📌 Уважаемые подписчики и читатели канала, сегодня мы публикуем определение Верховного Суда РФ от 29 июля 2025 г. по делу № 45-КГ25-25-К7. В своем определении Суд разъяснил при каких обстоятельствах обязательства по ипотеке считаются погашенными.
🔷 Фабула дела: 15.08.2014 между ОАО «Сбербанк России» и Кудрявцевым В.А., Кудрявцевой Е.Н. был заключен договор ипотечного кредитования на покупку жилого дома и земельного участка на сумму 5.070.000 руб. на 180 месяцев, проценты за пользование кредитом составили 13,25% годовых. По условиям договора на заемщика возлагалась обязанность по страхованию риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества. Кудрявцевым 15.08. 2014 г. был заключен договор страхования сроком до 21.08.2015 г., выгодоприобретателем в части задолженности по кредитному договору указан Банк. Иных обязательных условий, в частности заключения договора страхования заемщика и (или) страхования финансовых рисков кредитора, договор ипотечного кредитования не содержал.
Приобретенный жилой дом и земельный участок были переданы в залог Банку, право залога (ипотеки) зарегистрировано Управлением Росреестра. Залоговая стоимость недвижимости была установлена в размере 90% от его стоимости: жилой дом - 5 013 000 руб., земельный участок - 360 000 руб.
Свои обязательства заемщиками исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность, и Банк обратился с иском в суд.
🔶17.05.2017 решением суда кредитный договор был расторгнут, с Кудрявцевой Е.Н. и Кудрявцева В.А. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 296 682,44 руб., в том числе основной долг - 5 016 307,98 руб., проценты - 1 180 704,15 руб., неустойка - 99 670,31 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 51 583,41 руб., обращено взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость дома в размере 5 013 000 руб., земельного участка - 360 000 руб.
✔ После вступление решения суда в силу, постановлением судебного пристава-исполнителя было возбуждено исполнительное производство, недвижимость была передана в Территориальное управление Росимущества для реализации на торгах. По результатам торгов 29.06.2018 г. и 24.08.2018 г. аукционы признаны несостоявшимися и судебным приставом-исполнителем Банку было предложено оставить имущество за собой: жилой дом по цене 3 759 750 руб. и земельный участок по цене 270 000 руб. 04.09.2018 г. Банк выразил согласие об оставлении заложенного имущества за собой по стоимости на 25% ниже его начальной продажной цены, установленной на первых торгах, пристав-исполнитель передал недвижимое имущество Банку по акту.
Также в производстве судебного пристава-исполнителя находилось исполнительное производство от 24.10.2017 г. в отношении Кудрявцевой Е.Н.
Согласно справке Банка, задолженность заемщика Кудрявцева по кредитному договору по состоянию на 15.12.2023 г. составляла 2 337 859,41 руб.
🔶 Кудрявцева Е.Н. обратилась в суд с иском к Кудрявцеву В.А. и Банку о признании задолженности по кредитному договору погашенной, кредитные обязательства прекращенными. Суд иск Кудрявцевой Е.Н. удовлетворил. Суд исходил из того, что по условиям договора ипотеки рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 5.373.000 руб., что больше суммы кредита - 5 070 000 руб., в связи с чем требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме.
❌ Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, принял по делу новое решение, в котором в иске Кудрявцевой отказал. Суд исходил из того, что кредитный договор заключен после принятия закона от 23.07.2014 г. N 169-ФЗ, договор страхования ответственности заемщиками не был заключен, после оставления предмета ипотеки Банком у должника осталась задолженность по кредитному договору. Кассационный суд с выводами апелляции согласился.
Кудрявцева Е.Н обратилась в Верховный Суд
⚖ Судебная коллегия посчитала, что с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм права. На момент заключения кредитного договора 15.08.2014 г. Закон об ипотеке действовал в редакции от 23.07.2014. В соответствии со ст.2 ФЗ № 169-ФЗ установлено, что положения п.5 ст.61 Закона об ипотеке применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу этого ФЗ. Обеспеченные ипотекой обязательства заемщика, по которым на день вступления в силу этого ФЗ не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу данного ФЗ для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, прекращаются в порядке, установленном п.5 ст.61 закона (без учета изменений, внесенных этим законом п.3).
Согласно правовой позиции, содержащейся в п.33 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 от 29.05.2024 г., обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки вне зависимости от даты возникновения ипотеки.
❗ Обстоятельство заключения договора страхования ответственности заемщика имеет правовое значение для прекращения обеспеченного ипотекой обязательства только в том случае, когда такой договор не заключен, а сумма задолженности больше стоимости заложенного имущества. Отсутствие такого договора не может являться единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем на основании п.5 ст.61 Закона. Из содержания данной нормы, как в предыдущей, так и в новой редакции следует, что задолженность считается погашенной в полном объеме при оставлении банком за собой предмета ипотеки - жилого помещения, даже при условии, что его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя.
Поскольку на момент возникновения ипотеки стоимость заложенного имущества превышала размер обеспеченного ипотекой обязательства, при оставлении Банком за собой предмета ипотеки задолженность по кредитному договору является погашенной и кредитные обязательства прекращенными, в том числе при отсутствии договора страхования ответственности заемщика, что не было учтено при рассмотрении настоящего дела.
Судебная коллегия отменила обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
💡 Таким образом, если Банк оставляет за собой жилое помещение по ипотечному кредитному договору, то обязательства заемщика- физического лица являются погашенными, если стоимость имущества была больше ипотечного кредита, при этом заключение договора страхования не имеет значения.
