🥨 Во Франкфурте, рядом с аэропортом, стоит здание The Squaire - крупнейший офисный комплекс Европы. Сейчас его владельцы просят кредиторов о реструктуризации огромного долга в €510 млн, потому что стоимость актива стремительно падает, а якорный арендатор съезжает.
🛳️ The Squaire - это настоящий горизонтальный небоскреб: 660 метров в длину, 65 метров в ширину. Внутри 140 тыс. м2 офисов, два отеля Hilton и более 3000 парковочных мест. По сути, это гигантский транспортно-пересадочный узел, построенный прямо над железнодорожными путями - здесь находится станция, принимающая пассажиров аэропорта Франкфурта.
💸 История актива драматична: американская Blackstone купила здание в 2016 году после банкротства девелопера IVG. Чуть позже американцы перепродали «малыша» консорциуму германо-корейских инвесторов за €1 млрд в 2019 году. К 2021 году стоимость объекта упала до €829 млн, к 2024-му - до €757 млн. Агентство S&P оценивает реальную стоимость The Squaire вообще в районе €427 млн.
📶 Проблемы нарастают: офисная часть уже пустует на 25%, а KPMG, якорный арендатор который платит 60% арендного потока, съзжает в 2028 году. После ухода KPMG останется дополнительно 42 тыс. м2 вакантных площадей. Причем отели в составе комплекса работают нормально (заполняемость 76%), но этого недостаточно. Владельцы просят реструктурировать кредит и продлить его на три года - до марта 2029-го. Какой план дальше, неясно. Проблемы немецкой экономики нарастают и перспективы, скорее всего, не лучшие.
⚙️ Эта история - иллюстрация того, что даже миллиардные инвестиции делаются исходя из предпосылок долгосрочной устойчивости рынка недвижимости, но оказываются нежизнеспособны на горизонте 15-20 лет. Концепция best use актива должна учитывать не только текущую ситуацию, но и риски структурных изменений рынка и экономики региона.
🏢 Офисы казались очевидным выбором для преимущественно офисного ТПУ около аэропорта в 2010-х, но пандемия и удалённая работа поменяли логику рынка. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (best use) обязан смотреть вдаль и закладывать сценарии кардинальных изменений спроса.
