Взяли ипотеку, купили квартиру и решили сдвать её? Так делают многие. Но перед тем, как заселить жильцов, рекомендую заглянуть в договор с банком. Зачем? Чтобы не остаться без квартиры и не потерять льготные проценты.
Такие случаи уже есть. В 2024-м москвич оформил семейную ипотеку и приобрёл жильё в Котельниках. Платеж 59 тысяч в месяц, срок - 30 лет. Спустя год решил жильё сдавать. Налоги не платил. Деньги квартирантка переводила на карту.
Чуть позже собственник решил поднять аренду. Квартирантка не согласилась и выдвинула свои условия: или собственник сохраняет прежнюю цену, или сведения, что он нелегально сдаёт квартиру, дойдут до налоговой и банка.
Парень не согласился. Девушка обратилась в инстанции, предоставила им чеки и договор аренды.
Как выяснилось, мужчина не имел права сдавать ипотечную квартиру без разрешения банка. Это прописано в договоре. Банк нарушение установил и предложил два варианта:
- В течение двух недель погасить кредит по изначальной ставке 6%.
- Увеличение ставки до 22%.
Мужчина не смог погасить оставшуюся часть ипотеки, поэтому выбрал второй вариант. Но общая сумма его кредита выросла на 55 миллионов, а ежемесячный платёж – на 120 тысяч.
Теперь собственник думает, как оспорить решение банка.
В такой ситуации могут оказаться те, кто взял семейную, айти или другую льготную ипотеку.
Как сдавать ипотечную квартиру
«Квартира моя, значит, могу делать с ней всё, что хочу», – рассуждают многие собственники.
Но с ипотечным жильём логика другая. Когда вы начинаете сдавать такую квартиру, возникает сразу два уровня прав:
- Собственника. Они закреплены в Гражданском кодексе.
- Банка. Они основаны на ФЗ №102 «Об ипотеке».
Тут начинается самое интересное.
Гражданский кодекс действительно даёт собственнику право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В том числе сдавать его в аренду и получать доход.
Однако в законе "Об ипотеке" указано, что заёмщик может пользоваться жильём по своему усмотрению только если иное не прописано в договоре с банком.
Поэтому если вы планируете сдавать ипотечную квартиру, заранее уточните этот вопрос в банке.
Как банк узнает о сдаче квартиры
Здесь вариантов несколько:
- У банков есть право периодически контролировать состояние ипотечной квартиры. Если сотрудник придет с проверкой и обнаружит там жильцов, факт сдачи будет очевидным.
- Также сотрудники банков могут мониторить сайты по сдаче недвижимости.
- На шум или постоянную смену жильцов участковому или в банк могут пожаловаться соседи.
- У служб безопасности финансовых организаций могут вызвать подозрения регулярные поступления одинаковых сумм от третьих лиц на счет заемщика.
- Межведомственный обмен. ФНС и другие органы могут получать сведения из Росреестра и обмениваться данными с банками.
Можно ли сдавать ипотечное жильё, не сообщив в банк?
Да, если такой обязанности нет в договоре. В противном случае это может обернуться проблемами. Последствия прописаны в документах. Среди них:
- обязанность досрочно погасить ипотеку;
- штраф;
- повышение ставки.
Поэтому я не советую идти на риск. Если нужна консультация юриста, можете обращаться.
И подписывайтесь на телеграм-канал