Аренда жилья в Бангкоке устроена не так, как в большинстве европейских городов. Основной формат для иностранцев и местных арендаторов это кондоминиум (condominium), или сокращенно кондо. Им владеют частные собственники, а общие зоны и правила проживания регулируются управляющей компанией или юрлицом кондоминиума.
Из этого вытекают типичные особенности аренды: условия по депозиту, правила пользования инфраструктурой дома, порядок передачи ключей и доступов, а также требования к регистрации проживания.
В нашем гайде мы разобрали, как снять жилье в Бангкоке, начиная от ознакомления с местным рынком недвижимости и заканчивая частыми ошибками при оформлении договора.
Как устроен рынок аренды жилья в Бангкоке
Бангкок является крупнейшим рынком аренды недвижимости в Таиланде как по объему предложения, так и по разнообразию форматов жилья. На столицу приходится более 40% от всех объявлений об аренде кондоминиумов в стране.
Однако важно понимать, что в Таиланде кондоминиум — это не тип дома, а юридическая форма владения, при которой, как уже говорилось, у квартиры один собственник, а за общие зоны платят собственники всех квартир в ЖК. Альтернативные форматы существуют, но занимают меньшую долю рынка:
Арендный дом (apartment building). Дом с единым владельцем, который сдает квартиры постояльцам.
Таунхаусы и отдельные дома. Этот формат аренды выбирают в основном семьи, потому что у таких объектов отдельный вход и меньше соседей. Подобные объекты часто находятся на окраине и требуют наличия собственного транспорта.
Стоимость аренды в Бангкоке напрямую связана с доступом к общественному транспорту. Ключевую роль играют линии BTS Skytrain и MRT. Квартиры в радиусе до 500–700 метров от станций обычно стоят дороже на 15–30% по сравнению с аналогичными объектами. Наиболее востребованные зоны аренды сосредоточены вдоль центральных линий:
- Сукхумвит (Sukhumvit). Самый плотный рынок аренды, широкий диапазон цен и большое количество новых домов.
- Силом и Сатхон (Silom, Sathorn). Деловые районы с устойчивым спросом со стороны офисных сотрудников.
- Ари и Ратчада (Ari,Ratchada). Районы с более умеренными ценами и хорошей транспортной доступностью.
Цены основаны на средней запрашиваемой аренде по активным объявлениям на рынке. Это важная оговорка, так как по ней вполне уместны торги, по итогам которых конечную цену можно снизить.
Средние показатели стоимости месячной аренды однокомнатной квартиры в центральных районах Бангкока составляют примерно ฿28,000–55,000, это $895–1758. Новые кондоминиумы и проекты уровня люкса имеют более высокий ценник за квадратный метр, даже при одинаковом числе комнат.
Для ориентира по рынку можно выделить три ценовых сегмента долгосрочной аренды жилья в Бангкоке:
- Бюджетный сегмент. Начинается от ฿15,000–25,000 в месяц, примерно $480–800. Как правило, это студии или небольшие однушки в домах старше 8–10 лет и расположенных далеко от центра.
- Средний сегмент. Самый массовый сегмент с ценами в диапазоне ฿25,000–45,000 в месяц ($800–1440).
- Премиум-сегмент. От ฿45,000 в месяц и выше.
Стандартным сроком аренды в Бангкоке является 12 месяцев. Именно под этот срок формируются наиболее выгодные ставки. Контракты на 6 месяцев встречаются реже и почти всегда предполагают наценку. Краткосрочная аренда менее 30 дней в кондоминиумах формально запрещена, если дом не имеет гостиничной лицензии, поэтому такие варианты не рассматриваются как легальный стандарт рынка.
Требования к арендатору
В Бангкоке требования к арендатору обычно проще, чем в Европе. Чтобы снять жилье на длительный срок в Бангкоке, достаточно внести аванс и депозит. При этом набор требований отличается для иностранца и для резидента Таиланда.
Требования к иностранцу без резидентства Таиланда:
- Копия паспорта. Часто просят страницу с фото и страницу с последним въездным штампом.
- Подтверждение легального пребывания. Это может быть виза, штамп въезда, продление.
- Контактный номер в Таиланде и адрес для связи.
Оплата при подписании. При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды и вносит депозит за сохранность квартиры, обычно равный 1 или 2 месяцам аренды. Депозит можно вернуть при выезде.
Если собственник осторожный, он может дополнительно запросить подтверждение занятости или дохода. Например, справку с работы, контракт, выписку из банка. Также он может запросить более высокий депозит, если в доме есть дорогая мебель, или у арендатора есть домашнее животное.
Снять жилье можно и с туристической визой, потому что аренда сама по себе не запрещена. Ограничение чаще практическое. Некоторые собственники предпочитают арендаторов с более долгим сроком легального пребывания, чтобы снизить риск досрочного выезда и споров.
Если арендатор является гражданином Таиланда, то ему достаточно предоставить Thai ID card, адрес регистрации и иногда справку о занятости.
Особенности аренды в Бангкоке
В Бангкоке аренда квартиры часто выглядит как сделка между арендатором и собственником. На практике почти всегда появляется третья сторона, это управляющая структура кондоминиума, её обычно называют juristic person или просто управляющая компания.
Она управляет общими зонами, вводит правила пользования инфраструктурой, может требовать регистрацию жильцов и контролировать соблюдение внутренних регламентов. В ряде домов правила прямо ограничивают субаренду и требуют уведомления управляющей стороны о заселении. Они обычно регулируют:
- порядок доступа в дом, количество ключей и карт;
- регистрацию проживающих и гостей;
- правила парковки;
- тишину, ремонтные работы и вынос мусора;
- использование бассейна, коворкинга, общих зон.
Если собственник уверяет, что в кондо можно будет делать то, что управляющая компания запрещает, — он лжет. В случае нарушения правил у управляющей стороны есть инструменты воздействия через штрафы.
Пошаговая инструкция аренды в Бангкоке
Продолжение в источнике: https://realting.com/ru/news/property-rental-in-bangkok © REALTING.COM