В прошлом выпуске мы изучили риски приобретения недвижимости на вторичном рынке, а сегодня рассмотрим неприятности, которые могут возникнуть при покупке недвижимости в новостройках.
Банкротство компании застройщика
В этом случае строительство замораживается, а средства дольщиков оказываются под угрозой. Если вы оплачиваете недвижимость через эскроу-счета, можно выдохнуть — вы сохраните деньги, хоть и потеряете время. А это влечет уже другие риски.
Примером из практики: обсуждаем покупку квартиры в новостройке и клиент говорит, что он нашел отличный вариант, цена дешевле, чем на рынке на 1 млн рублей. Покупатель обрадован и готов к оплате. Но во время проверки выяснилось, что застройщик уже три года проходит процедуру банкротства, в арбитражном суде дела на 194 млн рублей, а стройка приостановлена. Хотя с виду дом хороший, окна и двери уже стоят, картинка есть.
Покупка у физлица вместо застройщика
Добавляет риски мошенничества или переуступки прав с обременениями. Как это происходит? Покупатель видит объявление на Авито, квартира и цена его устраивают, дом на фото — достроен. Продавец — человек, ранее купивший ее по договору долевого участия (ДДУ). Тот, который не дождался сдачи дома и понял, что хочет вернуть свои деньги. Он публикует объявление о срочной продаже и ставит цену на миллион дешевле. Причины срочной продажи могут быть указаны разные: деньги нужны на свадьбу, на лечение, на переезд и т.д.
О том, что квартира продается по переуступке прав, вы узнаете позже. Но об этом могут так профессионально рассказать, что доверие победит и вы станете счастливым обладателем недостроя. Когда-нибудь, может быть, после банкротства действующего застройщика, стройку передадут новому. Но случится это нескоро, а дом, который стоит без отопления, постепенно разрушается.
Задержки сроков сдачи
Застройщики часто задерживают сдачу домов, а покупатели не могут получить долгожданные ключи от своих квартир. Из-за роста цен на материалы, нехватки ресурсов или бюрократии средства покупателя могут простаивать месяцы или годы. Даже надежные компании не застрахованы от срыва сроков.
Недавно президент Владимир Путин отменил мораторий, введенный в период пандемии, за срыв сроков. Теперь застройщики платят штраф, но вы же хотите квартиру, а не оплату штрафов?
Проблемы с качеством
Они всплывают нередко. Дома имеют дефекты: трещины, протечки из-за некачественных материалов или некачественной работы подрядчиков, а проявляется это уже после заселения. Тут важно не спешить с подписанием документов о приемке объекта недвижимости и тщательно все проверить. Например, какие трубы были заложены в проекте и какие смонтированы в итоге. Если вы покупаете квартиру, стоимостью несколько миллионов рублей, то мелочей тут нет и быть не может.
Юридические и договорные риски
Вот тут будьте крайне внимательными. По ДДУ вы покупали квартиру одной площади с видом на море, а выдали квартиру с меньшей площадью и с видом на мусорку. Несоответствие квартиры планам, проблемы с документами, все это риски, которые также разрушают семьи, отношения родственников и жизнь.
Покупка квартиры напрямую у застройщика
Менеджер застройщика может продать то, что выгодно продать его компании в первую очередь. Это неликвидные квартиры, с тем самым видом на мусорку или бетонную стену.
Поэтому привлекайте к покупке экспертов, проверяйте репутацию застройщика, наличие эскроу-счетов, отзывы и разрешения; предпочитайте готовые объекты с актом ввода в эксплуатацию.
Николай Лазутин — эксперт по семейным финансам и защищенным инвестициям.