На рынке новостроек Московской области по итогам 2025 года в реализации находилось 237 проектов, где предлагалось 40 тыс. лотов (-16% за квартал, -12% за год). Из них 38,7 тыс. составляют квартиры (-12% за год) и 1,2 тыс. приходится на апартаменты (-1% за год). Было выведено 28 новых проектов, в то время как в 2024 году стартовало 37 проектов, сообщает компания «Метриум».
Максимальный объем предложения (14%, -1 п.п. за год) сконцентрирован в Ленинском городском округе. Наибольший рост цен отмечен в Красногорске (+29%), Балашихе (+28%), Мытищах (+22%) и Химках (+22%). Динамика цен в этих округах выделяется за счет двух факторов: во-первых, старт проектов бизнес- и премиум- класса, что повышает средневзвешенный показатель, во-вторых, в данных округах (за исключением Химок) наблюдается устойчивый перевес доли спроса над долей предложения.
«Средняя цена квадратного метра первичного жилья в Подмосковье в 2025 году выросла на 18%, тогда как в 2024 году показатель стагнировал, – отмечает Диана Насирова, директор по продукту «ОМ Девелопмент» (девелопер жилого квартала бизнес-класса «Станиславский» в Красногорске). – Особенно быстро дорожают новостройки в Красногорске. Прежде всего ускорение темпов роста цен в регионе объясняется адаптацией девелоперов к действию высокой ключевой ставки. В частности, программы рассрочки получили широкое распространение в Подмосковье чуть позже, чем в столице. Также ликвидность недвижимости повышается благодаря активному формированию современной инфраструктуры, особенно в городах-спутниках Москвы.
Например, в Красногорске – столице Московской области – сейчас строится Рублево-Архангельская линия метро. В частности, в 15 минутах ходьбы от нашего жилого квартала бизнес-класса «Станиславский» запланировано открытие станции «Ильинская». Также здесь появляются новые детские сады, школы, спортивные и торгово-развлекательные центры. Вместе с тем «квадрат» первичного жилья в Красногорске до сих пор стоит почти на 20% дешевле, чем в Новой Москве. При этом административный центр Подмосковья развивается быстрее большинства районов ТиНАО. Соответственно, покупателям местных новостроек практически гарантирована капитализация выше уровня инфляции».
Несмотря на небольшой рост доли предложения в корпусах на начальном этапе строительства (15,3%, +3 п.п. за год), наблюдается рост доли объема в корпусах на более поздних стадий строительства: в корпусах на стадии монтажа верхних этажей (19,5%, +3,7 п.п.), на этапе отделки (19,3%, +1,8 п.п.) и в сданных (21,4%, +3,1 п.п.) корпусах. Это связано с дефицитом стартов новых проектов в начале года.
За год сократилась доля студий (19,1%, -1,5 п.п. за год) и двухкомнатных форматов (25,5%, -1 п.п.), выросла доля однокомнатных (45,7%, +1,8 п.п.) и трехкомнатных (9,0%, +1,5 п.п.). Причем снижение доли студий на 1,5 п.п. произошло именно в IV квартале на фоне повышенного спроса на доступные лоты в преддверии изменений условий семейной ипотеки.
«Сейчас основным драйвером потребительской активности на первичном рынке РФ является семейная ипотека, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах). – По итогам 2025 года порядка 75% жилищных кредитов, оформляемых в России, приходится именно на данную льготную программу. Текущий всплеск спроса обусловлен ажиотажем в преддверии изменения условий выдачи субсидируемых займов с 1 февраля 2026 года.
В то же время в проектах комплексного развития территорий (КРТ) показатель держится на стабильно высоком уровне, независимо от внешней конъюнктуры. Это связано с тем, что такие комплексы отличаются сочетанием высокого коэффициента обеспеченности социальными объектами и привлекательных цен. Так, в нашем проекте КРТ – жилом комплексе комфорт-класса «Катуар» в Мытищах – доля сделок с помощью семейной ипотеки достигла 95%. Причем чаще всего клиенты с детьми здесь приобретают двух- и трехкомнатные квартиры. В рамках реализации проекта уже построены детский сад на 200/225 воспитанников и школа на 1100 учеников. В ближайшей перспективе в «Катуар» планируется открытие медицинского и торгового центров».
В структуре предложения сохраняется тенденция к росту доли без отделки (60,9%, +10,5 п.п. за год) и сокращению доли с чистовой отделкой (23,9%, -12,5 п.п.). Доля форматов white box относительно стабильна (15,2%, +2 п.п.).
Если годом ранее в диапазоне бюджета до 10 млн рублей было сосредоточено 64% предложения, то сейчас в этой ценовой категории экспонируется всего 51% рынка (-13 п.п.). Также за год на 9 п.п. выросла доля предложения от 15 и более млн, составив 15%.
Средневзвешенная стоимость квартир и апартаментов по итогам IV квартала 2025 года составила 225 320 руб. за кв. метр (+10% за квартал, +18% за год). Средневзвешенная цена квартир составила 224 790 руб. за кв. метр (+10% за квартал, +18% за год), апартаментов – 247 710 руб. за кв. метр (+9% за квартал, +28% за год).
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2025 года:
- «Дом+» (Воскресенск): апартамент площадью 34,9 кв. м за 3,2 млн руб.;
- «Школьный» (Подольск): квартира площадью 20,4 кв. м за 3,2 млн руб.;
- «Sunterra» (Балашиха): апартамент площадью 17,5 кв. м за 3,3 млн руб.
В 2025 году на рынке новостроек Московской области была зафиксирована 52 191 сделка по ДДУ (+19% за год). За IV квартал в сегменте отмечено 19 293 ДДУ (+75% за квартал, +99% за год).
Совокупная доля сделок с ипотекой за год сократилась на 7 п.п. до 73%. Однако в течение года показатель демонстрировал рост с 65% (в I квартале) до 78% (в IV квартале).
В 2025 году максимальный объем сделок был зафиксирован в Красногорске (18%, +3 п.п. за год). Далее следуют Мытищи (16%, +5 п.п.) и Ленинский г. о. (15%, -3 п.п.). Лидерами продаж в Московской области выступают «Ильинские луга» (3305 ДДУ), «Яуза Парк» (2060 ДДУ) и «Героев» (1378 ДДУ).
«К концу 2025 года спрос на новостройки в Подмосковье значительно обогнал предложение, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Новые корпуса не успевали за продажей существующих лотов. В результате объем предложения снизился до 40 тыс. единиц, что на 12% меньше, чем годом ранее, и на 20% ниже пика II квартала 2025 г.
Дефицит стартов, усиленный вымыванием наиболее доступного предложения, отразился на ценах. По итогам IV квартала средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла до 225 320 рублей (+10% за квартал, +18% за год).
Помимо сезонного фактора, опережающее вымывание объемов было спровоцировано ажиотажным спросом в преддверии ожидаемых изменений в программе семейной ипотеки. Пик активности пришелся именно на IV квартал, когда было заключено 19 293 ДДУ (+75% за квартал, +99% за год).
После сокращения предложения и резкого подорожания жилья комфорт-класса в «старой» Москве спрос массового покупателя последовательно смещается в сторону более доступного жилья в Новой Москве. Логичным следующим шагом станет переток данного спроса в Московскую область.
В условиях сохранения высокой ключевой ставки низкая активность девелоперов, вероятнее всего, продолжится. Это означает дальнейшее сокращение предложения, которое станет основой для устойчивого роста цен в 2026 году».
Читайте статью в журнале МИР КВАРТИР