Февраль 2026 года принесёт сразу несколько важных изменений в законодательство о недвижимости. Нововведения затронут ипотеку, использование материнского капитала, оформление объектов в ЕГРН, отчётность по ценам на жильё и коммерческую недвижимость, а также ограничения, связанные с охранными зонами.
На первый взгляд часть изменений кажется технической, но на практике именно такие «детали» чаще всего становятся причиной отказов, штрафов и затяжных споров. Разберём все ключевые новшества по порядку и простым языком.
Ужесточение условий программы «Семейная ипотека»
Одно из самых чувствительных изменений касается льготной программы «Семейная ипотека».
Как было раньше
До февраля 2026 года супруги могли оформить два льготных кредита — каждый на себя, при условии соответствия требованиям программы. Также широко применялась так называемая «донорская ипотека», когда созаёмщиком становился человек, формально подходящий под условия (например, семья с детьми), но фактически не планировавший проживать в объекте.
Как станет с 1 февраля 2026 года
С февраля вводятся жёсткие ограничения:
- На одну семью — только одна льготная ипотека.
- Оба супруга обязаны быть созаёмщиками по кредитному договору.
- Запрещается «донорская» ипотека, когда созаёмщиком выступает формально подходящее под программу лицо.
- Рассматривается привязка выдачи кредита к региону постоянной регистрации заёмщика.
Что это означает на практике
Программа становится более адресной, но менее гибкой. Использовать льготную ипотеку «про запас», для инвестиций или через сложные семейные конструкции больше не получится. Ошибки в структуре сделки могут привести к отказу банка уже на этапе рассмотрения заявки.
Индексация материнского капитала
С 1 февраля 2026 года материнский капитал индексируется на 5,6 процента.
После повышения суммы составят:
- на первого ребёнка — 728,9 тыс. руб.
- на второго и последующих детей — 963,2 тыс. руб.
- на второго ребёнка, если выплата на первенца уже получена — 234,3 тыс. руб.
Важный нюанс
Индексируется не только сам сертификат, но и неиспользованный остаток материнского капитала. Подавать заявление на перерасчёт не нужно — всё происходит автоматически.
Средства, как и прежде, можно направить на:
- улучшение жилищных условий;
- погашение ипотеки;
- образование детей;
- накопительную пенсию матери;
- иные цели, предусмотренные законом.
Для сделок с недвижимостью это означает, что февраль 2026 года — важная точка для перерасчёта бюджета покупки.
Адреса в ЕГРН: больше никакой «деревни дедушки»
С февраля вступает в силу приказ Росреестра, который ужесточает требования к указанию адресов объектов недвижимости.
Что меняется
При подготовке:
- технического плана;
- межевого плана;
адрес объекта должен в точности соответствовать данным, содержащимся:
- в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС);
- или в Государственном адресном реестре (ГАР),
и обязательно включать FIASID — уникальный идентификатор адреса.
Последствия
Без этих данных документы не будут приняты на кадастровый учёт.
Это правило направлено на устранение хаоса в ЕГРН, когда адреса указывались условно, с ошибками или «по описанию». Теперь любая неточность — формальное основание для отказа.
На практике это особенно важно при:
- вводе новых объектов;
- реконструкции;
- перепланировках;
- разделе и объединении недвижимости.
Новая форма отчётности по ценам на недвижимость
С февраля 2026 года вводятся новые формы федерального статистического наблюдения, утверждённые Росстатом.
Форма № 1-РЖ
«Сведения об уровне цен на рынке жилья» обязаны представлять:
- юридические лица;
- физические лица;
- индивидуальные предприниматели,
которые осуществляют операции с жилой недвижимостью, включая посреднические услуги.
Отчётность охватывает операции с помещениями в домах различных типов:
- кирпичных;
- монолитных;
- панельных;
- малоэтажных каркасных и блочных домов.
Форма № 1-РКН
«Сведения об уровне цен на рынке коммерческой недвижимости» обязаны представлять:
- организации и ИП с численностью работников 101 человек и более,
если они продавали или сдавали в аренду собственную коммерческую недвижимость.
Если в отчётном периоде такой деятельности не было, отчёт подавать не нужно.
Ответственность
За непредставление отчёта или указание недостоверных данных предусмотрены штрафы:
- при первичном нарушении:
для должностных лиц — от 10 до 20 тыс. руб.,
для организаций — от 20 до 70 тыс. руб.; - при повторном нарушении:
для должностных лиц — от 30 до 50 тыс. руб.,
для организаций — от 100 до 150 тыс. руб.
Новая охранная зона Кавказского заповедника
С 6 февраля вступает в силу приказ Минприроды России об установлении границ охранной зоны Кавказского государственного природного биосферного заповедника.
Где будет действовать зона
Охранная зона затронет территории:
- Краснодарского края (в том числе Сочи);
- Республики Адыгея;
- Карачаево-Черкесской Республики.
Общая площадь зоны — 290,2 млн кв. м.
Почему это важно
Для собственников и инвесторов это означает:
- дополнительные ограничения на строительство;
- особые требования к использованию земель;
- повышенные риски отказов в согласовании проектов.
Перед покупкой или развитием земельных участков в этих регионах проверка правового режима становится обязательной.
Итог
Изменения, вступающие в силу с февраля 2026 года, затрагивают сразу несколько ключевых направлений недвижимости:
- ипотечные программы;
- государственные субсидии;
- регистрацию объектов;
- отчётность бизнеса;
- территориальные ограничения.
Часть нововведений кажется формальной, но именно они чаще всего становятся причиной отказов, штрафов и судебных споров. В вопросах недвижимости цена ошибки всегда высока — и в деньгах, и во времени.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист по недвижимости.
Более 10 лет работаю с коммерческой и жилой недвижимостью, вопросами регистрации, приватизации и сложных сделок.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ 10+ лет практики
✔ 200+ успешно выкупленных и оформленных объектов
✔ Более 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
✔ Работаю с командой профильных специалистов
Контакты для консультации
Юрист Субботина Галина Николаевна
Телефон: +7 (495) 414-12-99
WhatsApp: wa.me/+79366161299
Email: info@subbotina-pravo.ru
Сайт: subbotina-pravo.ru
Telegram: @subbotina-pravo.ru
Если вы планируете ипотеку, сделку с недвижимостью или уже столкнулись с отказами и требованиями госорганов — лучше разобраться заранее. В 2026 году правила стали строже, а цена ошибки выше.