Переуступка часто воспринимается как удобный способ купить редкий лот или сэкономить: нужная планировка, удачный этаж, цена ниже, чем у застройщика. Именно поэтому покупатели нередко относятся к такой сделке проще, чем к покупке у девелопера. В результате основные проблемы возникают не из-за мошенничества, а из-за ошибок в проверке документов и непонимания юридической сути самого процесса.
За 3 минуты разберём, что такое переуступка на самом деле, и перечислим 7 ключевых проверок, без которых не стоит переводить деньги – даже если продавец выглядит надёжным, а дом находится на финальной стадии строительства.
Что такое переуступка простыми словами
Переуступка – это не покупка квартиры, а покупка прав по договору долевого участия (ДДУ). До подписания акта приёма-передачи квартира юридически не существует как объект собственности – есть только обязательство застройщика перед дольщиком.
Поэтому при переуступке покупают не стены, а право требовать передачу квартиры у застройщика. Именно это отличие и меняет логику проверки сделки: важно оценивать не только сам объект, но и условия ДДУ, статус продавца и всю историю договора.
Когда переуступка вообще возможна
Если коротко – до подписания акта приёма-передачи квартиры. Пока акт не оформлен, дольщик владеет не квартирой, а правом требования по ДДУ, и это право может быть уступлено другому покупателю.
С момента подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности юридическая ситуация меняется: объект становится недвижимостью, а не обязательством застройщика. В этом случае переуступка уже невозможна – сделка оформляется как обычная купля-продажа на вторичном рынке, с другим набором документов, проверок и рисков.
7 проверок перед сделкой по переуступке
1. ДДУ зарегистрирован
Ключевой момент – не сам факт подписания договора, а его государственная регистрация. Без регистрации в Росреестре право требования юридически не возникает.
2. Оплата по ДДУ подтверждена
Запрашивайте платёжные документы или официальную справку от застройщика. Если часть цены по ДДУ не оплачена, обязательства могут перейти к новому покупателю.
3. Условия переуступки в ДДУ
Проверьте, допускается ли уступка прав требования, требуется ли согласие застройщика и предусмотрена ли комиссия за переуступку.
4. Продавец «чистый»
Банкротство, судебные споры или исполнительные производства в отношении продавца – серьёзный сигнал риска. Такая проверка занимает минимум времени, но позволяет избежать долгих разбирательств.
5. Доверенности и представители
Чем сложнее структура сделки и больше посредников, тем выше риск. Особое внимание – сделкам по доверенности и попыткам ускорить процесс без проверки документов.
6. Безопасные расчёты
Денежные средства передаются только по прозрачной банковской схеме: аккредитив, эскроу или ячейка. Передача денег до оформления и регистрации документов – прямой риск.
7. Регистрация уступки
Переход прав требования должен быть зарегистрирован в установленном порядке. До этого момента покупатель юридически не защищён, даже при подписанном договоре.
Ипотека по переуступке: можно ли?
В целом – да, можно, но требования банка при таких сделках строже, чем при покупке напрямую у застройщика. Банк кредитует не готовую квартиру, а право требования по ДДУ, поэтому проверка проводится особенно внимательно.
Обычно банк оценивает статус зарегистрированного ДДУ, надёжность застройщика, юридическую чистоту продавца и выбранную схему расчётов. Чем ближе объект к сдаче и прозрачнее история сделки, тем выше шансы на одобрение.
Если у продавца уже есть ипотека, появляется дополнительный этап согласований с банком-залогодержателем. Такие сделки возможны, но требуют чёткой структуры и синхронизации всех сторон.
Самая частая ошибка
Занижение цены в договоре уступки.
Мотив обычно понятен – снизить налог или ускорить сделку. Но юридическая логика здесь простая: в случае спора, расторжения договора или проблем с регистрацией покупатель сможет требовать возврат только той суммы, которая указана в договоре, независимо от того, сколько денег было передано фактически.
Именно поэтому экономия «на бумаге» чаще всего оборачивается финансовыми потерями для покупателя.
Вывод
Переуступка – нормальный и рабочий инструмент покупки квартиры в новостройке. Но он требует другой логики проверки, чем стандартная покупка у застройщика. В таких сделках деньги чаще всего теряют не из-за сложных схем, а из-за пропущенных этапов и доверия устным обещаниям вместо документов.
Если идти по нашему чек-листу и понимать юридическую суть переуступки, большинство рисков можно закрыть ещё до перевода денег.
Если у вас остались вопросы или вы хотите разобрать конкретную ситуацию, вы всегда можете обратиться к экспертам ANWIN. Мы поможем оценить документы, структуру сделки и возможные риски ещё до подписания договора.