Продажа доли в недвижимости — операция, которая ставит в тупик многих собственников. Основная сложность — правильно рассчитать налог. Ошибка в определении срока владения или в применении налогового вычета может обернуться переплатой в десятки тысяч рублей, а также штрафами от ФНС.
Когда налог с продажи доли платить не нужно
Есть два основных условия, при которых доход от продажи доли освобождается от НДФЛ:
- Истек минимальный срок владения
- Стоимость доли не превышает 1 миллиона рублей.
Здесь кроется главный нюанс, который упускают многие продавцы.
Налоговая служба сравнивает с этим лимитом не только цену по вашему договору, но и 70% от кадастровой стоимости доли (в некоторых регионах с 2025-2026 годов применяется коэффициент 100%).
Пример:
Вы продаете ½ долю в квартире за 900 000 ₽.
Ее кадастровая стоимость ½ доли — 1 800 000 ₽.
Проверяем: 70% от 1 800 000 ₽ = 1 260 000 ₽.
Эта сумма превышает 1 млн ₽, значит, доход для целей налогообложения будет считаться именно с 1 260 000 ₽. Об освобождении от налога речи не идет.
Законные способы уменьшить налог к уплате
Если минимальный срок владения не истек, налог платить придется. Но его сумму можно существенно сократить, выбрав один из двух вариантов:
- Имущественный налоговый вычет
Вы имеете право уменьшить доход от продажи на фиксированную сумму до 1 000 000 рублей. С оставшейся суммы и будет уплачиваться налог 13-15%. - Учет расходов на приобретение
Если у вас сохранились документы, подтверждающие, сколько вы изначально заплатили за эту долю (договор купли-продажи, расписки, банковские выписки), вы можете вычесть эти расходы из дохода от продажи.
Важно!
Если долей владеют несколько человек, порядок применения вычета зависит от оформления сделки.
- При продаже одним договором общий вычет в 1 млн ₽ делится между всеми совладельцами пропорционально их долям.
- При продаже отдельными договорами каждый продавец применяет к своей доле полный вычет в 1 млн ₽.
Как считать срок владения, если долю делили или объединяли?
Это самая сложная часть, где чаще всего возникают ошибки. Срок владения при изменении объекта (разделе, выделе, объединении) не обнуляется. Он считается по специальным правилам.
Раздел или выдел доли
Срок владения вновь образованной долей складывается из срока владения исходным целым объектом и времени владения уже выделенной долей.
Пример:
Квартира была куплена в январе 2020 года.
В феврале 2024 из нее была выделена ½ доля, которую продали в июле 2024. Для налогообложения срок владения проданной ½ долей составит период с января 2020 по июль 2024 года — более 4 лет.
Объединение долей
Срок владения новым единым объектом будет считаться с момента приобретения последней из объединенных долей.
Пример:
Первую ½ доли в квартире вы купили в 2021 году, вторую половину — в 2023 году.
В 2024 году вы объединили их в единое целое и сразу продали.
Хотя первой долей вы владели более 3 лет, общий срок владения объектом для налогообложения будет исчисляться с 2023 года.
Итог: простой алгоритм действий
- Определите точную дату возникновения права собственности на продаваемую долю, учитывая всю историю операций с объектом (покупка, наследство, дарение, раздел, объединение).
- Рассчитайте срок владения по правилам, описанным выше, и проверьте, истек ли минимальный порог (3 или 5 лет).
- Если срок не истек, узнайте кадастровую стоимость своей доли (через Росреестр) и сравните 70/100% от нее с договорной ценой. Большая из этих сумм — ваш налогооблагаемый доход.
- Выберите оптимальный способ уменьшения налога: сравните, что выгоднее — использовать вычет в 1 млн ₽ или заявить документально подтвержденные расходы на покупку.
Если ваша ситуация не укладывается в стандартные рамки (сложная история владения, спорная оценка кадастровой стоимости, отсутствие документов на покупку), разумным решением станет консультация с налоговым экспертом. Это поможет избежать доначислений, штрафов и пеней в будущем и законно минимизировать платежи в бюджет.
**********************************************************************************
Подписывайтесь на наш канал, комментируйте, задавайте вопросы, пересылайте друзьям! Мы всегда рады новым знакомствам!