Защита или бюрократия: поможет ли нотариус остановить мошенников на рынке недвижимости
Новая инициатива Госдумы — обязательное участие нотариусов и видеофиксация всех сделок с жильем — призвана стать "ремнем безопасности" для россиян.
Однако эксперты предупреждают: это не панацея, а лишь часть возможного решения, которое без комплексной реформы может создать новые проблемы.
В конце 2025 года в Госдуме был предложен новый инструмент для борьбы с мошенничеством на рынке недвижимости. Идея, вошедшая в дорожную карту комитета по госстроительству, предполагает обязательное удостоверение у нотариуса всех сделок с недвижимостью, где одной из сторон является гражданин, с обязательной видеофиксацией этого процесса.
Это предложение — прямой ответ на громкие случаи обмана собственников, такие как нашумевшая "схема Долиной", после которых многие россияне и так стали чаще обращаться к нотариусам.
Как это должно работать: "чёрный ящик" для сделки
Предполагается, что нотариус станет ключевым профессиональным фильтром перед моментом расставания человека с квартирой. Он должен будет не просто завизировать документы, а провести проверку и задать "неудобные вопросы".
По замыслу инициаторов, нотариус будет обязан:
— Проверить юридическую чистоту объекта (титул).
— Уточнить истинные намерения и понимание сути сделки у всех сторон.
— Установить дееспособность, проверить паспорта, отсутствие статуса банкрота.
— Фиксировать весь процесс на видео, которое затем будет храниться в архиве.
Эта запись, как "черный ящик" в самолете, может стать решающим доказательством в суде, если позже возникнут споры о давлении или непонимании.
Такой подход призван перенести "центр тяжести" с момента регистрации в Росреестре на момент самой сделки, чтобы выявить проблему до того, как право собственности перейдет к новому владельцу.
Мнение юристов: "Ремень безопасности", а не бронежилет
Эксперты, опрошенные РБК, видят в инициативе как плюсы, так и существенные риски. Их оценку можно назвать сдержанно-оптимистичной.
— "Ремень безопасности". Адвокат Людмила Айвар сравнила новшество с автомобильным ремнем: он не предотвратит аварию, но снизит риск смертельного исхода. Это полезная, но ограниченная мера защиты.
— Не чтец мыслей. Юристы подчеркивают, что нотариус — не психиатр и не криминолог. Его возможности по выявлению обмана или давления существенно ограничены. Даже при нотариальном оформлении мошенники могут добиться своей цели, что подтверждает судебная практика.
— Точка невозврата. Есть опасность, что подпись нотариуса, которую граждане традиционно воспринимают как высшую гарантию, станет психологической и юридической "точкой невозврата" для обманутого человека. Это может усложнить оспаривание сделки в будущем.
Побочные эффекты: цена, нагрузка и путаница
Внедрение системы может столкнуться с серьезными системными сложностями:
1. Удорожание сделок. Обязательное нотариальное удостоверение — это новые расходы для продавца и покупателя. Единственный способ смягчить этот удар — снижение государственных тарифов.
2. Перегрузка нотариата. В небольших городах с ограниченным числом нотариусов может возникнуть очередь и искусственный дефицит. В условиях аврала есть риск, что удостоверение превратится в формальную "печать", а тщательная проверка уйдет на второй план.
3. Двойная бюрократия. Гражданин может оказаться между двумя ведомствами: нотариус будет отвечать за проверку сделки, а Росреестр — за регистрацию права. Без четкого разграничения ответственности можно получить двойную проверку без двойной пользы.
Ключевая проблема, которую не решает инициатива
Эксперты единодушны: корень зла — в нерегулируемости рынка посредников. Адвокат Людмила Айвар прямо указывает на отсутствие ответственности риелторов:
"Почему не несут ответственности риелторы, почему до сих пор нет специального СРО, страхующего ответственность и контролирующего добросовестность? Сегодня риелтор, он же посредник, продал-купил, деньги получил, причем приличные, и никакой ответственности".
Именно "серые риелторские схемы" и желание клиентов "побыстрее и подешевле" часто создают почву для мошенничества. Обязательный нотариат не заменяет профессиональной этики и регулирования на этом поле.
Что в итоге: что действительно нужно для безопасности?
Инициатива с нотариусами и видеофиксацией — это шаг в правильном направлении, особенно в части создания объективного доказательства — видеозаписи.
Однако для реального прорыва в безопасности нужна комплексная реформа, включающая три ключевых элемента:
1. Обязательное нотариальное удостоверение как фильтр (с проработанными тарифами и нагрузкой).
2. Четкое регулирование рынка риелторских услуг с введением ответственности, СРО и системы страхования.
3. Понятное распределение ответственности между всеми участниками процесса: нотариусом, регистрирующим органом и посредниками.
Без такого системного подхода новая мера рискует стать просто очередным обязательным и дорогостоящим этапом, который не искоренит мошенничество, а лишь усложнит жизнь добросовестным участникам рынка.
Как вы считаете, готовы ли вы платить больше за сделку, если это повысит её безопасность?
#ипотека #брокер #ипотечныйброкер #риелтор #риэлтор #недвижка #недвижимость #вторичка #новостройки #семейнаяипотека #ипотека2026 #ипотечнаяставка #рефинансирование #ипотечныйрынок