Земельное законодательство в России действует уже не первое десятилетие. Реестр недвижимости давно работает в штатном режиме. Казалось бы, все объекты должны быть оформлены.
Но в реальности всё иначе. Особенно это заметно в Краснодарском крае. Дом стоит, семья живёт в нём двадцать или тридцать лет, платит коммуналку, ухаживает за участком. А в Едином государственном реестре недвижимости - пусто.
Обычно проблема всплывает в самый неподходящий момент. Когда нужно продать, подарить или оформить наследство. И вдруг выясняется: юридически собственника как будто нет.
Разберёмся, почему так происходит и какие есть варианты оформления.
Почему запись в ЕГРН так важна
По действующему законодательству право собственности на недвижимость возникает после государственной регистрации. Не в момент подписания договора или принятия распоряжения уполномоченным органом. А именно после внесения записи в ЕГРН.
Если такой записи нет, с точки зрения закона право не оформлено.
Но есть одно исключение. Права, которые возникли до 31 января 1998 года, считаются действительными даже без регистрации в ЕГРН. Их называют ранее возникшими.
Но на практике отсутствие записи почти всегда создаёт проблемы. Поэтому даже старые права лучше официально внести в ЕГРН.
Что происходит, если право не зарегистрировано
Самая частая ситуация - невозможность оформления регистрации перехода права при совершении сделки. Человек считает себя собственником, но в ЕГРН его нет. Росреестр просто не пропустит продажу, дарение и т.д.
И аргумент «у меня право ещё с девяностых» не спасает. Сначала нужно зарегистрировать это право, и только потом проводить сделку.
Кроме сделок, возможны и другие сложности:
- проблемы при оформлении наследства
- судебные споры о принадлежности дома или участка
- риск признания имущества бесхозяйным
Последний пункт многие недооценивают. Если в реестре отсутствует собственник, орган местного самоуправления вправе поставить объект на учёт как бесхозяйный и обратиться в суд (но как в таком анекдоте - но есть нюанс).
Поэтому вопрос «оформлять или нет» на практике не стоит. Оформлять нужно.
Как можно зарегистрировать дом и участок
Всё зависит от того, есть ли документы и когда возникло право.
1. Регистрация ранее возникшего права
Если право появилось до 31 января 1998 года и сохранились документы, можно обратиться в Росреестр без суда.
По земельным участкам это могут быть:
1) решения о предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство.
Такие решения издавались в разные годы в зависимости от разных обстоятельств:
- исполнительными комитетами,
- рабочими комитетами совхозов,
- общими собраниями колхозов,
- местными администрациями,
- приказами директоров совхозов
- и др.
2) акты об отводе земельных участков для строительства;
3) свидетельства местных администраций/комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (временные, действовавшие до выдачи гос.актов);
4) государственные акты о праве собственности;
5) различные договоры (купли-продажи, дарения, мены, о предоставлении в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности), удостоверенные нотариусом (поскольку в былые годы сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению);
6) свидетельства о праве на наследство;
7) земельные шнуровые и похозяйственные книги;
8) проекты организации территорий садоводческих и других товариществ;
9) планово-картографические и другие материалы, имеющиеся в органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местных администраций, их архивах;
10) и другие документы.
По домам:
1) Акты на прием в эксплуатацию жилых домов застройщиков
2) постановления/распоряжения администраций об оформлении строений (например, о разрешении оформить);
3) регистрационные удостоверения БТИ;
4) договоры купли-продажи, дарения, мены и т.д.
5) свидетельства о праве на наследство;
6) и другие документы.
В Краснодарском крае есть своя особенность. Учреждение юстиции по регистрации прав было создано только 31.01.1999 г., а филиалы в районах появились ещё позже. Поэтому многие объекты конца девяностых не проходили через новую систему регистрации прав на недвижимость, поэтому фактически ранее возникшими считаются не те, что не зарегистрированы до января 1998 г. (вступление в силу первого регистрационного закона), а те, которые не зарегистрированы до появления в муниципальном образовании, где расположен участок, учреждения юстиции.
В таких случаях регистрация ранее возникшего права часто оказывается наиболее простым вариантом. Но каждый случай нужно анализировать отдельно.
2. Признание права собственности через суд в порядке приобретательной давности.
Если документов нет вообще и в архивах их тоже не нашли, остаётся судебный порядок.
Речь идёт о приобретательной давности. Закон позволяет признать право собственности, если человек добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей не менее 15 лет.
На практике срок обычно считают с запасом, около 18 лет.
Суд оценивает фактические обстоятельства:
- проживание в доме
- содержание и ремонт
- оплату коммунальных услуг
- отсутствие претензий со стороны других лиц
- и другие
Процедура не самая простая. Здесь много нюансов, особенно если речь идёт о земле. Поэтому к такому варианту стоит подходить аккуратно и с пониманием перспектив.
3. Упрощённый порядок оформления
С 2022 года действует специальный механизм, который заметно упростил жизнь многим владельцам старых домов.
До 1 марта 2031 года можно оформить право собственности на жилой дом и одновременно бесплатно получить земельный участок под ним, если соблюдаются условия:
- дом построен до 14 мая 1998 года
- он находится в границах населённого пункта
- человек постоянно в нём проживает
- право ранее ни за кем не зарегистрировано
Если участок ещё не сформирован, его образование и кадастровый учёт проходят в рамках этой же процедуры.
Раньше дом и землю часто приходилось оформлять по отдельности. Это занимало годы. Сейчас механизм стал проще, и судебная практика подтверждает его применение.
Рекомендации
Чем старше объект, тем сложнее потом искать архивы и восстанавливать документы. Пока дом стоит и споров нет, проблема кажется абстрактной. Но при первой же сделке времени на раздумья уже не остаётся.
Если коротко: отсутствие записи в ЕГРН - это риск. Даже если вы живёте в доме тридцать лет и считаете его своим.
Стратегия зависит от ситуации. Где-то достаточно зарегистрировать ранее возникшее право. В других случаях без суда не обойтись. Иногда подходит упрощённый порядок.
Главное - разобраться в вопросе заранее.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz