Рынок начал неделю сигналами расслоения динамики: в Петербурге участники ожидают рост ставок долгосрочной аренды на 5–10% к концу года — на фоне инфляционных издержек и обновления фонда, тогда как ближайшие месяцы могут пройти под знаком сезонного снижения на 1–1,2% в месяц с разворотом к лету. В Москве прошлогодняя коррекция аренды была мягче, но общий вектор спроса в найме удерживается. На продаже же высокобюджетного жилья столица демонстрирует противоположную картину: премиальные новостройки прибавили около 19% за год из‑за сжатия предложения корпусов на ранней стадии строительства. Эти разнонаправленные движения фиксируют разрыв между сегментами и подчеркивают чувствительность цен к структуре вывода проектов.
Миграционные потоки внутри страны усилились: по межрегиональным покупкам жилья лидирует Москва — на нее пришлась почти треть таких сделок в 2025 году; далее идут Московская область, Санкт‑Петербург, Ленобласть, Краснодарский край и Тюменская область. Это означает не только перетоки населения между агломерациями, но и устойчивый спрос на ликвидные локации с развитой занятостью, что, вероятно, и в 2026‑м будет поддерживать цены и скорость поглощения предложения в этих зонах.
Ипотечный контур остается главным драйвером. С начала программы IT‑ипотек ею воспользовались свыше 93 тыс. специалистов, причем наибольшая концентрация спроса — в Подмосковье, Татарстане, Свердловской и Новосибирской областях и Краснодарском крае; при этом Москва и Санкт‑Петербург из программы исключены. На фоне высоких рыночных ставок заметен интерес к «нишевым» ипотечным продуктам: треть выдач в таком сегменте пришлась на покупку земельных участков, далее — комнаты и доли в квартирах, апартаменты и машино‑места. Это указывает на поиск более доступных входных билетов и компромиссных улучшений жилищных условий.
С точки зрения регуляторики и эффективности госинвестиций ключевой сигнал пришел от Счетной палаты: у «Единого заказчика» лишь 42,6% объектов вводились в срок в 2021–2024 годах. Среди причин — слабый контроль и корректировки проектно‑сметной документации, что повышает стоимость и сдвигает сроки. Ведомство предложило ограничить возможность изменения утвержденной документации. Для рынка это риск каскадных задержек ввода и дополнительного давления на себестоимость, что способно поддерживать цены в первичке.
Инвестиционный блок отметился перетоком капитала в структурированные инструменты: закрытые ПИФы удвоили покупки коммерческой недвижимости до 105,1 млрд руб., сосредоточившись преимущественно в складах, затем в офисах и ритейле; свыше 70% сделок пришлись на Московский регион. При этом общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент, по оценке консалтинга, в 2025‑м снизился до чуть более 1,2 трлн руб., а прогноз на 2026 год — 1–1,1 трлн руб. Такая конфигурация подтверждает, что инвесторы избирательны к классу и локации активов и готовы работать через фонды там, где доходность и масштаб позволяют.
По проектам и предложению новостей две тенденции. Во‑первых, Фонд развития территорий отчитался о завершении 12 долгостроев за год — квартиры получат более 2300 человек в восьми регионах; это точечное, но важное пополнение ввода и восстановление прав дольщиков. Во‑вторых, рынок аренды готовится к возможному ужесточению правил: крупные платформы признают, что введение обязательной классификации объявлений и маркировки хостелов потребует времени и адаптации со стороны арендодателей. В краткосрочном горизонте это может снизить долю «серых» предложений и повысить прозрачность сегмента, но одновременно создать издержки перехода.
В целом день принес подтверждение трека на дифференциацию: первичный премиум дорожает за счет дефицита ранних корпусов, аренда в Петербурге готовится к росту на фоне обновления фонда и инфляции, межрегиональные сделки продолжают концентрироваться вокруг двух столиц и крупных агломераций, а госвмешательство и институциональные капиталы перераспределяют риски и сроки в строительном цикле. Для покупателей и инвесторов это означает важность выбора локации и фазы стройки, для девелоперов — дисциплины в управлении ПСД и портфелем вывода, для арендаторов — повышенное внимание к качеству и юридической прозрачности сделок.
По материалам: РБК, РИА Недвижимость.
