы в порядок".
По своему опыту могу сказать: сама процедура не сложная.
Сложности начинаются тогда, когда люди либо не понимают базовых правил, либо пытаются согласовывать то, что согласовывать вообще не нужно.
Разберу всё по шагам и простым языком.
Что такое ВРИ и почему он важен
Вид разрешённого использования - это установленный законом способ, как именно можно использовать земельный участок.
Он фиксируется в ЕГРН, но определяется не тем, что написано в ЕГРН, а правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета.
Именно ВРИ отвечает на главный вопрос: что на этом участке можно делать законно, а что - нет.
Какие бывают виды разрешённого использования
На практике ВРИ делятся на три группы, но чаще всего нас интересуют только две.
Основные виды использования
Их собственник выбирает самостоятельно.
Без разрешений, согласований и походов по кабинетам.
Вспомогательные виды использования
Они дополняют основной и тоже не требуют согласований. Но строго должны использоваться в дополнение к основному.
Есть ещё условно разрешённые виды, но это отдельная история с публичными слушаниями и решениями органов власти. В этой статье я их не рассматриваю - там совсем другая логика (расскажу в отдельной статье).
Как понять, какие ВРИ вообще доступны для участка
Первое, что нужно сделать - посмотреть, что именно разрешено ПЗЗ.
На практике есть два рабочих варианта.
Самый простой
Запросить в администрации:
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), или
- выписку из ИСОГД.
Это либо бесплатно (ГПЗУ), либо стоит символически (выписка из ИСОГД).
В документе будет прямо указан перечень допустимых видов использования.
Чуть сложнее, но самостоятельно
Открыть правила землепользования и застройки, найти:
- карту градостроительного зонирования;
- градостроительный регламент для своей зоны.
Эти документы обязаны публиковаться на сайтах администраций и в ФГИС ТП.
Важно понимать простую вещь: выбрать можно только тот ВРИ, который прямо указан в регламенте.
Если нужного варианта там нет - установить его нельзя, как бы ни хотелось (формально можно изменить территориальную зону, но это "под силу" единицам).
Как поменять ВРИ, если выбран основной или вспомогательный
Для физических лиц процедура максимально простая.
Заявление подаётся через МФЦ в Росреестр.
Сотрудники МФЦ сами формируют пакет документов - нужно лишь чётко назвать нужный вид использования.
После этого регистратор вносит изменения в ЕГРН.
Иногда на практике требуют постановление администрации или иные «разрешения».
Если в муниципалитете утверждены ПЗЗ - это незаконно.
Верховный Суд прямо указал: собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды использования без каких-либо согласований с органами местного самоуправления.
Если участок у юридического лица
Здесь есть нюанс.
Юридические лица взаимодействуют с Росреестром только в электронном виде.
Заявление подаётся через личный кабинет Росреестра или через аккредитованного провайдера.
По сути логика та же, но формат другой.
Важный практический момент, о котором часто забывают
Формально закон допускает использовать участок по разрешённому ВРИ даже до внесения изменений в ЕГРН.
Запись в реестре носит учётный характер, а не разрешительный.
Но по своему опыту я всегда советую сначала обновить сведения в ЕГРН.
Это быстро, просто и экономит нервы.
В реальной жизни проверяющие смотрят не в ПЗЗ, а в ЕГРН.
Проще один раз внести изменения, чем потом объяснять юридические тонкости.
Кто вообще вправе менять ВРИ
Не только собственник.
Это право есть у:
- землепользователей с постоянным или безвозмездным пользованием;
- лиц с пожизненным наследуемым владением;
- арендаторов.
Но у арендаторов есть ограничения.
Если участок:
- государственный или муниципальный;
- был передан по итогам торгов;
- или договор аренды прямо фиксирует цель использования,
то самостоятельно менять ВРИ нельзя.
Во всех остальных случаях нужно внимательно читать договор аренды.
Вывод из практики
Смена основного вида разрешённого использования - одна из самых простых процедур в земельном и градостроительном праве.
Главное:
- точно определить допустимые варианты по ПЗЗ;
- корректно внести изменения в ЕГРН;
- не искать согласований там, где они не предусмотрены законом.
Если действовать спокойно и последовательно, проблем здесь обычно не возникает.
А вот попытки «сделать по-своему» или ориентироваться на устные советы нередко заканчиваются штрафами и спорами.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov