Приемка квартиры — один из ключевых моментов, когда стоит держать нервную систему и документы в порядке. Ниже — короткая практичная инструкция, а также комментарии по поведению отдельных крупных застройщиков и по актуальным правовым изменениям.
Коротко о практике у крупных застройщиков
- ПИК. В группе ПИК давно внедрён электронный формат приёмки: замечания фиксируются в приложении/личном кабинете, акт формируется и подписывается в электронном виде — это снижает споры о том, что именно было зафиксировано при осмотре.
- Самолёт. В «Самолёте» также практикуют оформлять лист осмотра и акт приёмки; при участии приёмщика список замечаний часто формируется в электронном виде и передаётся на исправление застройщику.
Тем не менее на практике иногда встречается сценарий, когда сотрудники отделов заселения сообщают дольщику, что «замечания в акт не будут вносить — мы их сразу устраним и у нас есть 60 дней». Это формулировка может быть подана так, что покупатель понимает: ключи ему не выдадут и всё будут устранять два месяца; в реальности после коротких споров ряд пунктов всё же вносят в акт. Подобные ситуации отмечают и отраслевые наблюдатели.
Что с законом про «60 дней» и постановлением №2380
Постановление Правительства №2380 (от 29.12.2023) установило особенности передачи объектов долевого строительства и содержало элементы, влияющие на порядок приёмки и сроки устранения недостатков (включая обсуждавшийся 60-дневный срок). Документ распространялся и продлевался на отдельные периоды, а в конце 2025 — начале 2026 года в прессе и отраслевых источниках появились сообщения о дальнейших изменениях в правилах передачи/приёмки. Рекомендую сверять статус правил по официальным правовым базам при подготовке документации.
Пошаговые действия, если застройщик отказывается вносить ваши замечания в акт осмотра
- Не подписывайте акт «без оговорок». Подпись без фиксированных замечаний лишает вас части доказательной базы. Подписывать можно только при согласии с состоянием квартиры или если вы готовы принять риски.
- Фиксация — фото, видео, запись звука. Снимите крупно все дефекты (с привязкой к времени и месту — фото часов, скриншоты приложения). Делайте видеопрогон осмотра, проговаривая вслух замечания — это пригодится при споре.
- Требуйте оформить акт/лист осмотра в письменной или электронной форме. Если застройщик предлагает «мы просто исправим за 60 дней», попросите письменное подтверждение этого обещания и фиксируйте его (скриншот чата, письменный бланк, e-mail). Электронный акт ПИК/Самолёт снижает риск потери записей.
- Привлечение независимого эксперта. Если застройщик отказывается фиксировать существенные дефекты, закажите независимую строительную экспертизу — лучше специалиста, состоящего в реестре (НОПРИЗ/НОСТРОЙ), это усиливает вес последующих требований. Согласуйте время экспертизы с застройщиком (если требуется).
- Оформите претензию и отправьте её письменно. Если акт не оформлен или замечания проигнорированы — направьте претензию на юридический адрес застройщика (+ электронная почта), указав требования (внесение в акт/устранение/компенсация) и приложив фото/видео. Письмо лучше отправить с подтверждением доставки (эл.почта с уведомлением, заказное письмо).
- Не бойтесь не брать ключи при серьёзных недостатках. Закон допускает отказ от приёмки, если квартира непригодна для проживания (например, нет коммуникаций). Однако это тяжёлое решение — взвесьте риски, проконсультируйтесь с юристом.
- Если сроки проходят — переходите к принудительному исполнению. Если застройщик не устраняет недостатки в разумный срок и игнорирует претензии, готовьте иск в суд с заключением эксперта и сметой работ — часто это наиболее эффективный способ вернуть деньги или компенсировать работы.
Практические формулировки при общении с сотрудником офиса заселения
- «Прошу зафиксировать все замечания в акте осмотра/в электронном листе осмотра и направить мне подписанную копию.»
- «Я готов(а) передать ключи и подписать акт только после внесения в него следующего списка замечаний (перечислите).»
- «Прошу подтвердить в письменном виде (эл.почта/смс), что указанные дефекты будут устранены и в какие сроки; при отказе я направлю официальную претензию в юридический отдел.»
Чего ожидать в будущем Правовые правила по приёмке и срокам исправлений менялись и могут меняться дальше — это снижает единообразие практик между застройщиками. Вместе с тем крупные игроки (ПИК, Самолёт) уже давно внедряют электронные инструменты и сервисы, которые делают процесс прозрачнее; качество отделки также в среднем растёт, и подобных споров со временем должно становиться меньше. Тем не менее полезно сохранять бдительность на этапе приёмки и иметь план действий (фото, эксперт, претензия).