Это было недавно, в далёком 2008 году. Моя карьера инвестора к тому моменту складывалась вполне себе удачно. Схема инвестирования выглядела следующим образом:
- покупка небольшого офисного помещения на этапе строительства;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- ремонт помещения;
- сдача в аренду;
- продажа.
Довольно простой и успешный механизм, который позволял практически удваивать вложенные суммы на отрезке 2-3 лет. Конечно, я не обольщаюсь: моей заслуги в таком приумножении капитала нет, так вел себя рынок.
Работал я с проверенными и крупными застройщиками. Но, как оказалось, чем больше шкаф, тем громче падает.
Очередной объект был выбран в строящемся офисном центре по нескольким причинам:
- довольно крутая и востребованная для города локация;
- крупный застройщик, который осуществлял строительство большого количества жилых и коммерческих зданий в городе-миллионнике;
- небольшой метраж офисов, небольшой порог входа;
- высокая степень готовности.
Поскольку коробка объекта была уже построена, цена входа от начального ценника отличалась практически в два раза. Но это не пугало, в перспективе маячил приличный профит.
Все было хорошо, но в один прекрасный момент строительство здания было приостановлено. Даже не так. Наш великий и могучий застройщик приостановил строительство всех объектов в городе, жилые дома также попали «под раздачу». Почему так произошло? Могу сейчас предположить, что строительство велось по принципу пирамиды, увеличиваясь в объемах. В определенный момент денежных средств не хватило, а банки перестали кредитовать. И вся схема развалилась как карточный домик.
Верить в худшее не хотелось. Ну, вы же знаете про пять стадий принятия, я их прошел, было и отрицание, и гнев, ну и дальше по списку.
Помимо приостановки строительства была попытка генерального подрядчика (основной антагонист этой истории) актив оставить за собой. Ну и понеслось: переговоры, общение обиженных «дольщиков», собрания, митинги, призывы к совести, телевидение, обращение к властям и прочее-прочее…
Нам «повезло» (если можно говорить в такой ситуации о везении). Мы (дольщики) в судебном порядке сумели зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства. Не буду говорить - насколько это правильно юридически, но такая уж линия защиты была выбрана и она сработала. Дальнейшие судебные процессы, инициированные генеральным подрядчиком, ни к чему его не привели, объект остался за нами. Но время (почти двадцать лет) потеряно было безвозвратно.
Сегодня на дворе 2026 год. Недострой этот как памятник вершины моей инвестиционной деятельности до сих пор возвышается в одном из центральных районов города. Волею судеб живу я неподалеку и вижу это чудо-творение каждый день по пути на работу. Вспоминается фраза из «Денадцати стульев»: «Сокровище осталось, оно было сохранено и даже увеличилось. Его можно было потрогать руками, но нельзя было унести».
Я посчитал, что если бы сумма вложений составляла 1млн. рублей, то при сложном проценте за эти 17 (семнадцать!) лет по ставке 10% годовых я должен был получить 5,4млн рублей. При этом, если бы офис достроили, то цена продажи его бы составила на сегодня минимум 2млн рублей + все арендные платежи за 17 лет - примерно 2,55млн. Продал же я это «сокровище» за 375тр, если считать от 1млн.
Мои соратники по несчастью продолжают медленно, но верно двигаться в сторону окончания строительства: исследуют состояние объекта, ищут проектировщиков, занимаются документами и прочее, прочее…. Очень надеюсь, что это у них получится. У меня сил ждать окончания этой истории не нашлось: ни моральных, ни финансовых (ведь впереди еще ждали неопределенные траты).
Чему научила меня эта история?
Пришлось «переквалифицироваться в управдомы» :) Ну а если серьезно, то я покончил со спекуляциями (купи-продай) на строящемся рынке, да и вообще со строящимся рынком в целом. Всё-таки покупка готового объекта и получение сразу постоянного денежного потока представляется мне более надежной схемой. Хотя, конечно, количество подобных историй, благодаря действию властей, существенно сократилось. Но ведь и прибыль по таким проектам значительно уменьшилась (я не беру аномальный рост цены последних лет, поскольку рос весь рынок, прибыль достигалась не за счет входа на котловане).
А вы погорали на инвестициях в недвижимость? Делитесь в комментариях, переходите для обсуждения в телеграм.
О другой схеме потери нажитого непосильным трудом можете почить в Осторожно! Как кидают покупателей при продаже арендного бизнеса
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды