12 февраля 2026 года ключевым сюжетом на рынке стало ускоренное вымывание предложения апартаментов в Москве. Из-за запрета на запуск новых проектов объем лотов в строящихся апарт-комплексах за год сократился примерно на треть, до около 4 тыс., что стало минимумом за весь период наблюдений с 2017 года. На этом фоне спрос в сегменте просел, однако недавнее решение Конституционного суда, разрешившее оформлять в апартаментах временную регистрацию, способно частично поддержать интерес покупателей. Эксперты ожидают распродажу текущих остатков за 1–1,5 года, после чего дефицит в первичке переведет спрос в «вторичку», что, в сочетании с фиксированным предложением, формирует потенциал для ценовой жесткости.
В региональной статистике заметен эффект «последнего вагона» перед изменением условий семейной ипотеки с 1 февраля. По данным Росреестра, в Санкт-Петербурге в январе зарегистрировано 8 601 ипотечное соглашение — почти на 30% больше, чем годом ранее; приток обеспечен в первую очередь первичным рынком: число ДДУ выросло до 4 262, тогда как активность на «вторичке» осталась около уровней прошлого года. Застройщики описывают январь как месяц ускоренного принятия решений и высокого конверта в сделки, что логично вытекает из ужесточения правил льготной программы и перетока спроса в новостройки.
Банковские ориентиры на год подтверждают смешанную, но в целом позитивную картину. В январе Сбер сообщил о более чем 310 млрд руб. выдач, а суммарно по рынку, по оценкам крупных игроков, объем мог достигать порядка 430 млрд руб., что кратно превышает прошлогодние уровни для начала года. При этом ряд участников закладывает рост ипотечного рынка в 2026-м на 12–15% при постепенном снижении ключевой ставки, в то время как более умеренные оценки остаются в силе из‑за высокой стоимости заимствований; обсуждаемая дифференциация ставок семейной ипотеки по числу детей выступает дополнительным драйвером адресного спроса, но эффект проявится лишь после принятия норм. В сумме это указывает на восстановление рыночных программ во втором полугодии при сохранении жестких условий в первой половине года.
Совокупность факторов рисует разнонаправленную динамику по сегментам. В апартаментах структурный дефицит предложения при прояснении статуса проживания усиливает вероятность перехода к рынку продавца и смещения покупательских сценариев в пользу готовых и квазижилых форматов. На массовом рынке первичка продолжает тянуть спрос на фоне инерции льготных программ и частичного охлаждения «вторички», тогда как траектория на 2026 год в целом будет определяться траекторией ключевой ставки и финальной конфигурацией семейной ипотеки. Пока же данные за январь и февраль фиксируют перенос спроса во времени и постепенное «перенастроение» рынка от количества к качественным проектам, что будет особенно заметно в городах с ограниченным новым предложением и высокой долей ипотечных сделок.
По материалам: Коммерсантъ, РБК, Эксперт.
