О том что подумываю насчёт инвестиций в биржевые фонды на недвижимость я писал ещё перед новым годом. Оставалось только выбрать в какой фонд инвестировать по таким показателям как:
- Текущая рентная доходность
- Ликвидность
- Диверсификация по объектам недвижимости
- Требование статуса квала
Сравнивал между собой фонды от Парус, ВИМ (ВТБ), Альфа-капитал и Современные фонды недвижимости (Сбер) как наиболее ликвидные и с прозрачной отчётностью. Везде свои плюсы минусы:
Парус
✅ высокая чистая доходность до 11% чистыми после налога
✅ хороший сайт и подробное раскрытие информации
✅ низкая цена пая в переделах 1-10т.р
✅ неплохая ликвидность для малого и среднего капитала, есть маркет-мейкер
❌ требуется статус квал инвестора
❌ нет диверсификации, один фонд = 1 объект, и в основном это склады
Статус квалифицированного инвестора у меня есть на брокере ВТБ, но я на них до сих пор обижен, а перенести квала на БКС у меня не вышло т.к ВТБ не даёт электронную выписку о статусе, а только бумажную, которая идёт из Москвы до двух недель из-за чего срок годности её истекает и БКС отказался такую выписку принимать.
Но это конечно не главное, а главное низкая диверсификация. Кто-то скажет что можно купить паи разных фондов и это действительно неплохой вариант, но и доходность там немного разная и ликвидность, а у некоторых еще и паи стоят дороже СЧА. Поэтому фонды Парус я не стал выбирать.
Альфа-капитал
Одни из самых популярных фондов Альфа-капитала называются "Денежный поток".
❌ низкая доходность ниже средней по рынку, 6-9%
❌ плохое раскрытие информации
❌ очень низкая ликвидность
❌ на усмотрение УК в фонде могут оказаться и депозиты и ОФЗ
✅ не требуется статус квал инвестора
Фондов "Денежный поток" также запущено достаточно много, но какой-то подробной информации о стоимости чистых активов, о выплатах, о составе фондов на самом сайте управляющей компании почти нет, особенно о фонда запущенных несколько лет назад. Информацию о доходности удалось найти на других источниках. Такое ощущение что после того как УК собрала деньги инвесторов, то ей дальше плевать как на уже существующих так и на потенциально новых инвесторов.
Современные фонды недвижимости
✅ хорошая доходность близка к среднерыночной 10-11%
✅ высокая ликвидность
✅ не требуется статус квал инвестора
✅ есть диверсификация
❌ плохое раскрытие информации по старым фондам
В целом мне фонды СФН понравились почти по всем параметрам, неплохая доходность, диверсификация, ликвидность, но с раскрытием информации всё не очень хорошо, по некоторым фондам есть информация на официальном сайте, а по некоторым нет, что не есть хорошо если управляющая компания может просто забить на публикацию информации о фонде который ты купил полгода-год назад.
ВИМ
Это фонды "Рентный доход", "Рентный доход 2", которые торгуются на бирже довольно давно.
✅ хорошая доходность более 10% годовых после налога
✅ на сайте есть какое-никакое раскрытие информации
✅ достаточная ликвидность для малого и среднего капитала
✅ не требуется статус квал инвестора
✅ диверсификация по объектам и классам недвижимости (офисы, склады)
Минусов у данных фондов для себя я не нашёл, поэтому выбрал фонд "Рентный доход" (РД). И так как статус квала не требуется и фонд торгуется на бирже, то ничто мне не мешало купить его через брокера БКС. Заглянул в стакан посмотрел какое количество лотов по какой цене есть и купил с минимальным спредом к цене покупки.
По текущей стоимости активов УК оценивает стоимость пая выше биржевого - 140т.р. То есть можно сказать что я купил с дисконтом, но если посмотреть на график, то ещё год назад их можно было купить по 70т.р (!!!). Что не удивительно, рынок справедливо оценивал тогда данный инструмент потому что ключевая ставка была 21% и чтобы доходность фонда была хоть немного ближе к вкладам и облигациям рынок сильно дисконтировал фонды недвижимости.
Но у меня нет ФОМО по этому поводу, для меня это лишь один из инструментов для диверсификации моего портфеля.
Также как и акции крупных стабильных компаний, недвижимость растёт в цене на длинном горизонте, но в отличие от акций где дивиденды могут отменить даже там где их платили много лет подряд здесь выплаты стабильные и регулярные, и что главное предсказуемые. Недвижимость это что-то среднее между облигациями и акциями т.к здесь почти гарантированно зарабатываешь на росте и гарантированно получаешь регулярные выплаты.
Если посмотреть на историю выплат, то она растёт из года в год вместе с индексацией ставки аренды, последняя выплата за 4 квартал 2025 была 4200р до вычета налога, и далее эта сумма не будет только увеличиваться. На 8 паёв которые я купил ежеквартально буду получать выплату почти 30т.р чистыми или около 10т.р в месяц.
Теперь недвижимость занимает значительную долю моего портфеля, вторую после акций.
Всем ликвидности и зелёных портфелей!
Подписывайтесь на мой телеграм канал, чтобы не потеряться. Там я чаще публикую короткие посты и заметки: https://t.me/zeleniy_portfe