С 1 февраля 2026 года значительная часть девелоперов столкнётся с серьёзными трудностями. Причина проста: продавать квартиры так, как это делалось раньше, больше не получится. До этого покупатели активно выходили на сделки, вносили первоначальный взнос за счёт депозитов и использовали семейную ипотеку, предоставленную государством, чтобы купить, например, студию стоимостью 15–20 млн ₽. Теперь же девелоперам придётся действительно заниматься бизнесом — создавать продукт и уметь его продавать. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, что ожидает покупателей и инвесторов в сфере недвижимости в ближайшем будущем
Началась распродажа объектов недвижимости
Многие, открывая презентацию и видя заголовок, ожидают увидеть масштабные дисконты. Возникает логичное ощущение, что рынок должен был отреагировать, ведь деньги есть, ожидание есть, а действовать непонятно как. Именно поэтому был подготовлен отдельный разбор объектов, которые действительно сейчас продаются со скидками. Важный момент: в этом списке практически нет студий. Причина проста — студии и однокомнатные квартиры в массовом сегменте по-прежнему хорошо продаются, в том числе с использованием семейной ипотеки, которая полностью не отменена. Делать на них серьёзный дисконт девелоперам попросту нет смысла.
Сложности начинаются в сегменте больших квартир — евро-трёхкомнатных и евро-четырёхкомнатных. Найти покупателя на такие объекты значительно сложнее. В качестве примера можно рассмотреть распродажу, которую проводил девелопер «Эталон» в проекте Shagal. Это не инвестиционная рекомендация, а анализ таблицы, опубликованной самим застройщиком.
Так, евро-трёхкомнатные квартиры площадью около 70 м² ранее предлагались по цене порядка 50 млн ₽, а в рамках распродажи — уже за 32–33 млн ₽. Ключевой момент заключается в том, что речь идёт о готовых домах. Скидки распространяются именно на объекты с вводом в эксплуатацию в 2026 году, фактически в ближайшие полгода. На строящиеся корпуса подобных предложений практически нет.
Например, квартира площадью около 106 м² по цене 40 млн ₽ в Shagal — это стоимость ниже 400 тыс. ₽ за м², порядка 380 тыс. ₽. Это объективно хорошая цена. Распространённое мнение о том, что у застройщиков всегда дороже, чем на вторичном рынке, в данном случае не подтверждается: за 40 млн ₽ на вторичке аналогичную площадь приобрести практически невозможно. Аналогично выглядят и другие варианты — 124 м² за 47 млн ₽ или 120 м² за 57 млн ₽. Некоторые лоты могут показаться дорогими, но в целом предложения находятся в рыночном диапазоне.
Большинство адекватных вариантов уже забронированы. Остаются либо самые дорогие объекты, либо уникальные форматы — например, видовые квартиры или пентхаусы. Квартира площадью 184 м² за 90 млн ₽, вероятно, имеет свою целевую аудиторию, но массовым спросом такие лоты не пользуются.
Для проверки логики цен был сделан срез по вторичному рынку в том же проекте. На вторичке квартиры площадью около 100 м² предлагаются примерно за 45 млн ₽. На этом фоне предложение застройщика — 106 м² за 40 млн ₽ — выглядит конкурентным. По сути, в рамках распродаж застройщик выставляет цены на уровне вторичного рынка, при этом предлагая выбор планировок и, в отдельных случаях, возможность использовать семейную ипотеку.
Даже при стоимости 40 млн ₽ семейная ипотека остаётся актуальной. Например, если у покупателя есть 20 млн ₽ после продажи собственной квартиры, он может взять 12 млн ₽ по семейной ипотеке и оставшиеся 8 млн ₽ — по рыночной ставке, постепенно погашая этот кредит. На вторичном рынке такие комбинации зачастую невозможны.
Есть также пример вторичной квартиры площадью 99 м², выставленной за 75 млн ₽, что соответствует цене около 750 тыс. ₽ за м². Этот объект был взят исключительно для аналитики. Ремонт в квартире выполнен спорно: часть кухни сделана под шпон, при этом отсутствуют верхние шкафы, стиральная машина размещена в зоне кухни-гостиной, несмотря на наличие отдельного пространства под постирочную. Нет полноценной ТВ-зоны, санузел выходит непосредственно в гостиную, планировочные решения вызывают вопросы.
Спальня и мастер-зона визуально выглядят неплохо, однако в целом планировка и логика ремонта оставляют ощущение несоответствия заявленной цене. Детская комната демонстрирует типичную проблему современных проектов с большим количеством остекления — отсутствие мест для размещения мебели. Коридор выполнен в простом и недорогом исполнении.
Ключевой вопрос здесь — не к самому объекту, а к его стоимости. Цена в 75 млн ₽ для такой квартиры выглядит завышенной. При действительно качественном ремонте подобный ценник мог бы находиться ближе к рынку, однако в текущем виде объект, скорее всего, будет продаваться долго. Потенциальный покупатель понимает, что ремонт, вероятнее всего, придётся переделывать, а значит, логичнее рассматривать квартиру без отделки по более адекватной цене.
Этот пример наглядно показывает: если ремонт делается под продажу, он должен быть профессиональным и качественным. Для флиппинга в бизнес-классе в Москве стоимость ремонта «под ключ» сегодня составляет около 200 тыс. ₽ за м². То есть для квартиры площадью 100 м² бюджет ремонта будет порядка 20 млн ₽. В таком случае итоговая стоимость в 70–80 млн ₽ становится понятной для покупателя, потому что он платит за планировку, вид и качество исполнения.
Основные сделки с высокой маржой сегодня проходят именно в дорогом сегменте. Однако при текущих ставках и доходности депозитов экономия на ремонте часто приводит к потере ликвидности. Именно поэтому многие проекты «застревают» в продаже.
Что касается реальных скидок, одними из самых заметных в январе стали предложения девелопера «Эталон» в проекте Voxhall. Проект расположен в Даниловском районе, недалеко от Павелецкого вокзала. Локация постепенно развивается, но остаётся сложной и неоднородной.
В январе застройщик зафиксировал, что в продаже осталось 136 квартир и апартаментов. Ввод в эксплуатацию запланирован на март 2026 года, а выдача ключей — на май 2026 года. При этом декабрь оказался крайне слабым по продажам — всего три сделки. Средневзвешенная цена по прайсу составляла около 829 тыс. ₽ за м², тогда как фактическая цена сделки была около 650 тыс. ₽ за м². Рынок явно не принимал такие уровни.
В результате застройщик пошёл по классическому сценарию — резко снизил цены, чтобы распродать остатки перед вводом. Были зафиксированы реальные предложения: квартира площадью около 60 м² с прайсовой ценой 49 млн ₽ фактически продавалась за 25,8 млн ₽. Другие лоты — с 52 млн ₽ до 27 млн ₽. Это апартаменты без отделки, с полной оплатой до получения ключей. Ни рассрочек, ни субсидированных ставок, ни траншевой ипотеки в этих предложениях не предусмотрено — только 100% оплата.
Для сравнения, на вторичном рынке в этом же комплексе квартиры предлагаются по 30–42 млн ₽. Ниже 30 млн ₽ собственники продавать не готовы. При этом застройщик сознательно опускает цены ниже вторичного рынка, чтобы быстро закрыть объём. И важно отметить: эти лоты уже распроданы. В офисе продаж подтверждали, что на многие квартиры было по две-три брони одновременно, и покупатели вставали в очередь.
Этот пример хорошо показывает, где именно сегодня появляются реальные скидки на рынке недвижимости — в готовых или почти готовых проектах, в сегменте крупных лотов и при условии полной оплаты.
Если сравнивать цены, то можно увидеть, что квартиры площадью около 70 м² у застройщика сегодня предлагаются примерно за 40 млн ₽. При этом аналогичные объекты по переуступке могут стоить уже около 50 млн ₽. Таким образом, фактически происходит прямое сравнение цен переуступок с текущими ценами застройщика.
Возникает закономерный вопрос: почему девелопер идёт на такие распродажи в начале года? Первая и самая очевидная причина — слабая рыночная активность. Застройщик видит снижение спроса и понимает, что продажи необходимо «раскачивать». При этом распространённый тезис о «мёртвом рынке» и отсутствии денег у покупателей на практике не подтверждается. Записаться в офис продаж оказалось непросто: при попытке записаться за несколько дней до визита свободных окон уже не было. В пятницу и выходные офис был перегружен, образовывались очереди, а менеджеров не хватало.
Начало года традиционно характеризуется сниженной активностью. При этом через 2–3 месяца объект выходит на ввод в эксплуатацию. В такой ситуации застройщик понимает, что ключи уже близко, и возникает логичное решение — без лишнего шума распродать часть квартир с полной оплатой. Это позволяет быстро наполнить эскроу-счёт реальными деньгами.
Если посмотреть на среднюю цену сделки — около 658 тыс. ₽ за м², — можно предположить, что значительная часть продаж ранее проходила с использованием рассрочек. Рассрочки — инструмент, который девелоперы активно применяют, но в них зачастую закладывается удорожание на 10–20% от реальной стоимости. В текущей ситуации задача застройщика — получить не потенциальные деньги в рамках рассрочек, а живые средства здесь и сейчас.
Также нельзя исключать и другие причины: возможно, девелоперу срочно требуется наполнить эскроу-счёт, чтобы сохранить выгодные условия финансирования от банка. Эти детали рынку неизвестны, но факт остаётся фактом — распродажа проходит без рекламы и исключительно через агентов.
Информация о таких ценах не публиковалась открыто. Даже профессиональные участники рынка узнавали о них через закрытые каналы. Например, часть клиентов, находившихся в подборе, успели забронировать апартаменты из этого списка. Причём речь идёт о клиентах, которые быстро принимали решения и понимали рынок.
Скорее всего, подобная распродажа стала для застройщика проверкой гипотезы — как рынок отреагирует на резкое снижение цен. Судя по спросу, результат оказался неожиданным: количество желающих приобрести объекты оказалось значительно выше ожиданий. Причём все сделки предполагали либо 100% оплату, либо ипотеку без рассрочек. Даже при использовании семейной ипотеки в таких бюджетах она покрывает лишь 12 млн ₽, а остальная сумма — это собственные средства или рыночная ипотека.
Именно такие лоты можно отнести к настоящим инвестиционным объектам. Здесь нет массового покупателя с минимальным первоначальным взносом и льготной ипотекой. Эти сделки требуют высокой насмотренности и способности быстро принимать решения. Когда брокер сообщает о наличии лота со значительным дисконтом, времени на раздумья практически нет — объект может быть забронирован в течение минут.
Отсюда возникает важный вывод: человек, который плохо ориентируется в рынке, склонен постоянно ждать — второго квартала, летних скидок, осени. В итоге хорошие лоты проходят мимо, потому что решение не принимается вовремя. Даже если решение принято, объекта уже может не быть в продаже.
Показательно, что многие агенты уже после завершения распродажи говорили о том, что с удовольствием выкупили бы такие объекты, если бы узнали о них раньше. Девелопер сознательно ограничил распространение информации, работая только через агентов и без публичной рекламы.
С точки зрения инвестиций именно такие покупки — ниже рынка, с быстрым входом и высоким чеком — и являются наиболее интересными. Эти стратегии никак не зависят от льготной или семейной ипотеки. Покупка с использованием льготных программ — лишь одна из возможных стратегий. Максимальная доходность достигается там, где выше входной чек и ниже конкуренция.
В таких проектах нет студий по 10 млн ₽. Основные стратегии — аренда или флиппинг. Кто-то покупает объект, делает ремонт и сдаёт, кто-то — ремонтирует и перепродаёт. Часто используется реинвестиция: например, ранее купленная однокомнатная квартира продаётся, а вырученные средства направляются на покупку более дорогого актива с привлечением умеренной рыночной ипотеки.
Подобные лоты обладают высокой ликвидностью за счёт локации — ЦАО, бизнес-класс, точки роста, близость к Павелецкой. По своему формату проект напоминает некоторые комплексы у Белорусской, построенные на сложных, но перспективных участках. Да, это не семейная история с минимальным первоначальным взносом. Массовый «мамкин инвестор» сюда не заходит.
Иногда в обсуждениях звучат утверждения, что аналогичные площади можно купить значительно дешевле. Однако рынок этих проектов хорошо изучен, и подобные цены возможны либо при существенных компромиссах — по планировке, этажу, обременениям, — либо в единичных, случайных сделках.
В инвестициях субъективные факторы вроде «нравится — не нравится» или личного восприятия локации отходят на второй план. Ключевым параметром остаётся цена входа. Если объект приобретается ниже рынка, все остальные нюансы становятся вторичными.
Логика таких сделок проста: объект близок к вводу, осталось ограниченное количество лотов, застройщику необходимо их распродать. Для этого он снижает цену и привлекает инвесторов с капиталом или возможностью взять рыночную ипотеку. Рынок при этом находится значительно выше.
С приближением ввода в эксплуатацию ликвидность апартаментов растёт, так как многие покупатели принципиально не рассматривают такие объекты до момента получения ключей. Поэтому при грамотной оценке рисков, понимании причин дисконта и работе с профессионалами такие сделки могут быть оправданными.
Суть заключается не в том, что сейчас январь или отменяется семейная ипотека. Суть в другом: инвестиции в недвижимость требуют профессионального подхода, постоянной коммуникации с экспертами и понимания реальных цен. Ориентация исключительно на сайты застройщиков или агрегаторы часто не отражает реальной картины рынка.
В том числе и по Павелецкой: эта локация слабо подходит для собственного проживания, но хорошо работает как арендный бизнес. Именно под аренду подобные лоты и представляют наибольший интерес.
Часть покупателей приобретает на Павелецкой так называемые «пиджачные» квартиры — формат, который удобен для тех, кто живёт за городом, часто летает или пользуется железнодорожным транспортом. Благодаря транспортной доступности и деловой инфраструктуре район Павелецкой фактически сформировался как устойчивый арендный кластер, в который в первую очередь инвестируют именно инвесторы, а не покупатели для собственного проживания.
Если возникает переживание по поводу покупки объекта без отделки, стоит учитывать, что большинство лотов в подобных проектах действительно реализуются без ремонта. При этом на рынке существуют готовые решения: в том числе услуги по ремонту и комплектации квартир. В рамках реализованных кейсов подрядчики выполняют ремонт, после чего объект меблируется, подготавливается к аренде и выводится на рынок.
Например, квартира площадью 44 м² после завершения ремонта и меблировки была сдана в аренду за 4 дня в январе 2026 года по ставке 95 тыс. ₽ в месяц. Для арендного рынка это качественный результат. При этом ключевым фактором здесь является не максимальная ставка, а отсутствие простоя. Грамотная оценка, правильная подготовка объекта и корректное позиционирование позволяют собственнику сразу начать получать арендный поток.
Если арендный платёж сопоставим с ипотечным, например около 70 тыс. ₽ в месяц, фактически арендатор со временем компенсирует обслуживание кредита. Это и есть классическая модель инвестиции в недвижимость с прогнозируемым денежным потоком.
Для тех, кто планирует ремонт или меблировку и не понимает бюджет, существуют инструменты предварительной оценки стоимости мебели и техники. Это позволяет заранее рассчитать объём вложений и принять решение без лишних рисков.
Далее логично перейти к разбору отдельных лотов, которые также выходили на рынок со скидками. Эти примеры не являются рекомендацией к покупке — часть объектов могла быть уже забронирована или продана. Основная задача — показать логику формирования дисконтов и понять, какие застройщики и по каким причинам идут на снижение цен.
В числе таких примеров — проекты в районе будущей станции метро Звенигородская. Квартира площадью около 50 м² на втором этаже предлагалась по цене 23 млн ₽. Планировка при этом удачная, с тремя окнами. В ряде случаев застройщик предлагал субсидированную ставку 0,1% на первый год без увеличения стоимости объекта, при первоначальном взносе 20–30%, что соответствует 5–7 млн ₽.
Однако важно учитывать нюансы: это второй этаж, что для части покупателей является ограничением. Аналогично и с более крупными лотами — например, 70 м² за 30 млн ₽, также на втором этаже. Цена выглядит привлекательно, но этажность напрямую влияет на спрос.
Если говорить об апартаментах, скидки также встречаются в проектах у метро Сокол. Это качественные проекты бизнес-класса, с хорошей архитектурой и окружением. Основной минус — близость железнодорожных путей, однако район активно развивается, рядом есть парк, а новые старты продаж в этой локации уже выходят по 700–750 тыс. ₽ за м².
На этом фоне квартира стоимостью 24 млн ₽ может показаться дорогой, но при площади 46 м² цена за м² остаётся в рыночных рамках. При этом ключевой вопрос — срок получения ключей. В данном случае ввод запланирован на август 2029 года, и это принципиально меняет инвестиционную логику.
Часто застройщики делают скидки либо на объекты с близким вводом в эксплуатацию, либо, наоборот, на лоты с очень дальними сроками сдачи. Крупные квартиры, например 46 или 63 м², продаются сложнее, чем компактные форматы, поэтому именно на них чаще появляются дисконты. Так, цена около 30 млн ₽ за 63 м² в этом районе выглядит как адекватная рыночная, пусть и не максимальный дисконт.
Аналогичная логика прослеживается и в других проектах. Например, евро-четырёхкомнатная квартира площадью 103 м² с хорошей планировкой предлагалась за 42 млн ₽. На первый взгляд цена кажется высокой, однако это около 400 тыс. ₽ за м² в локации, близкой к ЦСКА. Район активно развивается, есть парки, транспортная доступность обеспечена станциями метро и МЦК. Да, рядом проходит железная дорога, но это один из факторов, который и формирует более низкую цену.
Таким образом, возможность купить у застройщика крупную квартиру по цене около 400 тыс. ₽ за м² — это и есть пример рыночной скидки. Часто ожидания покупателей сводятся к тому, что цена должна быть не 40 млн ₽, а условно 25 млн ₽. Но в реальности возникает другой вопрос: если завтра действительно появится квартира 100 м² за 25 млн ₽, сколько людей смогут быстро принять решение, выйти на сделку и реализовать инвестиционный потенциал такого объекта?
Отдельно стоит отметить будущие старты продаж в соседних локациях. В ряде районов земля уже выкуплена, и в перспективе там появятся новые проекты. Это качественные точки роста — рядом парки, станции метро, сформированная инфраструктура. При выходе новых проектов в подобных локациях участие на старте продаж может быть интересным именно с инвестиционной точки зрения.
Все эти примеры показывают, что скидки на рынке недвижимости существуют, но они не выглядят как «минус 50%». Это точечные предложения, завязанные на сроки ввода, характеристики лота и стратегию застройщика. И ключевым фактором остаётся способность понимать рынок и принимать решения быстро.
Разберем и проект Voice Tower. Это жилой комплекс от застройщика 3S Group. Проект расположен в районе с доступом к МЦК Новохохловская, а также станциям метро Текстильщики и Стахановская. Локация не самая привлекательная, при этом рядом проходит хорда, что также влияет на восприятие места.
Ключевой вопрос здесь — это цена и сроки. По документам ввод дома в эксплуатацию заявлен на IV квартал 2027 года. Для покупателя это обычно выглядит так: до сдачи примерно два года, значит, ключи можно ожидать в обозримой перспективе. Однако при более детальном изучении информации, в том числе через карточку проекта, видно, что срок выдачи ключей указан как лето 2029 года.
Фактически застройщик закладывает около полутора лет между вводом в эксплуатацию и передачей ключей. Причины такого решения до конца неясны. Возможно, это связано с масштабом проекта — двумя высокими башнями, либо с попыткой психологически снизить ожидания по срокам. В любом случае, такой разрыв выглядит нетипично.
На текущий момент по проекту присутствует дисконт. Например, евро-трёхкомнатная квартира площадью около 50 м², подходящая как под аренду, так и как первый актив для переезда, предлагается примерно за 20 млн ₽. Для Москвы это выглядит относительно разумной ценой, особенно на фоне предложений в диапазоне 30–40 млн ₽ и выше.
При этом важно смотреть на эффективность планировок. Квартиры меньшей площади, например около 44 м², при схожем ценнике выглядят менее рационально. Площади 48 м² и выше уже смотрятся лучше. По типу планировок они напоминают угловые решения, знакомые по проектам ПИК.
Тем не менее, ранее этот жилой комплекс не рекомендовали, и причина в первую очередь связана со сроками и стадией строительства. На текущий момент активных строительных работ нет — на площадке присутствуют краны, но котлован фактически не ведётся. При этом по документам дом должен быть введён в эксплуатацию уже в конце 2027 года, а ключи — в 2029 году.
Для сравнения: у проектов с аналогичными сроками, но от других застройщиков, стадия строительства зачастую существенно выше. Это заставляет задуматься о рисках переноса сроков. Кроме того, у 3S Group есть вопросы к качеству, исходя из последних сданных объектов.
Далее стоит перейти к проектам ПИК и их текущим скидкам. Один из примеров — Бусиновский парк, район метро Ховрино. Проект заметно подрос в цене, но сейчас можно найти готовые варианты. Например, квартира площадью 85 м² с отделкой на втором этаже предлагается примерно за 25 млн ₽. Это не видовой этаж, высота потолков 2,68 м, но квартира готовая, подходит под семейную ипотеку, с первоначальным взносом около 13 млн ₽.
Планировка при этом удачная: большая кладовая, гостиная, два санузла, три комнаты. С учётом скидки от застройщика предложение выглядит конкурентным.
Скидки также есть в Люблинском парке. Речь идёт о новой очереди со сроком сдачи в 2028 году. Очередь расположена ближе к метро Люблино и недалеко от Братиславской. Например, квартира площадью около 74 м² на пятом этаже предлагается примерно за 22–22,5 млн ₽. В этом варианте классическая кухня, что подойдёт тем, кому не нужен евроформат. Есть и вариант с кухней около 12 м², тремя комнатами и общей площадью около 72 м² за 22 млн ₽ с готовой отделкой.
Это квартира внутри МКАДа, рядом с метро, в густонаселённом районе. Такое предложение можно считать хорошим: оно не обязательно принесёт спекулятивную прибыль, но позволит сохранить капитал.
Отдельно стоит отметить проект в Строгино. Как и ожидалось, ПИК начал постепенно корректировать цены. На старте продаж квартиры выходили по 19–20 млн ₽, сейчас можно увидеть предложения около 18 млн ₽. Распроданность у проекта пока слабая, при этом объём строительства большой, и застройщик, вероятно, не до конца угадал с первоначальным ценообразованием.
Это локация с большим потенциалом: рядом Москва-река, частный сектор, который многие не ожидают увидеть в этой части города. Здесь формируется новый район, и в перспективе появится полноценная городская среда. Поэтому за проектом имеет смысл следить — вероятно, ближе к весне возможны дополнительные скидки, учитывая объёмы семейной ипотеки у застройщика.
В целом появление скидок на рынке объясняется достаточно просто. Девелоперы начинают проверять спрос без субсидий и рассрочек, ориентируясь на покупателей с депозитами, наличными средствами или возможностью брать рыночную ипотеку. Стратегии меняются практически каждый год.
Тренд на длительные рассрочки уходит. Даже в премиальных проектах рассрочка сейчас предполагает высокий первоначальный взнос — около 60%. Схемы с взносом 20–30% и длинной рассрочкой по рыночной цене фактически исчезли.
Также постепенно меняется продуктовый фокус. Студии и евро-двушки во многом переоценены из-за семейной ипотеки. В 2026 году основной интерес смещается в сторону евро-трёхкомнатных квартир. Для тех, кто покупал студии в 2020–2022 годах, уже сделал ремонт и сдаёт их в аренду, ближайший год может быть удачным моментом для реинвестирования и фиксации результата.
Важно понимать, что большинство выгодных лотов и скидок на рынке существуют недолго. То, что обсуждается публично, чаще всего уже продано. Исключения бывают, но они редки. Большинство интересных условий не попадает в открытый доступ — это кулуарные договорённости, особенно в бизнес-сегменте.