За реформой зон с особыми условиями использования территорий я слежу с давно.
И каждый раз складывается одно и то же ощущение: правила вроде бы переписывают, но ясности для собственников меньше не становится.
Формально ЗОУИТ появились в Земельном кодексе ещё в 2019 году.
Закон сразу предусмотрел 25 видов таких зон и пообещал единый и понятный порядок регулирования.
Прошло несколько лет, но на практике этот механизм так и не заработал.
В конце 2025 года тему снова «оживили».
Был принят Федеральный закон № 496-ФЗ, который вступил в силу 31 декабря.
Он вновь изменил статью 106 Земельного кодекса и параллельно поправил закон № 342-ФЗ, связанный с реформой градостроительного законодательства.
Если смотреть на эти изменения формально, можно сказать, что система развивается.
Если смотреть на них из практики, вопросов становится ещё больше.
Что на самом деле изменили в статье 106 Земельного кодекса
Ключевое новшество звучит так: в положении о каждой ЗОУИТ теперь можно предусмотреть перечень мероприятий, которые обеспечивают безопасную эксплуатацию объектов.
Если такие мероприятия выполнены, допускается изменить размеры зоны и ограничения по использованию земли.
Обращаю внимание на слово «можно».
Закон не обязывает включать такие механизмы.
Это право органов власти, а не их обязанность.
В реальной работе с уведомлениями, отказами и судами это принципиальный момент.
Там, где нет обязанности, почти всегда включается административное усмотрение.
Дополнительно закон разрешил устанавливать особые размеры зон и специальные ограничения для городов федерального значения и земель в границах населённых пунктов.
Идея гибкости выглядит разумно, но без чётких критериев она легко превращается в источник конфликтов.
Изменения, которые легко не заметить
Более тонкие, но не менее важные корректировки появились в законе № 342-ФЗ.
Для особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах земель лесного фонда, отменили прежнее правило.
Раньше разрешённое использование таких участков определялось положением об ООПТ.
Теперь этого нет.
Фактически режим земель будут задавать лесные планы регионов, лесохозяйственные регламенты и проекты освоения лесов.
С практической точки зрения это означает больше документов и меньше определённости.
Собственнику становится сложнее понять, какой именно акт имеет приоритет и где искать ограничения.
Переходные периоды снова продлили
Самый показательный блок изменений касается сроков.
Их снова сдвинули вправо.
До 2033 года сохраняется правило, по которому зона с особыми условиями считается установленной даже без внесения сведений в ЕГРН.
Достаточно, чтобы она была утверждена актом органа власти или судом до 2031 года.
Ранее эти даты выглядели куда более близкими.
Сроки передачи сведений в Росреестр тоже продлили.
Теперь зоны, установленные до 1 января 2026 года, можно вносить в ЕГРН вплоть до 2031 или даже 2033 года.
Кроме того, до 1 марта 2031 года разрешено продолжать работать по старым правилам, тем самым, которые действовали ещё до реформы 342-ФЗ.
Это будет продолжаться до тех пор, пока не утвердят положение по конкретному виду ЗОУИТ.
По сути, реформу снова отложили, и довольно надолго.
Ограничения могут не действовать, но только в отдельных случаях
Правительство получило ещё одно полномочие.
При утверждении положения о ЗОУИТ оно может указать, что ограничения не применяются к конкретным объектам капитального строительства или земельным участкам.
Формально, если это не создаёт угрозы жизни, обороне и безопасности государства.
На практике это инструмент точечных решений.
Как он будет применяться, покажет время.
Но опыт подсказывает, что доступ к таким исключениям будет не у всех.
Самый болезненный момент – компенсация убытков
Изменения в пункт 23 статьи 26 закона № 342-ФЗ фактически остановили применение статьи 57.1 Земельного кодекса.
До 1 января 2026 года собственники ещё могли взыскивать убытки, если ЗОУИТ была установлена до 2019 года.
Теперь это правило не работает для зон, границы которых определены до утверждения положения о соответствующей ЗОУИТ.
С учётом новых сроков получается, что механизм компенсации может быть «заморожен» до 2033 года.
А может и дольше, если положения по отдельным видам зон будут принимать так же медленно, как сейчас.
Какой вывод из этого следует
С одной стороны, государство продолжает признавать и продлевать действие старых охранных зон.
Многие из них существуют десятилетиями.
Те же правила охраны магистральных трубопроводов действуют ещё с начала 1990-х годов и применяются даже без отражения в ЕГРН.
С другой стороны, реальный инструмент защиты собственников в виде статьи 57.1 ЗК РФ фактически убран на неопределённый срок.
В итоге ситуация остаётся прежней.
Ограничения действуют, часто внезапно и задним числом, а компенсация снова откладывается «до лучших времён».
И именно это, по моему опыту, остаётся ключевой проблемой всей реформы ЗОУИТ.