Склады в Москве и регионах: рекордный ввод, падение спроса и ставки вниз
В 2025 году рынок складов в России пережил исторический перелом: рекордные объемы ввода, резкое падение спроса и стремительный рост вакантных площадей. Ставки аренды снижаются, а инвесторы пока не спешат уходить.
Фотография: Restate.ru
Рынок складской недвижимости России в 2025 году решил удивить всех: строить стали больше, чем когда-либо, а вот желающих занять эти новые площади оказалось подозрительно мало. Общий объем складов классов А и В по стране достиг 75,1 млн кв. м - и это не просто цифра, а новый исторический максимум. За год ввели 8,7 млн кв. м, что на 56% больше, чем в 2024-м. Но спрос, как назло, просел на 8% и составил всего 5,5 млн кв. м. В результате рынок получил профицит почти в 3,2 млн кв. м, который, судя по всему, будет радовать арендодателей еще долго.
В московском регионе ситуация выглядит особенно иронично. Здесь общий объем складов вырос до 37,1 млн кв. м, а за год построили 3,1 млн кв. м - плюс 65% к прошлому году. Причем 62% новых объектов - это спекулятивные склады, возведенные без малейшего намека на будущего арендатора. Спрос в Москве и области упал на 18% и составил 2,4 млн кв. м. Прогноз на 2026 год - еще минус: ожидается не более 2,1 млн кв. м. Похоже, строить ради строительства - новый национальный спорт.
Вакантность в московских складах растет с такой скоростью, что за ней не успевают даже самые быстрые логисты. Если в 2024 году свободных площадей было всего 1,5%, то к концу 2025-го этот показатель вырос до 6%. Прогноз на текущий год - 7,5%. Сейчас на рынке предлагается 2,2 млн кв. м готовых складов, а если добавить строящиеся и те, что вот-вот освободятся, получится 3,9 млн кв. м - в 2,3 раза больше, чем год назад. Ставки аренды тоже не выдержали такого напора: в начале года за класс А просили 13 тыс. руб. за кв. м в год, а к декабрю уже довольствовались 10,5 тыс. руб. По строящимся объектам - 11,3 тыс. руб. Прогноз на этот год - еще минус: 10 тыс. для готовых и 10,5 тыс. для строящихся. Арендаторы, кажется, наконец-то могут выбирать, а не умолять.
Структура спроса в московском регионе вызывает отдельную улыбку. 36% сделок - это онлайн-операторы, то есть e-commerce, которые, как известно, могут в любой момент оптимизироваться и оставить владельцев складов с пустыми коробками. Многоканальные ритейлеры заняли 17%, производители и логисты - по 13%, дистрибьюторы - 10%. Зависимость от маркетплейсов стала настолько очевидной, что даже самые оптимистичные девелоперы начали нервно поглядывать на отчеты о продажах в интернете.
Петербург, как обычно, не отстает, но делает это скромнее. Общий объем складов здесь - 7,2 млн кв. м. В 2025 году ввели 641 тыс. кв. м - второй результат в истории города. Но спрос рухнул на 48% и составил всего 272 тыс. кв. м. Вакантность выросла до 3,8%, а ставки аренды снизились до 10 тыс. руб. за кв. м в год против 11,5 тыс. годом ранее. Прогноз на этот год - 9,5 тыс. руб. за кв. м. Похоже, арендаторы в Петербурге тоже не спешат занимать новые площади, предпочитая наблюдать за падением цен с безопасного расстояния.
В регионах России склады тоже строят с размахом: 2 млн кв. м новых площадей, что на 61% больше, чем в 2024 году. Спрос, правда, почти не изменился - 1,3 млн кв. м, минус 4%. Вакантность растет повсеместно: в Новосибирске уже 12,4%, в Екатеринбурге - 7,4%, в Казани - 7,5%, в Нижнем Новгороде - 8,8%. Ставки аренды в зависимости от города просели на 5–17%. Инвесторы, конечно, не унывают: общий объем вложений в недвижимость составил 973 млрд руб., из которых 246 млрд пришлись на склады. 80% сделок - инвестиционные, а управляющие компании ЗПИФ активно скупали объекты на сумму более 90 млрд руб.
Если сравнивать с ситуацией на рынке жилья, то склады явно решили переплюнуть застройщиков по части рекордов. Кстати, как недавно отмечалось в материале о резком росте объемов нового жилья в начале года, девелоперы тоже не сдерживают себя в строительстве, несмотря на охлаждение спроса. Видимо, в России строить - это не про спрос, а про азарт.
Итоги года: рекордный ввод, падение спроса, рост вакансии и снижение ставок. Рынок складов окончательно перешел из режима тотального дефицита в фазу профицита. В 2026 году ожидается дальнейшее давление: спрос продолжит падать, вакантность - расти, а ставки - снижаться еще на 5–7%. Теперь это рынок арендатора, и, похоже, надолго.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru