Ипотека одобрена, деньги собраны — казалось бы, мечта близка. Но остановитесь! Сначала проверьте, не скрывает ли выбранная квартира юридических мин, которые способны взорваться уже после сделки...
Вы нашли идеальный вариант: удачная планировка, желанный район, цена вписывается в бюджет. Эмоции зашкаливают, хочется поскорее подписать договор и заселиться. Но опытные риэлторы и банкиры знают: некоторые квартиры несут в себе скрытые угрозы, способные превратить новоселье в долгий судебный спор, а инвестиции - в потери.
Покупка недвижимости - одна из самых важных финансовых операций в жизни. И риск здесь кроется не только в протекающей крыше или кривых стенах. Гораздо опаснее «юридические пороки», которые могут лишить вас права собственности даже после официальной регистрации. Мы собрали семь самых коварных типов «опасных квартир», с которыми стоит быть начеку.
1️⃣ Квартира с «вечным» жильцом
Речь о квартирах, где при приватизации был «отказник» - человек, добровольно отказавшийся от своей доли, но он получает на право пожизненного проживания. По закону выселить его практически невозможно. Представьте: вы покупаете жилье, а в одной из комнат на законных основаниях обосновывается незнакомый человек. Согласитесь, сомнительная перспектива.
2️⃣ Квартира с «вернувшимся из прошлого»
Аналогичная ситуация возникает с квартирами, приватизированными в отсутствие некоторых жильцов - например, ушедших в армию или отбывавших срок в тюрьме. Вернувшись, они имеют полное право вселиться обратно, и оспорить это крайне сложно. Такая покупка грозит нежелательным соседством и затяжными конфликтами.
3️⃣ Квартира, оспоренная супругом
Одна из самых частых проблем. Если продавец приобрел квартиру в браке, но не имеет документального согласия супруга на продажу (или брачного договора), сделка находится под угрозой. "Обманутый" супруг может легко оспорить ее в суде в течение года, и вас попросту выселят. Всегда требуйте нотариально заверенное согласие второй половины.
4️⃣ Квартира из-под долговой нагрузки
Если у продавца на момент сделки имеются крупные непогашенные долги, а квартира - его единственное ценное имущество, кредиторы могут инициировать его банкротство. В этом случае есть риск, что суд признает сделку по продаже недействительной, чтобы вернуть жилье в конкурсную массу для расчета с долгами.
5️⃣ Квартира, купленная на маткапитал
При использовании материнского капитала родители обязаны выделить доли в новой недвижимости своим детям. Если этого не сделано, органы опеки или уже повзрослевшие дети в будущем могут через суд потребовать признать сделку недействительной. Проверка выписки из ЕГРН на наличие обременений в пользу детей - обязательный пункт.
6️⃣ Квартира, проданная недееспособным
Если один из продавцов страдает подтвержденным психическим расстройством и был признан недееспособным, любая сделка от его имени, совершенная без разрешения опеки, ничтожна. Даже если вы уже заселились и сделали ремонт, закон будет на стороне такого собственника.
7️⃣ Квартира, полученная по ренте
Договор пожизненной ренты обязывает нового собственника заботиться о предыдущем владельце. Если продавец получил квартиру по такой схеме, но не исполняет свои обязанности (не платит деньги, не ухаживает), рентополучатель может оспорить сделку и вернуть жилье себе.
❗ Что делать, если квартира мечты оказалась «опасной»?
Наличие таких рисков - не всегда приговор. Если лот уникален по параметрам и цене, а риски понятны, сделку можно провести, но с максимальной страховкой:
- Детально изучите все документы: выписки из ЕГРН, историю приватизации, брачные контракты, согласия. Вот подробная статья про юридическую проверку квартиры.
- Проведите переговоры: например, можно попросить продавца «расселить» отказника или выделить доли детям перед продажей.
- Привлеките профессионала: услуги юриста по недвижимости или грамотного риэлтора для проведения комплексной проверки - это не статья расходов, а инвестиция в ваше спокойствие. Он увидит то, что скрыто от неподготовленного глаза. Да и стоимость услуг несравнимо мала по сравнению со стоимостью самой недвижимости.
- Титульное страхование: данная страховка может вам помочь вернуть деньги, если по суду сделку признают недействительной. Подробнее о титульном страховании писали в этой статье.
Помните: осведомлен - значит вооружен.
Тщательная юридическая проверка перед покупкой и дополнительная страховка могут сэкономить вам нервы, время и крупную сумму денег в будущем. Не позволяйте эмоциям затмить здравый смысл на пути к своему дому.
А вы проверяли квартиру перед покупкой?
Если нужна помощь с покупкой квартиры или с оформлением титульного страхования, обращайтесь к нам
Читайте также наши разделы:
#ипотека #семейная_ипотека #одобрить_ипотека #оформить_ипотеку #получить_ипотеку