Анализ новых акций застройщиков: разбираем условия на примере ЛСР «Обручева 30»
Несколько дней назад я рассказывал об инструментах, которые будут максимально активны в 2026 году. И уже сейчас застройщики начинают декларировать новые акции. Давайте разберем условия на конкретном примере.
Проект: ЛСР «Обручева 30».
Новое предложение: ипотека от Т-Банка под 11,9% для всех покупателей. При этом действует так называемая «красная цена»
Анализируем условия :
1. Распроданность и зависимость от акций.
Текущая распроданность проекта - 62%. Это неплохой показатель, но важно понимать контекст: проект крупный, и такие темпы продаж поддерживались в основном за счет либо привлекательной цены, либо акций (например, «траншевых» ипотек на старте). Вывод: без стимулирующих программ продаваться ему будет сложно.
2. Сроки сдачи: будьте осторожно с манипуляциями.
Заявленный срок передачи ключей - 4 квартал 2027 года.
• На дату «сдачи» (получения разрешения на ввод) обращать внимания не стоит, так как Застройщик за нее не отвечает. Его обязанность - передача ключей.
• Судя по текущим темпам строительства, реалистичный срок передачи ключей - лето-осень 2027 года.
Разберем текущее ценовое предложение и его привлекательность на рынке.
🟡 Евро-2: очевидный оверпрайс.
• Текущая цена: от 23,6 млн руб. за 36 м², что составляет 655 тыс. руб./м².
За несколько месяцев цена выросла более чем на 20%. Сейчас это на 15-20% дороже, чем в готовом проекте «Архитектор».
При оформлении ипотеки по текущим ставкам переплата к моменту получения ключей может составить до 24% от суммы кредита.
Вывод по формату: Предложение выглядит дорогим. Условия проигрывают альтернативам на рынке, например, беспроцентным рассрочкам в других проектах.
🟡 Евро-3: более адекватная цена, но низкая ликвидность
• Текущая цена: 31,2 млн руб. за 57,3 м², что составляет 544 тыс. руб./м².
Стоимость выглядит более адекватной, особенно с учетом неплохих планировок, но есть нюанс: Формат Евро-3 продается в этом проекте значительно хуже, чем Евро-2.
• Наличие 183 квартир этого формата у застройщика прямо указывает на низкий текущий спрос и, как следствие, невысокую ликвидность.
📍Складывается впечатление, что ЛСР тестирует спрос, используя инструменты стимулирования (ипотека 11,9%), но без реальных скидок в ценах.
• Что будет дальше? Если в конце февраля - начале марта не будет достаточного отклика от покупателей, можно ожидать корректировок: либо небольшого снижения цен, либо более выгодной ставки по ипотечной программе.
Текущие условия выглядят ситуативными. Они могут быть оправданы только если вы точно ждете поступления средств и при этом опасаетесь брать короткую рассрочку.
• Итог: По текущим ценам проект «Обручева 30» выглядит не интересным.
