У вас есть недвижимость, и вы сдаёте её в аренду через ИП - удобно, легально, с понятными 6% на УСН (доходы) или даже меньше при других режимах. Вы привыкли: деньги идут на счёт, налоги платятся - вроде бы всё просто. Но есть нюанс, о котором большинство узнаёт уже после продажи объекта. И этот нюанс может стоить десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Почему налоговая видит в вашей недвижимости не просто «квартиру», а средство предпринимательства
Когда арендные платежи поступают вам как ИП, для налоговой всё ясно: объект используется в предпринимательской деятельности. Он перестаёт быть личным имуществом физлица - он становится активом бизнеса. И вот что из этого следует.
Вы теряете право выбора, как продавать объект.
Вы не можете в один год сдавать его через ИП, а в следующем - продать как физическое лицо, чтобы использовать налоговый вычет в 1 млн ₽ или освобождение от налога после 3/5 лет владения. Налоговая учтёт это как реализацию предпринимательского актива - и доначислит налог по правилам ИП.
Продажа пройдёт в рамках того же режима, что и аренда.
Если вы на УСН «Доходы» - заплатите 6% со всей суммы продажи (без вычета расходов на покупку). Если на УСН «Доходы минус расходы» - можно учесть затраты, но ставка уже 15%. На ОСНО - 13% НДФЛ плюс НДС в отдельных случаях. И никакого «миллионного» вычета или льготы по сроку владения.
Неприятная математика
Допустим, вы купили квартиру за 4 млн ₽, сдавали её через ИП на УСН 6%, а через 4 года продали за 6 млн. Что получится?
Если бы продали как физлицо:
Вы владели более 3 лет (при условии, что это единственное жильё) — налог 0 ₽
Или, если бы применили вычет: (6 млн — 1 млн) × 13% = 650 000 ₽
При продаже через ИП на УСН «Доходы»:
6 млн × 6% = 360 000 ₽ налога.
Кажется, меньше? Но это только налог с продажи. Плюс вы не сможете применить льготы, а также возможны претензии по НДС, если объект признают коммерческим.
На УСН «Доходы минус расходы»:
(6 млн - 4 млн) × 15% = 300 000 ₽
Но учтите: расходы нужно подтвердить, а срок владения не спасёт.
А если вы не единственный собственник, или объект нежилой, или срок владения меньше - разрыв в сумме налога будет ещё больше.
Почему об этом узнают слишком поздно
Часто собственники думают: «Сейчас сдам через ИП, а когда решу продать - просто закрою ИП или продам как физлицо». Но налоговая смотрит на период, когда объект фактически использовался в предпринимательстве. И если в декларации физлица вы укажете продажу объекта, который раньше сдавали через ИП, может прийти требование подать уточнённую декларацию и доплатить налог по правилам предпринимателя.
Причём речь не только о квартирах. То же самое касается коммерческой недвижимости, земли, машиномест - любого актива, который приносил доход в рамках ИП.
Что делать, если вы уже в этой ситуации?
1. Если только планируете сдавать - подумайте, стоит ли оформлять ИП. Возможно, для нескольких объектов проще использовать статус физлица и платить НДФЛ, сохранив льготы на будущую продажу.
2. Если уже сдаёте через ИП - перед продажей посчитайте все варианты:
- Продать через ИП (учитывая режим налогообложения).
- Прекратить сдавать, вывести объект из деятельности ИП и выждать время (риск остаётся).
- Оценить возможность продажи как вклад в уставный капитал или реорганизацию (это сложнее и требует консультации).
3. Обязательно обратитесь к налоговому консультанту, который разбирается в особенностях недвижимости и ИП. Самостоятельные решения могут привести к доначислениям, пеням и штрафам.
Итог
«Удобные 6%» при аренде через ИП могут обернуться потерей льгот при продаже и неожиданным налогом. Прежде чем выбрать схему сдачи, оцените не только текущую выгоду, но и будущие планы по распоряжению недвижимостью. Иначе экономия на налогах с аренды может стоить вам намного дороже при продаже.
---
Эта статья - не консультация, а информация для размышления. Все ситуации индивидуальны, принимайте решения с профильным специалистом.
Если статья оказалась полезной - поддержите её лайком.
Подпишитесь, если вам важно быть в курсе налоговых изменений.
В комментариях делитесь мнением - интересно услышать разные точки зрения.