Частый запрос инвестора — покупка помещения с уже подписанным договором аренды, чтобы получать финансовый поток сразу после сделки. Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это понятный и удобный инструмент, но при поиске объектов на открытых площадках (например, Авито) он требует особого внимания.
Разберем экономику и риски.
За что идет переплата?
Рассмотрим условный пример в новостройке:
— Помещение «в бетоне» (на стадии стройки или сдачи) стоит 20 млн рублей.
— То же помещение как ГАБ (с арендатором) продается за 25–28 млн рублей.
Разница в цене — это плата за отсутствие рисков и времени ожидания. Выбирая «бетон», инвестор берет на себя временные издержки:
Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию.
Период экспозиции (поиск арендатора).
Арендные каникулы (период, пока арендатор делает ремонт за свой счет и не платит аренду).
Покупая ГАБ, вы пропускаете эти этапы и получаете пассивный доход с первого дня. Это оправданная наценка за комфорт.
Риски покупки на открытом рынке
На площадки вроде Авито качественные ГАБы попадают редко. Основной риск здесь — искусственно раздутая доходность («предпродажная подготовка»).
Схема выглядит так: Собственник находит аффилированного или временного арендатора и заключает договор по ставке выше рынка. Например, 3000 руб./м² при реальной рыночной ставке в этой локации 2200 руб./м².
Инвестор видит привлекательные цифры окупаемости (например, 8-9 лет) и покупает объект. Через несколько месяцев арендатор использует право на расторжение договора и съезжает. Новый собственник остается с пустым помещением, сдать которое можно только по реальной рыночной ставке — на 30% дешевле. Срок окупаемости моментально вырастает до 12–14 лет.
Вывод
Помещение «в бетоне» подходит тем, кто нацелен на максимальную капитализацию и готов ждать ввода дома и искать арендатора ради более высокой итоговой доходности.
ГАБ — отличный инструмент для сохранения капитала («парковки денег»), если нет желания заниматься управлением.
Главная рекомендация: При покупке готового бизнеса не полагайтесь исключительно на договор аренды. Необходимо запрашивать банковские выписки о движении средств за последние полгода и сверять ставку аренды с реальными предложениями в соседних помещениях. Если арендатор платит существенно выше рынка — это повод для детальной проверки, а не для быстрой сделки.
Видите «шоколадное» предложение на доске объявлений? Присылайте нам — проверим, реальная ли там ставка или «рисованная».