О «потеплении» на рынке жилья, переносе запуска новых корпусов в 2025 году, банковском рабстве, а также о рекордных продажах, новых проектах и планах на 2026-й — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
Прошедший 2025 год был достаточно тяжелым для строительной отрасли, но ГК ФСК — один из крупнейших девелоперов страны — смогла выйти на рекорд по продажам. О том, что поддерживает спрос, о льготной и коммерческой ипотеке, рассрочках, а также о банковском рабстве застройщиков и удорожании новостроек еще на 15% в 2026 году в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Дмитрий Трубников, генеральный директор ГК ФСК.
— В одном из прошлых интервью Вы говорили, что 2025 год будет годом параплана, который медленно снижается. Оправдались ожидания?
— Полностью оправдались. Давайте отдельно поговорим про строительство и про продажи. Что мы увидели? Динамика выхода новых проектов в Московском и Питерском регионах — это минус 20–30% относительно прошлогодних показателей и минус 40% относительно рекордного 2023-го. Достаточно крутое падение.
С точки зрения спроса не так все однородно. Но тоже, кстати, очень хорошо сочетается с историей параплана. В первом полугодии 2025 года мы все дружно снижались. Каждый эксперт по-разному оценивает, но примерно в целом по рынку — минус 15%. Но потом поток воздуха, связанный с ужесточением условий семейной ипотеки, подхватил параплан и понес вверх. И второе полугодие, конечно, прошли все гораздо лучше, чем прошлый год. И в целом, по разным оценкам, плюс-минус вырулили на ту же самую высоту, на тот же объем продаж, что и прошлый год. Но этот поток воздуха кончится, и мы опять вернемся в ту же динамику, в которой и были в начале 2025 года. Думаю, что первое полугодие 2026 г. будет минорным, со снижением на 15–20%.
— С какими показателями ваша компания закончила год?
— Вопреки общей динамике, мы выросли на 27% в деньгах — 194 млрд рублей выручки именно от продажи недвижимости. Не беру в счет продажу двух офисов, которая состоялась, — это 93 тыс. кв. метров. Я говорю именно о продаже жилой и коммерческой недвижимости. Если говорить в метрах — 590 тыс. кв. метров в Московском регионе. В общей сложности это наш абсолютный рекорд по продажам. До этого был рекорд в 2023-м году, и в 2025-м году нам удалось добиться нового рекорда по продажам. А если еще учтем и выход проектов, и продажи ФСК Family (входит в ГК ФСК — ред.) — это малоэтажное жилье, ИЖС, таунхаусы, — еще 40 тыс. кв. метров. То есть у нас порядка 630–640 тыс. кв. метров получилось — абсолютный рекорд. Это по Московскому региону. А общий объем продаж — 752,9 тыс. кв. метров.
— В начале 2025 года ГК ФСК перенесла запуск более 40 корпусов существующих проектов. Какие будут дальнейшие решения?
— На самом деле это всего лишь производные главного решения. Управление остатками, управление пополнением эскроу. Самое важное сейчас — это соблюдать баланс между пополнением эскроу и тем, как ты тратишь деньги, то есть инвестициями в строительство. Мы для себя в конце 2024 года обнаружили, что инвестиции в стройку у нас превышают возможный объем продаж. Поэтому для нас дорого стоил банковский кредит.
С конца 2024 и весь 2025 год мы усиленно над этим работали. Сейчас, я считаю, мы плюс-минус эту проблему «полечили». Откровенно говоря, за весь 2025 год мы в Московском регионе вывели всего 4 корпуса, в Питере — всего один корпус. Для нас это просто самый минимум. То есть если по продажам у нас рекорды, то по старту новых корпусов не знаю, когда ФСК так мало выводила. Думаю, очень давно.
На 2026 год ситуация чуть получше: мы планируем вывести 20 корпусов в Московском регионе, примерно по 10 — в Москве и Московской области, планируем 4 корпуса вывести в Питере.
Почему мы сейчас более комфортно себя ощущаем? Не только и не столько потому, что рынок нам во втором полугодии помог. Кроме продаж, которые у нас были рекордными, нам удалось за 2025 год хорошо поработать с вопросом рассрочки. Все наши продажи, которые состоялись, — это в большинстве своем продажи на расчетный счет и с поступлением либо на расчетный счет, либо на эскроу. Мы решили вопрос с пополняемостью, с покрытием эскроу и сегодня можем более смело смотреть в 2026 год.
— А в целом как адаптировались к текущей реальности? На каких проектах, сегментах, возможно, будете акцентироваться в этом году и в ближайшие годы?
— Не думаю, что мы будем делать какие-то резкие шаги. Если говорить о сегментах, то они будут для нас традиционные в большинстве своем, кроме одного исключения. Мы планируем вывести два новых проекта бизнес-класса, два новых проекта комфорт-класса и два проекта загородной недвижимости.
С точки зрения нового для нас: будем себя пробовать в премиальном сегменте. У нас был старт, проба пера — ЖК Sydney Prime. Это наш известный проект, любимый, наш флагман. Нам понравилось, нам кажется, что у нас получилось. Мы чувствуем в себе сегодня силы, уверенность и желание войти в этот сегмент тоже. Поэтому задача моей команды на следующий год — как минимум две площадки именно в премиальном сегменте.
— Какие сегменты самые маржинальные? Премиальный?
— Да, премиальный, конечно, по марже самый интересный. Но нужно всегда искать баланс. Масс-маркет менее маржинальный, но на то он и масс-маркет — на объемах интересно зарабатывать. Премиальный сегмент в процентах большой, но в объемах небольшой. В свое время Volkswagen купил Porsche и Lamborghini, а не наоборот, правильно? Но это не значит, что не стоит себя попробовать на рынке премиум-сегмента тоже.
— Центробанк впервые за долгое время начал снижать ключевую ставку. Чувствуете «потепление»?
— Честно говоря, не очень. Я видел много аналитических статей на эту тему. В основном, кстати, как раз от банкиров и от самого Центробанка — о том, как они уже нам сильно всем помогли и как растет доля коммерческой ипотеки. На самом деле, находясь здесь, на земле, и наблюдая за сделками каждый день, я такого позитива пока не вижу. Если и есть какое-то «потепление», то это как с минус 40 до минус 20. Кажется, что потеплело, но все равно холодно.
У нас доля коммерческой ипотеки, конечно, выросла — практически в два раза. Примерно с 4,5–5% до 10%. Но это, во-первых, эффект низкой базы. Во-вторых, это все так же ничтожно мало. В-третьих, я здесь согласен со многими экспертами, которые говорят, что даже то немногое, что мы сегодня видим, это заход на ожиданиях. Сейчас очень много предсказаний о том, что ключевая ставка будет падать, что через два года будет возможность сделать рефинансирование. И поэтому есть сегодня возможность зафиксировать, выбрать жилье, которое вам подходит, в моменте решить какие-то свои проблемы. Мое сугубо личное мнение: если бы Центробанк выдал прогноз, что он эти 16% будет держать ближайшие пять лет, мы бы и половины от этих коммерческих ипотек не увидели сегодня. Поэтому движение, наверное, есть, но оно настолько еще ничтожное и так далеко до того, где будет действительно уже тепло и хорошо с точки зрения коммерческой ипотеки.
— В России планируют донастроить семейную ипотеку. Как думаете, скажется это на продажах?
— Я не думаю, что будут ее облегчать. Из того, что я слышал и видел, это в любом случае будет борьба за бюджет. И значит — борьба за количество выделяемых средств на ее субсидии. Значит, количество денег на рынке сократится. Поэтому очевидно: ничем позитивным для спроса это не кончится. В коротком, по крайней мере, промежутке времени. Дальше будет все сильно зависеть от действий Центробанка и вообще фискальной политики: насколько банки будут готовы кредитовать население по коммерческим ставкам, какая будет коммерческая ставка, какая у них будет надбавка за эту коммерческую ставку. В любом случае мы увидим снижение спроса в 2026-м году, особенно на рынке «комфорт».
