За последние десять лет средняя этажность новых жилых домов в Москве внутри МКАД увеличилась с 18 до 23 этажей. Этот тренд наблюдается во всех административных округах и классах жилья, что подтверждают данные инвестиционно-консалтинговой компании Ricci. Аналитики связывают рост с дефицитом земельных участков и изменением экономической модели девелопмента.
Причины роста этажности
Увеличение высотности новостроек обусловлено ограниченным запасом свободных земель под застройку в столице. Застройщики повышают плотность за счет большего числа этажей, компенсируя рост себестоимости строительства и нехватку участков. По данным IBC Real Estate, цены на землю под жилую застройку в Москве в 2025 году выросли на 20 процентов и достигли 1,85 миллиарда рублей за гектар, особенно в центре – до 5 миллиардов рублей за гектар.
Дефицит площадок внутри МКАД оценивается примерно в 850 гектаров, а в центральных районах – не более 25 гектаров. Это заставляет девелоперов оптимизировать каждый участок, увеличивая этажность для размещения большего объема жилья при сохраняющемся спросе.
Динамика по округам Москвы
Во всех округах внутри МКАД зафиксирован рост средней этажности строящегося жилья. Самый высокий показатель – в Северном административном округе, где средняя высота новостроек достигает 26 этажей. Центральный административный округ остается самым низким с 14 этажами из-за градостроительных ограничений и исторической застройки.
По данным bnMAP.prо за 2025 год, лидером по высотности среди районов Старой Москвы стал Проспект Вернадского со средним показателем 54,3 этажа. В топ-5 также входят Хорошевский район (34,6 этажа) и Свиблово (34 этажа).
Различия по классам жилья
Наиболее значительный рост этажности произошел в сегменте комфорт-класса: с 18 до 29 этажей. Тренд затрагивает все классы, но в комфорт-классе он наиболее выражен из-за массового спроса и экономической необходимости. Средняя этажность проектов со сроками сдачи в 2026-2030 годах уже составляет 25 этажей независимо от класса и округа, что указывает на закрепление тенденции.
Позиция Москвы в России
Москва занимает третье место среди городов-миллионников по средней этажности новостроек – 24 этажа (или 23,8 этажа по данным «Метриум»). Лидером является Екатеринбург с 24,2 этажа, за ним следует Уфа с 24,1 этажа. Низкий средний показатель столицы объясняется наличием малоэтажных элитных проектов.
В целом по России за 10 лет средняя этажность выросла с 15,5 до 19,3 этажа, а в 2025 году 27 процентов новостроек – высотки свыше 25 этажей. Санкт-Петербург замыкает рейтинг с 12,2 этажа.
Экспертные оценки
«Рост Москвы вверх обусловлен не столько архитектурным трендом, сколько экономической необходимостью ответить рынку на дефицит земли. При ограниченном земельном ресурсе девелоперы вынуждены работать с плотностью, а покупатель все чаще воспринимает высоту как часть ценности продукта: за счет видов, приватности и качества среды. Мы видим, что эта логика сохранится в Москве как минимум на среднесрочном горизонте», – отметила Наталия Кузнецова, заместитель генерального директора по работе с жилой недвижимостью компании Ricci.
Тренд на увеличение этажности признается долгосрочным и структурным, что подтверждается прогнозами по проектам до 2030 года.
© ДОМ.NEWS