ВОПРОС 1: Что будет влиять на рынок недвижимости в 2026 году?
На рынок будут влиять несколько параллельных процессов, которые нельзя рассматривать отдельно друг от друга. Главный фактор -это динамика ключевой ставки Центробанка. По базовому сценарию она снизится с текущих высоких уровней до 12-13% к концу года, и это создаст волну спроса на ипотеку. Людей накопилось много - те, кто откладывал решение из-за дорогих кредитов. Когда ставки упадут хотя бы на несколько пункта, они поспешат на рынок.
Второе - это государственная поддержка жилищного сектора. На ипотечные субсидии выделено около 1,8 триллионов рублей на 2026-2028 годы. Семейная ипотека станет главным драйвером спроса, особенно на семейные форматы—двух- и трехкомнатные квартиры. Девелоперы это уже понимают и ориентируют свои проекты на эту целевую аудиторию.
Третье - удорожание себестоимости. Стройматериалы будут расти в цене на 5-8% за счет роста налоговой нагрузки и инфляции. Логистика дорожает. Это означает, что строить станет дороже, но девелоперам все равно придется это делать, потому что на их площадках стоит большой объем текущего строительства - нельзя останавливать проекты.
Четвёртое - качество локаций. Ипотека хоть и подешевеет, но все равно останется недешевой. Покупатели будут искать районы с максимальным удобством: близость метро (20-25 минут на транспорте), наличие готовой инфраструктуры - школ, садиков, магазинов. Микрорайоны, которые уже сложились и имеют историю, будут иметь преимущество перед пустыми новыми площадками.
И финально - структура предложения. В 2025-2026 годах ввод жилья (МКД) упал с пиковых 51-52 млн кв.м до 41 млн кв.м. Дефицит качественного предложения будет держать цены, даже если спрос упадет.
ВОПРОС 2: Какие сегменты будут расти быстрее остальных, а какие ждет стагнация?
Здесь ситуация дифференцирована по локациям и классам.
Быстро растущие сегменты:
Москва будет лидировать. Бизнес-класс и премиум в качественных локациях ожидают рост цен на 18-19% - это в три раза выше средненационального. Это связано с историческим дефицитом - в Москве уже давно нет пустых локаций, куда еще можно что-то вставить. Мегаполис исчерпан геометрически, поэтому цены растут.
Петербург покажет схожую динамику, но более мягкую. Там еще есть резервы земли за счет Ленобласти, но в границах города дороговизна тоже будет расти.
Московская область и субъекты с хорошей транспортной связью со столицей - это главное для семейного спроса. Здесь цены ниже на 20-30% от городских, но инфраструктура создается быстро. Вторая кольцевая дорога (КАД-2) и новые станции метро - вот драйверы.
Региональные центры вроде Тюмени и т.п. ожидают умеренный рост на 6-10%. Там спрос восстанавливается постепенно, сначала активизируются госпрограммы, потом рыночная ипотека.
Стагнирующие сегменты:
Старый фонд вторичного жилья - «хрущевки» и «брежневки». В реальном выражении (с поправкой на инфляцию) цены здесь будут снижаться или стагнировать. Покупатели все чаще выбирают либо новостройки, либо качественный современный вторичный фонд. Старье не конкурирует.
Офисная недвижимость в мелких лотах - это тоже стагнирующий сегмент. Развелось очень много мелко нарезанных офисов для розничных инвесторов, а спрос на них слабый. Вакантность в таких блоках может достигать 20%.
Загородные дома в плохих локациях. Рынок коттеджей был перегрет, и сейчас происходит корректировка.
Мой совет: вкладывайте в бизнес-класс с четкой концепцией и минимальной зависимостью от экономических колебаний. И запомните - качество товара теперь важнее, чем объемы или ценовая агрессия.
ВОПРОС 3: Как девелоперу извлечь максимум прибыли из коммерческих площадей в новом ЖК?
Это ключевой вопрос для наших проектов типа Машарова в Тюмени и Проспекта Мира в Екатеринбурге. Я вам скажу сразу: здесь нельзя действовать стандартно.
Первое правило - концепция на этапе эскиза. Не надо проектировать коммерцию в конце, когда жилые корпуса уже спроектированы. Нужно одновременно анализировать:Что уже есть в районе? Конкуренция?
Кто будет жить в вашем ЖК? Какие сервисы им нужны? Какие форматы арендаторов хотят в этой локации? Есть ли на них реальный спрос?
Грамотная концепция сэкономит вам 20% на неликвидных площадях, которые потом придется переоборудовать.
Второе правило - правильный размер помещений. Данные показывают, что наиболее востребованные площади—это 50-100 кв.м. На них приходится 45% предложения и 48% спроса. Это оптимум для малого и среднего бизнеса. Не делайте маленькие кабинеты 15-20 кв.м и не стройте огромные помещения на 500 кв.м. Фокусируйте свой микс на этом диапазоне.
Третье правило - смешанный функционал. Коммерция в ЖК должна работать на резидентов и на соседние территории одновременно. На первом этаже нужны кафе, спортзалы, салоны красоты, небольшие офисы, стоматологии, аптеки. На цокольном этаже - склады и техпомещения. Среднее предложение коммерции в ЖК—это 3-8% от общей жилой площади.
Четвёртое правило - выбор модели реализации. Здесь у вас есть два варианта:
Продажа коммерческих помещений (65% девелоперов предпочитают этот путь). Плюсы: быстрая окупаемость, снижение кредитной нагрузки, вы фиксируете прибыль и уходите. Минусы: нужно находить покупателей (обычно это инвесторы, которые потом сдают в аренду), цена может быть ниже, чем стоимость капитализированного арендного дохода.
Долгосрочная аренда (оставшиеся 35%). Плюсы: 95% коммерческой недвижимости в ЖК покупается для аренды, значит, спрос на долгий доход есть. Вы создаете финансовый актив на годы. Минусы: нужна управляющая компания, риск вакантности, бюрократия.
Я чаще всего рекомендую гибридный подход: 60% продать, 40% оставить под аренду, чтобы получить часть доходов и снизить финансовые риски.
Пятое правило - локация внутри локации. На первых этажах вы должны разместить самые ликвидные форматы на проходных местах -там, где будут люди. Кафе в центре комплекса, офисы—поглубже, сервисы с низкой проходимостью - сбоку. Студии красоты и рестораны требуют витрин и видимости, углового размещения.
Шестое правило - в 2026 году будьте особенно внимательны к локациям с готовой инфраструктурой. Спрос восстанавливается не везде. Микрорайоны, которые уже имеют школы, садики, стадионы, лесопарки рядом, будут иметь преимущество. Районы рядом с метро (20-25 минут на общественном транспорте) выигрывают.
Финальный совет: не гонитесь за максимальным площадью коммерции. Лучше 10% качественной, полностью заполненной коммерции, чем 20% полупустой. Пространство нужно проектировать не из интересов девелопера, а из интересов резидентов и конечных пользователей.
ВОПРОС 4: Big Box и Light Industrial - что будет с рынком индустриальной недвижимости?
Вот здесь происходят очень интересные вещи, и я вам объясню, почему это важно для всех, кто работает в коммерческой недвижимости.
Big Box- конец эпохи экспансии.
В 2025 году рынок добился рекорда в 7-7,8 млн кв.м ввода. Локомотивом была онлайн-торговля, которая в 2023-2024 захватила небо и начала бесконечно строить склады. Онлайн-трейдеры генерировали 42% всех сделок. Но в 2026 году эта история замедляется.
Ожидаемый ввод - 6,2 млн кв.м, то есть на 20% ниже. Спрос на складские площади упал на 30% в 2025-м и вряд ли резко восстановится. Это означает, что начнется фаза балансировки между предложением и спросом. Вакантность будет расти в неликвидных локациях - до 20% может быть.
Самое интересное - арендные ставки. В Московском регионе они упадут с 13 тыс. рублей/м² в год до 10,5 тыс. Это почти 20% снижение! Это не ужас, это нормализация после перегрева. Рынок привыкает к реальности.
Light Industrial - самый интересный формат.
А вот Light Industrial - это совсем другая история.
Во-первых, это уже не новый продукт. Формат прошел фазу дикого роста и закрепился как базовая инфраструктура для малого и среднего бизнеса (МСП) и сборочных производств. Это системное решение, а не спекуляция.
Во-вторых, данные по Петербургской агломерации показывают, что в 2026 году может быть введено до 131-150 тыс. кв.м Light Industrial против 23 тыс. в 2025. Это рост в 5-6 раз! Это исторический рекорд.
В-третьих - это формат растет в разных регионах одновременно. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск - везде идет строительство. Это говорит о том, что это не фиксация на одну локацию, а системный тренд.
Почему Light Industrial побеждает Big Box?
Удобная логистика. Light Industrial строится с расчетом на быстрый въезд-выезд малых компаний. 250 -500-1500 кв.м - это удобный размер для одной компании.
Энергоэффективность. Старые производства внутри города энергозатратны, требуют ремонта. Light Industrial - это новые инженерные системы, низкие операционные расходы.
Предсказуемость. Компания платит 1-2 тыс. рублей за аренду в месяц, и ей хватает на 5-10 лет. Она не боится волатильности, не думает «переехать ли мне в более дешевое место». Это стабильный поток спроса.
Позиция дефицита. Современных подготовленных помещений для МСП просто не хватает! Спрос целиком переводится на новые объекты.