Квартирный вопрос — один из самых насущных, это одно из основных благ для населения. И когда у людей появляются свободные денежные средства или какие-то резервы, накопления, они идут и улучшают свои жилищные условия. По мере роста доходов населения — а он тоже есть — спрос будет приходить.
У нас существенно выросла доля людей, которые покупают со стопроцентной оплатой, то есть полностью за свои деньги. Она выросла раза в три. Не могу сказать, что сегодня это львиная часть, что это 50%, но это тоже некая динамика, которая есть на рынке. Я думаю, что она будет развиваться.
— Каких еще решений не хватает в строительной отрасли и девелопменту? Каких решений не хватает вам?
— Самое насущное — это, конечно, вопрос с людьми. По разным оценкам, дефицит составляет около миллиона человек. У нас тоже есть нехватка кадров: есть вопросы по фасадчикам, отделочникам, электрикам, по инженерному составу.
То, что сегодня делает государство в плане регулирования трудовой миграции, — абсолютно правильно, я это поддерживаю. Но не надо забывать, что никакая роботизация, никакой чат GPT пока построить дом не сможет. В ближайшие 5–7 лет точно. Это первое.
Второе — это банковское рабство.
Сегодня, когда застройщик выбирает проект, он одновременно выбирает и банк, договаривается с ним об определенных условиях.
После того как этот этап пройден, особенно когда начинает работать проектное финансирование, застройщик имеет очень мало шансов поменять этот банк, потому что завязан обременениями, эскроу-счетами, которые в нем лежат. Перевод эскроу-счетов из одного банка в другой крайне проблематичен, сложен — в этом и есть основная загвоздка.
Таким образом получается, что при горизонте реализации проекта 5–15 лет девелопер оказывается «заблокированным» в изначально согласованных условиях, тогда как макроэкономическая среда, ставки ЦБ, требования регулятора и рыночная конъюнктура неоднократно трансформируются.
Прошлый год, начиная где-то с октября 2024-го, был довольно турбулентный для банков. Мы видели, как они резко меняли условия, в том числе и по действующим линиям. Просто ставили перед фактом: либо принимаешь новые условия, либо мы тебе не выгрузим деньги и ты останавливаешь стройку. С учетом отмены моратория для любого застройщика это смерти подобно. Поэтому, конечно, так или иначе большинство принимали на себя новые условия. Но проблема ведь не в этом. То есть те новые условия, они были в какой-то степени объективны, действительно были вызваны внешними рыночными факторами, в том числе на рынке кредитования. Мы видели эти высокие процентные ставки по депозитам, которые были даже выше ключевой ставки.
Но сейчас, когда рынок меняется в другую сторону, мы видим некое смягчение. Вроде появляется на рынке ликвидность: мы видим, что банки уже выходят с какими-то более-менее — я не могу сказать адекватными ставками в текущих условиях, об этом сложно говорить, — но как минимум с адекватной премией ключевой ставки. Я пока не знаю ни одного случая, чтобы кто-то из банков сказал: «Застройщик, помнишь, я тебе повысил ставку? Давай я пересмотрю ее и понижу. У меня же теперь ситуация стала лучше».
Если мы говорим про другие отрасли, то всегда есть выбор. Всегда можно мигрировать в другой банк, заплатив какой-то штраф за досрочное погашение кредита. И лишь в нашей девелоперской отрасли застройщик просто привязан к банку, и переход крайне проблематичен, потому что для этого нужно как минимум оббежать всех своих дольщиков и получить от них согласие — что очень сложно. Сегодня процентная доля финансирования в общей себестоимости проекта — в зависимости от проекта — 20% в среднем. Это очень много. Поэтому, конечно, вопрос выбора банка, который подходит, который дает оптимальные условия, очень важен для отрасли. Этот вопрос надо доурегулировать.
Несколько раз уже были заходы, совместные обсуждения. Каждый раз все упирается в свободу перевода денежных средств дольщиков из одного банка в другой. Я не вижу здесь никакого ущемления. Когда предлагаем дольщику размещать деньги на эскроу-счетах, мы ведь ему тоже не даем возможности выбора. Именно застройщик определяет, в каком банке будут дольщики хранить деньги на эскроу-счетах. Поэтому если застройщик принял решение мигрировать в другой банк, а проектное финансирование предлагают только топовые банки, здесь я не вижу угрозы.
— Как рассчитываете, решится эта проблема?
— Здесь серьезное сопротивление со стороны банков, Центробанка в том числе.
— В 2026–2027 годах ожидается снижение ввода. Чем это грозит рынку? Вырастет опять стоимость жилья?
— Я вообще не смотрю на динамику ввода. Она важна скорее для статистики, профильных министерств, государственных служб. Для рынка важнее старт проектов, потому что именно он определяет предложение, которое выйдет. Это производное — результат того решения, которое было 2–3–4 года назад. То, что сегодня сократился ввод, значит, что в какое-то время было меньше стартов. Ввод сам по себе не влияет на рынок.
А вот тот факт, что на рынок вышло на 30% меньше новых метров, чем в прошлом году, и на 40% меньше, чем в 2023, — это точно скажется на рынке. Меньше предложения — выше цена.
— Насколько будет выше цена?
— Я считаю, что 15% — вполне себе адекватная цифра. И где-то так и будет.
Я и на этот год прогнозировал 15%, когда многие предполагали падение. Так примерно и случилось. Под главными драйверами я как раз подразумевал рост себестоимости у застройщиков. Частично он вызван ростом зарплат, дефицитом рабочей силы, частично — все более и более высокими требованиями со стороны города, государства к застройщикам по поводу разного рода социальных обременений и так далее. Это все в части градостроительства правильно, но это влияет на себестоимость. Плюс стоимость денег. Она, к сожалению, не падает. В начале года были позитивные ожидания, что ключевая ставка к концу года опустится чуть ли не до 12–10%. Но Центробанк быстро всех охладил. Прогнозы на 2026 год уже более умеренные.
— Застройщики сейчас работают на уровне окупаемости, некоторые уходят в минус. Никита Евгеньевич (Стасишин, замглавы Минстроя РФ) ранее говорил, что многие собственники достали свои деньги и погасили кредиты компаний. Как вы чувствуете себя? Прибыль еще держите?
— Мы прибыль держим. Но если мы говорим про рекордные продажи, то прибыль у нас точно далеко не рекордная. Но у нас рекордные выплаты по процентам. Поэтому когда читаем, что прибыль банковского сектора достигла очередного пика, мы всегда искренне рады за коллег. Что касается девелопмента, то, конечно, до рекордов по прибыли нам очень-очень далеко. Но в минус тоже не работаем.
— Если говорить о себестоимости, то возможно ли сейчас ее сократить без потери качества?
— Всегда есть над чем работать. И мы тоже работаем над оптимизацией, более эффективными проектными решениями, автоматизацией, шаблонированием проектных решений. Перешли на инжиниринг, то есть на собственный генподряд, ищем более интересные, эффективные истории в материалах, как и все ключевые девелоперы.
Сегодня процентная ставка 20%. Конечно, если финансовые условия улучшатся — это огромный резерв, который позволит рынку вздохнуть немного свободнее. Но, с другой стороны, появляется другая тенденция, и она абсолютно рациональна: когда у вас вся строительная себестоимость в общем бюджете проекта составляет, по разным оценкам, 40–50%, а внутри этих 50% где-то 70% — это практически неуправляемая история. Это монолит, железобетон, сети, кровля — то, что так или иначе делается. И от общего бюджета проекта у нас остается 12–15–18%, которыми вы можете реально управлять в коротком промежутке времени. Сама цифра не так важна. Важно, что это не такое большое значение.
И кажется, что как раз выгоднее вложить, условно, не 12–15%, а 18%, но предложить рынку другой продукт, который гораздо лучше. Не пытаться 3% сэкономить и сделать что-то совсем плохое, а, наоборот, 3% добавить и сделать что-то кардинально лучше — ну или хотя бы существенно лучше. И, возможно, частично этим объясняется эта премиализация, которую мы видим на рынке. Мы же видим, что комфорт так или иначе стремится перейти в бизнес, бизнес — в премиум, а премиум еще выше уходит. Когда управляемая часть себестоимости небольшая, получается, что проще немного увеличить себестоимость, но дать потребителю качественно интересный продукт.
— Поделитесь планами на ближайшее будущее. Чем удивите?
— Столько удивлений за последние пять лет. Хотелось бы хоть один год прожить без сюрпризов. Хотели бы, чтобы нас не удивляли, да и мы даже готовы никого не удивлять. Просто отработать стабильно, чем мы всегда и славимся.
У нас был пилот по офисам. Мы закрыли две сделки в декабре и в следующем году точно стартанем еще с двумя бизнес-центрами. И если все получится, и мы успеем, то, может, даже с тремя. Новое для нас направление, к которому мы пришли в том числе во многом благодаря известной программе «Место приложения труда». Оно оказалось очень интересным и перспективным.
Кроме этого, мы посмотрели на итоги своей работы по нашему проекту Sydney Prime — это был наш один пилотный дом в рамках большого флагманского проекта Sydney City. Нам понравилось, у нас получился хороший продукт. Команда верит, что нам есть что предложить в прайм-сегменте. Поэтому задача на следующий год — это как минимум купить две площадки именно в премиальном сегменте. Вряд ли, конечно, мы успеем обрадовать наших покупателей уже именно продажами в 2026-м, но в конце 27-го года будем стараться.
Мы одни, наверное, из последних на этом рынке, кто пришел к созданию собственной управляющей компании, которая будет заниматься обслуживанием бизнес-сегмента. Стало в какой-то момент понятно, что мы не можем себе позволить отпускать нашего клиента, просто передав ему ключи. Мы так много вкладываем в продукт, так много вкладываем вообще в нашего клиента, что неправильно его бросить.
Встало противоречие, которое есть между управляющими компаниями, у которых целевой KPI — это прибыль в моменте, и девелоперами, которые вкладывали какие-то несопоставимо большие суммы в свой продукт, в то же благоустройство, — сотни миллионов рублей. И когда управляющая компания, сэкономив несколько сот тысяч рублей, это губит — дико. Поэтому первые 2–3 года мы должны сопроводить своего клиента.
— С какими показателями завершили 2025 год?
— Подводя итоги 2025 года, не могу не отметить результаты ФСК Family. Мы запустили два новых проекта: «Апрелевка Клаб» и «Дубровица Клаб». Это проекты низкоэтажных многоквартирных домов, внутри этих проектов предусмотрены и таунхаусы. Общий объем продаж с 2024 по 2025 год у нас вырос с 2 до 7 миллиардов рублей, но и эти цифры тоже не показательны.
Готовясь к этой встрече, посмотрел: у нас прогноз продаж за январь — уже полтора миллиарда. То есть только за один месяц — почти столько же, сколько у нас были продажи за почти весь 2024 год. Это говорит о том, что направление нами было выбрано правильно. И вот эта диверсификация, которой мы придерживаемся, — не только комфорт, где мы уже давно, не только бизнес, где мы тоже заняли прочную нишу, но еще и низкоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, а кроме этого еще и премиум, — вот все это вместе, наверное, и позволило нам в 2025 году при очень тяжелом рынке получить такие результаты.
— Что сегодня является самой большой проблемой для девелопера?
— Стоимость денег, рабочая сила.
— Что будет с ценами на жилье в обозримой перспективе в процентах?
— Вырастут на 15%.
— Клиенты стали другими. Чем покупатель 2025 года принципиально отличается от покупателя двухлетней давности?
— Стало меньше спекулянтов, которые покупают на котловане и продают с ключами. И появился целый класс клиентов, которые покупают квартиру, не приезжая на объект, через интернет.
— Где брать кадры, кого не хватает больше всего?
— Не хватает инженерно-технических работников (ИТР). Привезти рабочих на стройку — это еще полпроблемы. Важно, чтобы эти рабочие давали нужную выработку. А для этого нужны не просто люди, обладающие определенной квалификацией, но и те, кто умеет управлять строительством, понимает, как вся эта большая система с сотнями, а то и тысячами людей на объекте функционирует. У нас есть статистика, где мы смотрим производительность труда на человека, которая показывает, что разница в выработке может быть в два раза. И вот эти «в два раза» и отличают профессиональную команду от непрофессиональной.
Что мы делаем в этом направлении? Есть система обучения, мы нацелены на кадровый рост, стараемся заполнять вакансии прежде всего изнутри. Идем в университеты. У нас Владимир Александрович Воронин является членом попечительского совета МГСУ (Московский государственный строительный университет — ред). Мы подписали соглашение о сотрудничестве с Московским архитектурно-строительным институтом (МГТУ-МАСИ), Московским Политехом, МФЮА. За 2025 год у нас прошли стажировку более 80 будущих специалистов. Смотрим на них и надеемся, что самые толковые присоединятся к нам сразу после окончания. Поэтому стараемся и воспитывать, и создавать престиж профессии.
— Реально ли сокращать дальше сроки строительства жилых комплексов? Или мы уже уперлись в физический предел? Когда, как в Китае, будем строить за неделю?
— У меня есть пример: как раз новогодние каникулы я провел в поездке в Австралию и привез оттуда два для себя интересных профессиональных примера. Первый — это известная всем Сиднейская опера. Все ей любуются, но не все, наверное, знают, что она была построена в три раза дольше по срокам и в 13 раз дороже, чем изначально рассчитывалось. И каждый, кто занимается строительством, сразу, наверное, понимает почему? Проект начал строиться по картинке, без проекта, без стадии «П», без «рабочки», сто раз переделывался. Поймали все проблемы, какие только могли.
Другое здание не так далеко: Мельбурн, Manchester Unity Building — это 1932 год. Да, здание, может быть, не самое высокое — 12 этажей, но оно было построено, по разным оценкам, за 10–11 месяцев. Без всяких BIM-ов, автоматизаций и так далее. В чем секрет? Великая депрессия, большое количество людей на стройке. Сотни, а то и тысячи людей, профессионалов. Много трудовых ресурсов. Отсюда и такие результаты. Поэтому, возвращаясь в наши реалии, конечно, в условиях, когда у девелопера есть время для того, чтобы подготовить всю рабочую документацию, все сметы, хорошо выверить, провести все необходимые изыскания, тогда есть запас по срокам. Другой вопрос — возвращаемся к стоимости финансирования. На всех нас давят бриджи, проценты, и все мы так или иначе торопимся выйти на стройку быстрее, не добегая все эти подготовительные стадии. Ну и с трудовыми ресурсами у нас, наверное, в данном случае, слава богу, не как в 1932 году в Мельбурне.
— А что бы Вы выбрали лично для себя: построить тысячу квартир или один, но знаковый объект, который изменит город?
— Тысячу квартир.
— Почему?
— Мы строим дома не для себя, а для людей, их детей, семей, которые там будут жить, будут радоваться, творить. И, может быть, кто-то из них и сделает этот дом великим. Если мы пройдемся по Москве, большинство домов великие не потому, что они какие-то уникальные, а потому, что в них жили уникальные люди. В конце концов, историю города делают люди. Поэтому мы строим дома для людей, которые уже будут творить историю нашего города.
Запись интервью доступна по ссылкам:
Просмотр на YouTube;
Просмотр на RuTube;
Просмотр на Дзен;
Просмотр Вконтакте.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, основатель ГК «Садовое кольцо» Сергей Колунов, управляющий партнёр компании Unikey Айгуль Юсупова, акционер GloraX Александр Андрианов. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».