Продавцы недвижимости постоянно путаются в каких случаях надо платить налог, а в каких нет. Ошибаются в расчетах и потом получают сумму задолженности перед государством на сумму с шестью нулями. Неверно определяют срок владения недвижимости, после которого они имеют право ничего не платить в казну. Собрала для вас самые распространенные ошибки и заблуждения чтобы вы проверили себя перед подачей декларации 3-НДФЛ.
С какой суммы платится налог с продажи квартиры?
Самая распространенная ошибка – люди неверно рассчитывают сумму дохода с продажи недвижимости. Налог взимается не с полной стоимости квартиры, а с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Например:
Купили квартиру за 10 млн р. Через 2 года продали за 15 млн р. Сумма дохода в этом случае составит 5 млн р.
Вот с неё и надо рассчитывать налог к уплате.
Однако налоговая не знает по какой цене вы купили квартиру. Для неё есть факт перехода права (продажи недвижимости) и поступление денег на ваш расчетный счет.
Тут важно правильно подать декларацию 3-НДФЛ и показать все документы, подтверждающие стоимость покупки квартиры за 10 млн. р. Иначе вам начислят налог со все суммы сделки – с 15 млн. р.
Однако если вы не можете подтвердить сумму покупки за 10 млн. р., то остается применить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
В таком случае налог надо рассчитывать с суммы:
15 000 000 р – 1 000 000 р = 14 000 000 р.
Сколько надо владеть недвижимостью, чтобы не платить налог с продажи?
Извечная путаница 3 или 5 лет срок владения квартирой после которого у вас наступает право не платить государству. Все зависит от двух факторов – как вы приобрели данную квартиру и является ли она единственной недвижимостью в вашей собственности.
Сохраняйте себе как шпаргалку.
3 года минимальный срок владения недвижимостью если это:
- Приватизация
- Наследство
- Дарение
- Рента
- Единственное жилье, купленное по ДДУ или по договору купли-продажи.
Во всех остальных случаях – 5 лет. Но тут масса нюансов, про которые все забывают на практике и наивно считают себя свободными от уплаты налога.
Даже маленькая доля в недвижимости приравнивается к собственности. Если у вас есть доля, например в доме ваших родителе, или вы наследник в бабушкиной квартире с другими внуками, любая другая собственность в другом регионе РФ, то для вас минимальный безналоговый срок владения недвижимостью – 5 лет.
Еще ситуация. Купили квартиру в браке. У вас нет никакой другой собственности. Ваша квартира оформлена на вас. А вот у супруги (га) есть еще жилье в собственности или доля в родительской трешке. Ваша квартира считается совместным имуществом и не единственным жильем. Продажа без налогов только через 5 лет.
Налоговая имеет доступ ко всем реестрам. И как только вы оформили право собственности даже в другом регионе – это будет известно и скрыться от налогов не получится.
Когда можно не платить налог с продажи квартиры?
Есть случаи, в которых вы по закону освобождены от уплаты НДФЛ не взирая на срок владения недвижимостью 3 или 5 лет.
1. Налог с продажи квартиры не нужно уплачивать если она была продана за ту же стоимость, что и куплена и эта стоимость не меньше 70 % от кадастровой стоимости.
2. Недвижимость стоимостью меньше 1 000 000 р так же освобождена от уплаты налога с продажи.
3. Семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты НДФЛ не зависимо от срока владения, если деньги были потрачены на приобретение другого жилья и улучшение условий проживания. Норма вступила в силу с 1 января 2022 года.
Расчет налога с продажи квартиры в 2026 году
В 2026 году мы впервые будем платить налоги уже по прогрессивной шкале. Продали квартиру в 2025 г. – подаете декларацию 3-НДФЛ в 2026 до 30 апреля и платите уже по новым правилам в срок до 15 июля.
Шкала для физлиц, которые получили доход от продажи недвижимости следующая:
• до 2,4 млн рублей — 13%;
• от 2,4 млн рублей и выше — 15%;
В нашем примере налог будет рассчитываться так:
2,4 млн × 13% = 312 000 р.
5 млн – 2,4 млн = 2,6 млн × 15% = 390 000 р.
Итого – 702 000 р налог с продажи квартиры в 2026 году.
Ошибка со сроками и расчетами сегодня обойдется очень дорого. Да и сам налог, что называется подорожал. Некоторые пытаются сэкономить и указывают в договоре продажи меньшую сумму. Это обман государства, который выйдет продавцу боком. Если вы покупатель - не соглашайтесь на занижение в договоре, ведь в случае расторжения вы сможете претендовать только на ту сумму, которую прописали в документах. Налоги для вас тоже вырастут в случае продажи. Поэтому не рискуйте и лучше приходите на консультацию. Все мои контакты в описание канала.