В 2026 году Light Industrial сохранит статус одного из самых устойчивых и предсказуемых сегментов коммерческой недвижимости. Ставки аренды будут расти на 12-14% (они уже на уровне 11,9 тыс. руб./м² в год для класса А в Питере), а стоимость продажи продолжит расти.
Мой совет:Если вы девелопер и у вас есть земля рядом с МКАД или трассой - стройте Light Industrial, а не Big Box.
Если вы инвестор - ищете именно Light Industrial для долгосрочной аренды.
Big Box ждет период стабилизации и консолидации. Лучшие проекты в лучших локациях выживут, остальное будет падать.
ВОПРОС 5: Дефицит качественных офисов - когда рынок придет к балансу спроса и предложения?
Вот это парадокс, который я наблюдаю уже несколько лет, и в 2026 году он не исчезнет.
Парадокс офисного рынка:
В 2025 году объем строительства офисов вырос на 47% и составил 908 тыс. кв.м. Казалось бы, проблема решена. Но нет. Из всего этого объема только 13-20% вышло на открытый рынок аренды. Остальные 85% реализуются через продажу розничным инвесторам мелкими блоками!
Это означает, что крупные компании, ищущие офисный блок на 1000-5000 кв.м для аренды, сталкиваются с острым дефицитом. Вакантность на рынке формально выросла с 3,8% до 5,7%, но это - вакантность мелких офисов, в строящихся зданиях, требующих дорогостоящей отделки. Качественные офисы в бизнес-центрах класса А в премиальных локациях остаются в дефиците.
Почему это произошло?
Девелоперы стратегически перестали сдавать офисы в аренду под управлением. Вместо этого они «нарезают» их на мелкие лоты и продают. Логика простая: при высокой ставке ипотеки девелоперам нужно быстро вернуть деньги. Они не ждут арендного потока 10 лет, они продают и уходят.
Результат: рынок раскололся на две части - дефицит качественных площадей и избыток мелких офисов для спекулянтов.
Когда наступит баланс?
Честно? Это не произойдет в 2026 году.
В 2026 году ожидается ввод еще 657-800 тыс. кв.м, и большая часть опять пойдет на продажу. Девелопмент продолжит «нарезку» до тех пор, пока это экономически имеет смысл. Баланс наступит только тогда, когда:
Ставки снизятся до 10-12% и девелоперам не будут нужны срочные денежные потоки. Это может произойти в конце 2026 года или в 2027-м.
Начнет расти спрос на профессиональное управление офисными зданиями. Сейчас тысячи розничных инвесторов завладели офисами и не знают, что с ними делать. Когда они начнут нанимать управляющих и консолидировать блоки, рынок начнет структурироваться.
Крупные компании начнут консолидировать рассыпанные активы, скупая мелкие офисы в одном здании, чтобы сделать нормальный рабочий блок. Это займет время.
Что это означает для 2026 года? Если вы крупная компания, ищущая офис класса А на 2000-3000 кв.м, вам будет очень трудно. Ставки аренды продолжат расти на 10-15% из-за дефицита предложения. Если вы розничный инвестор, покупавший мелкие офисы, начните готовиться к коррекции и возможной потере ликвидности. Девелоперы будут осторожны в запуске новых проектов.
Мой прогноз:
Баланс спроса и предложения на рынке качественных офисов будет достигнут не ранее конца 2027 года. До тех пор это остается рынком, где по-настоящему ликвидны только две вещи: офисы класса А в лучших локациях (где дефицит) и Light Industrial (где растущий спрос). Остальное - это финансовые активы для спекулянтов.
Совет: если вы девелопер - проектируйте офисы только в премиальных локациях, в качестве якорей для активов, а не на продажу. Если вы инвестор - не покупайте мелкие офисы в надежде на рост, это рискованно.
ИТОГОВЫЙ КОММЕНТАРИЙ АЛЕКСЕЯ КОНОПЛЕВА:
2026 год - это год трансформации, а не роста. Рынок переходит к зрелой модели, где выигрывают проекты с четкой концепцией, архитектурой и умением работать с городским контекстом. Спекуляция кончается. Качество и стратегия становятся деньгами.
Девелоперы, которые будут конкурировать не объемами, а качеством, выживут и будут процветать. Те же, кто гонится за количеством, столкнутся с дефицитом ликвидности.
Инвесторы должны быть очень избирательны. Время случайных покупок прошло.
И помните - в сложные времена люди хотят качество, комфорт и предсказуемость. Именно это и нужно предлагать.
Интервью подготовлено на основе актуальных данных рынка недвижимости России за январь 2026 года. Мнение основано на 26-летней практике экспертного консультирования в сфере девелопмента и маркетинговых исследований коммерческой и жилой недвижимости.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:Сайт: www.neomaker.ru
Телефон: +7 (922) 110-01-01
Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи