ЖК Jois — один из самых противоречивых проектов MR Group. Заявленный премиум-класс на территориях бывшего цементного завода зажат между двух широкополосных дорог и ТЭЦ. О том, чем компенсируется такое не самое удачное соседство, рассказывает агент Центрального офиса Vysotsky Estate Никита Высоцкий.
О проекте
Строительство жилого комплекса Jois началось в конце 2023 года на внушительном по размерам участке в 2,3 га.
Застройщик — хорошо известный покупателям MR Group, который обычно отличается достойными проектами в хороших локациях.
Комплекс включает в себя четыре жилые башни этажностью от 29 до 84 этажей и офисный центр.
На начало 2026 года в продажу выведены два корпуса. Совокупное количество квартир только в этих двух корпусах — вдумайтесь! — 1306. Сколько ещё объектов будет в остальных корпусах, пока неизвестно.
При этом парковочных мест на подземном паркинге выведенных корпусов всего 235. Это означает, что только каждая шестая семья сможет припарковать здесь свой автомобиль.
Похоже, что, кроме детских площадок и озеленения территории, застройщик никакой дополнительной инфраструктуры создавать не собирается. Как минимум это означает, что дети жильцов будут ходить в школу и сад за территорией ЖК.
Стройка в этой локации, по самым оптимистичным меркам, продлится до 2030–2032 годов. То есть рассчитывать на комфортную жизнь в абсолютно готовом к жизни районе можно будет только после середины 30-х.
Локация
В этот раз с локацией всё не так однозначно: куда ни посмотри по сторонам — всё «прекрасно». В пешей доступности:
📌 ТЭЦ-16;
📌 два шоссе по восемь полос каждое;
📌 железнодорожные пути МЦК (Московского центрального кольца);
📌 огромный автобусный парк;
📌 бывшая территория цементного завода.
Если мы посмотрим на карту, также увидим большое количество комплексов-конкурентов.
Перезастрой скажется на будущем ценообразовании. Такие комплексы, как «Level Звенигородская» (570 тыс. м²), Sydney City (203 тыс. м²) и Sezar City (87 тыс. м²), с такими внушительными объёмами строительства могут составить этому проекту конкуренцию.
Ближайшие места для прогулок в локации — парки «Берёзовая Роща» и «Серебряный Бор» — находятся в 7–15 минутах поездки на автомобиле. То есть просто выйти прогуляться с коляской по парку не получится.
По обеспеченности медицинскими учреждениями, детскими садами и школами есть серьёзные вопросы. Посмотрим, как город будет решать их дальше.
Транспортная доступность
Для автомобилистов есть удобные выезды и в центр, и за город. Их обеспечивают два шоссе — Звенигородское и Хорошевское.
До станции МЦК «Хорошёво» идти 7–10 минут, до станции метро «Звенигородская» — 10–15 минут, до «Полежаевской» — 5–7 минут на общественном транспорте.
Мобильность — безусловный плюс для жителей этой локации.
О планировках
Отличительная черта ЖК — террасы и лоджии. Но насколько это плюс — решать только покупателю: как в заснеженные зимы чистить эти площади, никто не сообщает.
Объекты сдаются преимущественно с отделкой White Box. Но я уверен, что ремонт будут переделывать многие.
В большинстве своём планировки в комплексе типовые и линейные, но причудливая форма зданий не могла не отразиться на части квартир. Такие объекты плохи тем, что полезная площадь «съедается» формой дома и становится меньше. Получается, покупатель переплатит за неиспользованную площадь. Ниже покажу примеры таких объектов.
Цены
Первые два корпуса были выведены в продажу в сентябре 2023 года. Динамика роста средней цены за 1 м² со старта реализации по I квартал 2026 года составила 36 %.
На начало 2026 года средняя расчётная цена объектов в экспозиции следующая:
Отделу продаж надо отдать должное — за два года уже продана половина лотов в первых двух корпусах, что говорит о высоком спросе, несмотря на все вышеперечисленные минусы.
Целевая аудитория комплекса, как мы видим, — преимущественно семьи без детей или с 1–2 детьми. Это говорит о том, что ЖК будет более молодёжный, нежели семейный.
Резюме
Спокойная жизнь наступит здесь не раньше 2035 года, когда будут построены все корпуса, сделаны все ремонты и «подтянется» вся инфраструктура. На этапе сдачи первых двух корпусов жизнь будет дискомфортной. Пока, на 2026 год, проект считаю сомнительным, даже несмотря на хорошую распроданность.
Что касается инвестиционной привлекательности комплекса — в ближайшие 5–7 лет проект будет демонстрировать относительно низкие показатели доходности.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!