За последний год рынок первичной недвижимости в «старой» Москве заметно просел по объёму проектов на ранней стадии. Согласно данным аналитического центра девелопера STONE, в период с сентября 2024 по сентябрь 2025 года число квартир, находящихся на этапе котлована, сократилось на 41% — до 7 тысяч лотов. Это минимальное значение с октября 2023 года и один из самых низких показателей за последние два года.
Рынок теряет предложение на старте строительства
Совокупный объём предложения новостроек в «старых» границах Москвы сегодня оценивается примерно в 39,7 тыс. квартир — на 14% меньше, чем год назад. При этом наибольшее снижение пришлось именно на проекты в начальной фазе реализации.
Для сравнения: количество лотов на стадии возведения этажей, напротив, немного выросло — на 1,3%, до 21,2 тыс. квартир. В то же время предложение на стадии отделки сократилось на 23% (до 6,3 тыс.), а в уже сданных домах — на 14%, до 4,9 тыс. лотов.
В результате доля проектов на самых ранних этапах достигла минимальных значений, что напрямую указывает на замедление инвестиционной активности девелоперов и сокращение числа новых запусков.
Почему девелоперы взяли паузу
Ключевая причина резкого снижения объёма квартир на котловане — уменьшение количества новых стартов в начале 2025 года. Застройщики стали заметно осторожнее в принятии решений о выводе проектов на рынок, особенно в «старой» Москве, где выше стоимость земли, себестоимость строительства и обязательства по социальной инфраструктуре по сравнению с Новой Москвой и ближним Подмосковьем.
По оценкам экспертов, за январь–август 2025 года в продажу вышло всего около 20 новых жилых комплексов — почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Это наглядно подтверждает снижение активности именно в сегменте ранних стадий.
Дополнительное давление оказали и финансовые факторы. После периода высокой ключевой ставки ЦБ, доходившей до 21%, девелоперам пришлось адаптироваться к удорожанию проектного финансирования и ослаблению платежеспособного спроса. В результате многие компании отложили запуск новых очередей, особенно в массовом и бизнес-классе.
Рост метража и удорожание квартир
На фоне сокращения количества предложений на котловане изменилась и структура рынка. Средняя площадь квартир выросла на 10% и достигла 63 кв. м. Это связано с тем, что на рынок выходит меньше массовых проектов, а доля бизнес- и премиального сегментов увеличивается. В этих классах традиционно преобладают более просторные форматы.
Одновременно выросла и средняя стоимость квартир на ранней стадии строительства — на 17%, до 45,1 млн рублей. Подорожание объясняется сразу несколькими факторами: смещением предложения в сторону более дорогих комплексов, ростом цен на стройматериалы, увеличением затрат на обслуживание кредитов, а также удорожанием земли, особенно в центральных районах Москвы.
Снижение ставки и первые признаки оживления спроса
Несмотря на сдержанную позицию девелоперов, спрос со стороны покупателей постепенно начинает восстанавливаться. По данным аналитиков, летом 2025 года продажи новостроек превысили весенние показатели на 11%. Во многом это совпало с началом снижения ключевой ставки Банком России, что немного улучшило условия ипотечного кредитования.
Однако сокращение числа новых проектов может дать обратный эффект — рост цен на фоне ограниченного предложения. Особенно это актуально для центральных и исторических районов столицы. Уже сейчас эксперты отмечают, что объём доступных лотов в «старой» Москве сокращается быстрее, чем снижается спрос.
Возможные последствия для рынка
При сохранении текущих тенденций к концу 2025 года рынок новостроек в «старых» границах Москвы может столкнуться со структурным дефицитом предложения. Это способно привести к:
- дальнейшему росту цен на объекты в стадии строительства;
- перетоку части спроса в Новую Москву и ближайшее Подмосковье;
- усилению интереса инвесторов к проектам на ранних этапах, где сохраняется потенциал роста стоимости.
Для инвестиционно ориентированных покупателей такие объекты по-прежнему остаются наиболее привлекательными: квартиры на котловане продаются по минимальным ценам и к моменту ввода дома в эксплуатацию могут вырасти в цене на 25–35%. Однако на фоне сокращения числа стартов и роста себестоимости выгодные предложения будут исчезать с рынка всё быстрее.
Прогноз
Аналитики ожидают, что в 2026 году девелоперы начнут постепенно наращивать темпы вывода новых проектов, особенно если регулятор продолжит курс на смягчение денежно-кредитной политики. Это позволит частично компенсировать дефицит предложения, однако рынок уже перешёл в фазу устойчивого ценового роста.
Сокращение объёма квартир на котловане на 41% — чёткий сигнал о том, что рынок «старой» Москвы входит в период ограниченного предложения при сохраняющемся спросе. В долгосрочной перспективе это будет поддерживать рост цен и интерес инвесторов к столичной недвижимости.
Ещё больше аналитики, подборок новостроек для семей и инвестиций, проектов у парков и воды, а также выгодных лотов со скидками до 15 млн ₽ — в моём телеграм-канале.