Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2025 г. N 309-ЭС25-1917
На основании договора аренды на публичном земельном участке, предоставленном для строительства административного здания, арендатор участка возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, на который зарегистрировал право собственности. Затем он его продал Предпринимателю.
В 2017 году Администрация заключила с Предпринимателем как с собственником
объекта незавершенного строительства договор аренды участка для завершения строительства. До 22 августа 2021.
Предприниматель закончил стройку раньше и обратился за разрешением ввода в эксплуатацию.
Администрация отказала - истек договор аренды.
Предприниматель подал иск о признании права собственности на административное здание.
При повторном рассмотрении суды 3 инстанций отказали.
Позиция судов:
▶️ Объект строился длительное время, завершающие работы были выполнены после истечения срока разрешения на строительство и договора аренды участка, на момент обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имелось правоустанавливающих документов на участок ввиду истечения срока действия договора аренды.
Позиция Верховного Суда:
1) При первоначальном рассмотрении дела суды пришли к выводу о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК, для признания права собственности предпринимателя на здание, поскольку сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
При повторном рассмотрении суды, не установив новых обстоятельств, отказали в иске лишь со ссылкой на недобросовестные действия истца, выразившиеся в длительном ведении строительства и обращении за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после прекращения договора аренды участка.
2) Истечение срока действия договора аренды участка на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса (определение СКЭС ВС РФ от 23 января 2024 г. N 305-ЭС23-20117).
Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
➡️ Таким образом, по смыслу разъяснений, приведенных в ранее действовавших пунктах 25 - 27 постановления Пленума N 10/22 и постановлении Пленума N 44, и с учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.
3) В соответствии со статьей 239.1 ГК в связи с прекращением договора аренды публичного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии у собственника и продаже с торгов расположенного на участке объекта незавершенного строительства.
➡️ Но этой нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой.
В силе оставлены первоначальные решения первой и апелляционной инстанций.
Еще больше судебной практики в Телеграм-канале