Москва входит в зону дефицита жилья — продажи замедлились, застройщики осторожничают с новыми проектами. Их запуск под давлением высоких ставок в 2025 году резко сократился. Для покупателей через два–три года это обернется резким сокращением выбора и новым витком роста цен на новостройки.
Минус 20% новых проектов
По данным Единого ресурса застройщиков, в 2025 году московские застройщики вывели на рынок на 20% меньше новых проектов многоквартирных домов по сравнению с предыдущим годом. Всего их 123 — это 64 тыс. квартир общей площадью 3,6 млн кв. м.
Несмотря на внушительные абсолютные показатели, это минимальный запуск новых проектов с 2018 года.
Принципиально меняется и структура ввода. Больше всего новых проектов в 2025 году вывели один из известных застройщиков эконом-сегмента — 26 объектов, и Фонд реновации (12 объектов). Фактически это означает, что лидером по вводу жилья в столице становится государство, а не частные девелоперы. Новые дома все чаще строятся не для свободной продажи, а для расселения москвичей из старых пятиэтажек. Для покупателя это тревожный сигнал: объем коммерческого предложения сокращается быстрее, чем кажется.
Рынок тормозит почти повсеместно
Схожая картина наблюдается и в целом по России. Падение по запускам новых проектов многоквартирных домов за год составляет 17%. В 2025-м начали возводить 4,5 тыс. объектов общей площадью 40,9 млн кв. м. Они рассчитаны на 834 тыс. квартир. Это лучше, чем в ковид, но все же худший показатель по новым проектам за последние три года.
Больше всего нового жилья будет строиться в Московской области (263 объекта), Краснодарском крае (243 объекта) и в Новосибирской области (210 объектов).
Однако даже в регионах-лидерах темпы запуска новых строек заметно ниже, чем в предыдущие годы. Девелоперы предпочитают «переждать» период дорогих денег и нестабильного спроса, не рискуя с новыми площадками.
Рекорды по расторжениям и растущие долги
Параллельно рынок столкнулся с еще одной тревожной тенденцией — резким ростом расторгнутых договоров долевого участия. За пятилетний период объем разорванных ДДУ вырос более чем в 1,74 раза, достигнув рекордных 155 млрд рублей.
В 2025 году 3 из 100 заключенных договоров аннулировали. Это 14,2 тыс. сделок на общую сумму 155 млрд рублей, следует из данных Дом.РФ. За последние пять лет это рекордный показатель.
Аналитики связывают это с двумя факторами:
- ростом доли рассрочек,
- высокой стоимостью рыночной ипотеки.
О том, что заемщикам становится все сложнее обслуживать кредиты, говорит и рост просрочки. Если в конце 2024 года доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью составляла 0,7%, то к 1 ноября 2025 года она выросла почти в два раза — до 1,2%.
Рост цен усугубляет ситуацию
Дополнительное давление на рынок оказывают цены. В 2025 году, по данным Дом.РФ, повышение зафиксировано в 66 из 68 регионов, где ведется учет. Больше всего жилье подорожало в Москве — сразу на 22,5%. В Московской области квартиры выросли в цене почти на 15%, а в Санкт-Петербурге — на 11,4%.
Аналитики отмечают, что проблема не распроданности жилья на начало года остро стояла для почти четверти проектов в трети регионах страны. Стабилизировать ситуацию поможет только дальнейшее снижение ключевой ставки, пока не стало слишком поздно.
К 2027 году новостроек может просто не хватить
Сокращение ввода новых проектов в 2025-м — фундаментальная закладка роста цен на жилье в последующие годы.
«Стройку быстро не запустишь. Поэтому, несмотря на существующий объем нераспроданного жилья, возникает риск заметного удорожания в 2027–2028 годах», — говорит Борис Копейкин, главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина.
Сегодняшняя пауза девелоперов может обернуться для рынка новостроек завтрашним дефицитом: выбор станет уже, цены — выше, а роль государства в строительстве жилья — заметно сильнее, чем прежде.